对房价没研究，但看图这明显是在高位上嘛，而且挂牌数很小，像是被冻住了。

房价的涨跌，即是供求关系左右，某种程度上说也是一种货币现象。漳州房价飙涨，也就是两年内的事情，那么原因是什么？我想可能有几点：

一是厦门房价的外溢效应。从角美、龙海、漳州港等与厦门接壤或隔海相对的地区上涨，逐步蔓延至市区。炒房客在厦门限购限贷，或者高位风险下，涌入漳州，短时间内提高需求量，抬高价格，这是一种可能。但是不是主要原因？不清楚。

二是不同城区结构化的差异。地区平均房价看的高，还是需要分区域、结构化的分析，这和人均收入是一个道理，有的很高，有的相对较低，大量的穷人和少数千万富翁收入一平均，结果全成了中产阶级，到归根到底还是穷人多一些。同样的道理，漳州不同地区的房价也许差异很大，到底哪个价位占主体，这就不能看平均数据了。

三是地区经济增长和人口流入情况。虽然漳州近年来GDP增长速度较快，在10%以上，但这里面投资也许起到了主要作用。人均GDP则尚不如龙岩等地，同时人口似乎没有明显净流入，因而可以推定，刚需增长也许有一定的作用，但不可能是造成房价上涨的主要因素。

四是供求的主体，购房者的集中程度。这就需要数据支撑了，也许政府的房管局有数据，能让我们知道，在飙涨初期，是几个人在短时间内买了几百上千套房。房价能够短时飙升，一定是短时内货币超量涌入的结果，因而通常是小团队的炒房客集群作战，而且漳州的房市总体规模在之前相对较小，具有操作空间。

房源集中的话，在对投资预期改变的时候，就可以影响到供应，甚至做到有价无市。很简单的道理，如果我一个人把漳州的房子全买了，只要我不想出售，那么价格就不涨不跌。如果房价有下行趋势，通过控制供应，缓慢出货，这样相对于刚需，仍能做到一时的供不应求或供求平衡，价格不下跌甚至微涨。实际上银行限贷和政府限购，是在减少需求，间接也起到了稳定价格的作用。

要控制二手房的供应获利，有几个条件：一是房源要相对集中，如果过于分散，每个投资客的情况不同，势必难以协调，容易发生踩踏效应；二是对未来房价的长远判断，如果一致的预期是下跌，那么就不能长期持有；三是资金成本，杠杆率越高，贷款或借款的比例以及利率越高，资金压力越大，就算是全部为自有资金，没有收益也是亏损，所以对资金成本要有足够的承受能力；四是增量房供应数量及开发商设定的价格，这也取决于开发商被飙涨后带动的预期，供过于求，就可能反过来影响预期和价格。

限购限贷的结果，实际就是把成交量和价格冻住，既可能避免踩踏效应，又让房价维持在事实上的高位。

五就是预期，包括投资客的预期、刚需者的预期、潜在购房者的预期、开发商的预期。按道理每个城市的房产市场，都是独立的供求关系，有些城市涨有些城市跌，才是市场经济的常态。但现在变成了全国人民普遍一致的预期，即房价只涨不跌，或者是不会跌，因为：

1、房价一跌或者跌的厉害，全国的预期改变，就变成全国性的踩踏事件、金融危机，对经济冲击太大；

2、房地产投资仍是支撑GDP增长的主要动力之一，GDP增长速度放缓，就可能放松对房地产限购限贷的管制，以刺激增长；

3、土地财政是大部分地方政府的主要财源，因而土地价格不能跌，房价也不会跌；

4、鉴于房市如此重要，政府不能不管，必能维持价格稳定。

正是这种扭曲的现状，造成了一种普遍的预期，并把银行和政府绑在一起。要在不冲击价格的情况下调整预期，困难很大，房地产税可以迅速改变预期，但会冲击价格并动到部分人群利益；放开土地供应影响地方土地财政收入，地卖的多价格跌下去，可能得不偿失。

所以最终需要国家政策入手，要区别作为商品的住房和作为公共物品的住房，在化解系统性金融风险的条件下，控制货币尤其是M2增长速度，前者放开买卖任涨任跌，投资者自负盈亏，银行自控风险，通过利率和房地产税进行统一调控；后者要加快改革加大供给，包括保障房、廉租房供应加大以及租赁市场改革。但这必将是一场长期战役。

本人漳州人，16年6月在漳州角美买的房子11000，2016年漳州房价飙涨，大部分是因为投资客刮起来的。现在角美均价一手房19000左右，二手房只有13000-16000。最靠近海沧的圣地亚哥15000-18000。漳州市区不甚了解，估计应该更低一点。现在漳州的房价已经基本上失去上涨的动力了，原因两个，一个是前期炒房团投资上涨太高，炒房团撤退后，接盘的人不愿意降价，还在死撑。另一个是厦门的房价没有上涨了。漳州失去了上涨的动力。不过我判断，漳州市区以及其他县城会缓慢下降，角美漳州港会维持这个价格，因为角美确定连接厦门地铁六号线，这个发改委已经同意，等几年后地铁通后可能会再涨一点，但还是海沧房价的一半左右。漳州港，要开通海底隧道到厦门岛是不可能的，但厦漳大桥免费是一个利好消息，对房价的稳定是有好处的。

