2019年是中国很多城市房价的天花板，2020年是世界经济的拐点，也是从2020年开始，中国的房价出现了历史性的停滞不前。回头看中国房地产高速发展的20年，有一个奇怪的现象，那就是房价一天一个高点。但在那个时候开发商圈地，五证都没拿到手房子就卖完了。为什么那个时候大家买房热情那么高涨？今天很多城市实际房价已经大跌，却鲜少有人买房，即便是地方政府出台各种激励措施，房价依旧疲软？

买房的主力军是谁

房价从2000年不足千元一路飙涨到2019年10万一平还买不到房，这个涨幅不能说不惊人。很多专家、学者和普通百姓将这归咎于“炒房团”，完全是找不到老虎，拿猴子当替罪羊的说法。或者是一种转嫁矛盾焦点的行为，笔者甚至怀疑这是故意带风向的说法。

研究房地产由盛转衰、房价由坚挺到疲软，这其中最大的决定因素不在于炒房团，而在于经济本身。2000年，城镇家庭住房自有率为38.6%。这一数字到2010年时，增长为51.5%。这个数字是有人口普查数据做支撑的。也就意味着，住房自有率并不是炒房团炒出来的。

另一个支撑城镇住房自有率不是炒房团炒出来的证据是“暂住证”到“居住证”的转变，以及常住人口的概念出台，政府手中清楚地知道常住人口中有多少是租房的，有多少是自有房屋。

2000年第五次人口普查基本情况：全国总人口为12.42亿(按漏登率1.81％，推算总人口为12.66亿)，全国总家庭户数为3.4亿户，平均每户人数为3.46人，全国人均住房建筑面积为22.77平方米/人；其中，城市平均每户人口3.03人，人均住房建筑面积21.81平方米/人。2000年我国存量住房总面积为287.95亿平方米，其中，城市65.00亿平方米，镇39.42亿平方米，乡村183.53亿平方米。

七普数据显示，2020年，我国住房自有率为73.0%（包括农村），自有商品房率（含二手）则大幅上升14.8个百分点，达到59.8％。这里的自有率是实打实的自己购买所有，不存在你被平均的风险。而且，除了自己购买住房外，政策性分房，福利性安置等形式的住房在公有制经济中占有一定的比例。所以有专家说，中国人自有住房率达96%。

这个统计口径是没有炒房团把没房人平均一说的，所以，中国的房屋总体上来看还是普通百姓买走的。

为什么房子越涨越买

有数据证实，2010年中国人购买商品房以全款买房为主。2010年以后以贷款买房为主，加杠杆成了买房常态。并且从2010年开始，中国房价开始起飞。可以这么说，从2010年开始中国房价坐上了火箭，但中国人买房的热情却是空前高涨。给人的总体感觉是房价噌噌地飞，买房者是噌噌多。

很多人就有一个巨大的疑问，为何在中国房价飞速上涨的这10年大家买房的热情这么高？根本原因是经济问题，经济才是交易的基础。直白点说，从改革开放开始，中国人开始积累财富，第一批富起来的人是少数，大家买房还受制于经济实力不济的困扰。从2000年开始，中国制造业持续扩大规模，很多人开始有钱了。2001年年底，中国加入了WTO，制造业对外出口成倍增长。中国经济增长率以两位数持续攀升，2007年经济增长率达14.16%，2010年经济增长率为10.45%。

说到底，是中国经济增长跑过了房价。什么意思呢？就是说，中国经济持续增长，人均工资不断上涨，各地都不同程度地提高了最低工资标准。虽然工资增长速度没跑过房价，但有一个不争的事实，例如你2010年工资2000元/月，你以3000元/平方的价格购入一套商品房，10年后，你的工资是每月8000元。这样，对你来说房贷根本就是不是事了。

对经济的前景普遍看好，这才是大家掏空六个钱包买房的根本原因。换句话说，中国从改革开放后40年的经济高速增长，才是大家挤破脑袋买房的底气。

现在房子不涨价了，为何买房者少了

从2020年初开始，疫情持续影响下，经济发展受到影响。GDP增长维持在一个较低区间，甚至都不一定能跑过CPI。各行各业遭遇营业能力下降，收入减少。工资能不下降就阿弥陀佛了，更奢谈增长。最重要的是，房价维持在一个高位，普通人工资与房价之间的差距越拉越大。并且对经济的未来预期不明朗，在这样的情况下，房地产有价无市成为常态。收入减少，未来又不明确，即便手中有钱，也不敢买房了。

如果我们回过头来看从2010年到2020年这20年的房地产，我们会发现，你月工资2000买房的时候感觉房价3000很高。但经过了10年、20年，工资却能跑过10年前的房价。

今天呢？一线城市房价普遍6万以上，从你今天毕业算起每月拿1万开始，你用20年的时间，月工资能达到6万的又有几个人？二线城市房价普遍在2万左右，从你毕业月薪5000开始，20年内达到2万的又有多少？10年后，你的工资能跑过今年（2022年）的房价吗？

所以，以前买房的时候，房价是以千计算的，即便你的工资每年是以百增长，总有跑过房价的时候。但现在一线城市，二线城市的房价则是以万计算的，可你的月工资却没办法每年以万增长。