看了好些回答都没说到关键点上，漳州人能买得起一套房的家庭非常普遍，这是根本原因。平和的人均GDP漳州倒数第一，福建倒数第三，但在漳州买房最多的却是平和人。云霄诏安人均GDP同样在全省排名靠后，但他们的富裕程度用GDP是无法衡量的。漳州是轻工业与农业非常发达的地方，民营经济占主体地位，其经济成果大部分掌握在民众手中。漳州人外出经商的很多而低调，隐形富豪更不少，随便举个简单例子，漳州人在广东开的店面至少也有几万间。这就是为什么漳州的房价可以这么高。

阴跌三年，库存大，新房降价潮

福建漳州，一座在国内不知名的城市，既没有厦门的高颜值，也不是泉州的高富帅。

但就是这样的一座城市，在这几年汹涌的楼市浪潮中，曾一度登上国内热点新闻。房价是它成为热点新闻中一个绕不开的因素。

全文分四大块：

01 壹 一年暴涨、三年阴跌，普通人依旧难以承受

这在篇文章，主要说漳州城区的房价。

2010年，漳州房价每平5000元左右，到2016年上半年，五六年间，整体处于缓慢上涨，不温不火。

2010年7月全国新房均价，漳州第57位5110元每平

然而，从2016年下半年开始，房价直接翻倍暴涨，并于2017年4月底到达顶峰，均价15000多。

2017年4月均价

你可以想象，原本一个均价六七千的农业城市，不到一年时间翻了两三倍，身处其中的有房者、未买房者又是什么感觉。

不过在没有强势人口流入与工业产业支撑之下，脱离收入的高房价必然回落。

事实上，经过两三年的阴跌，目前漳州房价每平方均价在12800元左右，并逐渐趋稳，但这对一座三线城市来说，并不便宜。

02 贰城市人口、产业与薪资待遇

漳州究竟是一座什么样的城市？有多少人？有什么产业？普通人收入如何？

为什么三线小城市房价却比肩二线城市，又是什么人在这座城市买房？

未来房价还会上涨吗？能入手吗？什么时候能入手？

1. 人口

2019年末全市常住人口516万人，比上年末增加2万人，人口处于正增长状态，而户籍人口522万人，总人口则处于流出状态，包括外出就业、做生意、上大学等。

其中城镇常住人口309.6万人，芗城区、龙文区常住人口79.9万人，占全市仅为15.5%，处于上升状态。

2. GDP、产业、工资收入

产业是一座城市的经济基础，有产业才能留住本地人，吸引外来人口，从而买房定居，支撑楼市发展。

不管向内向外，产业都是城市的根基，那么，漳州有什么产业呢？

我们先从大的GDP说起。

整体来看，漳州虽然不知名，也不是大城市，但GDP倒是不错，2019年跻身全国50强，排名47名，达4741.83亿元。

03 叁主要购房群体、库存与去化周期、新房降价潮

1. 主要购房群体：按我多年从业发现，主要有以下群体：

①. 体制内员工，包括公务员、教师、医生、国企央企等单位员工。这部分人，收入中等偏上且稳定，大多数独生子女，同时大多数人有家里支持，购买力比较强。

②. 县城、乡镇的个体户、有钱的农民等。这部分人很多在县城买了，在村里盖好房子了，但一旦兜里有钱，都想给孩子买套市区的房子用来读书，或者给孩子毕业后自住。这部分基数大，所以客流也是很可观，源源不断从县城乡镇流到市区。

③. 城市周边拆迁的村落。村子拆迁了，有钱了，为了改善居住条件，很多村民会买周边的小区，住上有物业的楼房，特别是在2016年、2017年，棚改货币化政策下，这部分群体强有力地推动房价上涨。

④. 厦门回流。厦门的房价是漳州三四倍，很多在厦门上班的漳州人买不起厦门怎么办，孩子又需要上学了，只能退而求其次买漳州呗。

⑤. 回乡工作的大学生，以及各行业的外来人口。深圳、北京、上海等，购房的主力群体是外地人，而漳州不是，可以说外地人口仅是一小部分，其中省内的龙岩、三明等居多，省外的江西居多。

以上就是漳州五个的主要购房群体，很明显，这座城市的房子主要还是本地人在买，而本地人工资又不高，购买力不强，攒钱又是个缓慢的过程，所以楼市短期缺乏动力，投资属性比较弱。

04 肆 年底开发商压力大，降价、促销频繁

2019年、2020年漳州市区商品住宅供应迎来高峰。

最大供应量集中在九九湾、西湖板块，初略算了一下，单单这两个地方，新楼盘就有二十多个，并且集中在售，由于地段、产品同质化严重，市场购买力不足，为了吸引客源，拉客、分销、价格战成为日常现象。

某楼盘一口价房源，相对之前确实有便宜了

类似以上优惠海报，天天都能刷满朋友圈。可以说开发商不放过任何一个节假日，哪怕周末也要搞促销、搞特价房、搞一口价房源、搞工抵房等等，只要能找到降价的招数，恨不得轮流用不变。

这也说明了，年底了，市场并非很好，在融资三条红线之下，房企压力确实大，降价促进销售成日常。

在市区竞争最激烈的两个板块，当属闽南水乡与西湖板块，从这两三年房价走势来看，整体上闽南水乡是低开高走趋势，而西湖是高开低走趋势，目前两个板块均价几乎差不多，或是闽南水乡高一些。

05 伍明年房价会上涨吗？能入手吗？

短期房价是很难预测的，如果我知道要涨，那肯定买进，如果要跌，那就把住的先卖出，跌稳了再买进。

但没人是神仙，所以当很多人问，明年房价怎么样时？我只能说，涨是有可能，但不会大涨，跌也是有可能的，但不会大跌，妥妥的官方回答。

不过按我的心理预测，明年部分楼盘还可能下探，但部分楼盘可能会开启上涨，板块和产品分化，当开发商摆脱了年底的回款压力，又存量不多时，不降价是有可能的，特别是优质的项目。

再者，经过这一年的货币放水，资产价格会上涨。

这一两个月，厦门的房价已经偷偷在涨了，有名额的投资客开始入场，预计明年四五月份会有比较明显的涨价。厦门涨价传导到漳州，多少也会影响一些，最开始涨的就是优质的项目。

现在漳州港开发区的房价并没有高得那么离谱了，我在漳州港一家中介上班，成交价在10500左右，八九千的也有很多，现在拍地都拍到九千多了。买房了的人，要有信心，没买的人，可以考虑看看，我是一个外地人，反而很看好漳州港，空气好，环境美，交通也是比较便利的，适合人居住！

这都是多久以前的事了，现在早已跌出十万八千里了，亲

漳州地处“闽南金三角”，中心城区为芗城区 、龙文区、漳州台商投资区、漳州高新技术产业开发区，是厦深铁路、龙厦铁路、鹰厦铁路、福厦高铁交汇的重要枢纽地区。

686年中国唯一的女皇帝武则天敕建漳州郡，迄今已有一千三百余年历史。历史上走出了林语堂、 黄道周等名人。

这样一座福建名城，2018年房价如何呢？

漳州9月二手房均价 12928 元/m²,漳州8月二手房均价 12943 元/m²,环比上月下跌 0.11% ，同比去年同期下跌 9.61%。

漳州全市户籍人口514.41万人 ，2017年GDP3563.48亿元 ，增速连续多年位居福建第一。虽然GDP上涨很快，但是过去一年房价是持续下行的。

光看均价未免偏颇。从房价分布来看，漳州房价大多数集中在1万到1.6万之间。

上图展示了各个区县的房价现状。

有消息称，，今年上半年，漳州市新备案外资项目47家，注册合同38.8亿元，同比增长31.2%；验资到资24.3亿元，完成序时进度达60.0%，居全省设区市第一位。大量的外企涌入漳州建厂投资，是不是也形成了漳州房价支撑呢？

据国家统计局漳州调查队调查数据显示，2017年漳州全市居民人均可支配收入达24789元，目前的房价，漳州的朋友觉得贵么？

想在漳州置业的朋友，漳州还是著名的“鱼米花果之乡”，漳州平原是福建最大平原，素有“海滨邹鲁”的美誉，境内有东山岛、漳州滨海火山公园、南靖土楼、云洞岩等景点，值得大家去旅游看看。

土楼

GDP全国排名23位才好！

怎么看？炒起来的呗！要工业没工业，要旅游没旅游，要人口没人口，哪来人买？都是本土土著，谁还没块宅基地！离泉州、厦门近，被迫炒起来，炒起来之后发现，这地方购买力不行，GDP不错，人均感人，基础工资无比感人，极差分布，穷得穷死，富的富死，普通人就是个温饱，哪里买得起房子？加上又没大企业，无法吸引外来人口，本土人口也留不住，大量高校毕业人才都不回本土发展。空置率贼高，一晚上就是鬼城！别看卖的多好，大晚上几家亮灯？高房价根本维持不住！三线城市的经济，三四线的消费水平，五线的人均，当前房价再往下跌个一两千才勉强跟得上当地经济！要么加大投资，吸引优质企业落地，进而吸引人才，要么就是降房价！不然等着刚需攒个八九年凑首付吧。

一个城市的经济不能只看国企公务员，要看工人阶级的普通I工资，漳州经济确实不好，房价超实际太多会大跌价场面出现，将要来临！