1—7月份,全国房地产开发投资79462亿元,同比下降6.4%;其中,住宅投资60238亿元,下降5.8%。
1—7月份,商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。
7月末,商品房待售面积54655万平方米,同比增长7.5%。其中,住宅待售面积增长14.1%。
1—7月份,房地产开发企业到位资金88770亿元,同比下降25.4%。其中,国内贷款11030亿元,下降28.4%;利用外资53亿元,增长20.7%;自筹资金31495亿元,下降11.4%;定金及预收款28575亿元,下降37.1%;个人按揭贷款14169亿元,下降25.2%。
7月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.26。
首先:成交面积、成交金额7月全面下行
拆分单月数据可以看到,6月单月销售面积销售额,虽然依然是最近4年的最低点。但成交额同比下调幅度明显降低了,销售面积同比下调18.3%,销售额同比下调20.8%,整体市场依然处于冰冻中。
在6月份市场有所恢复的情况下,7月市场再次下行,7月单月商品房销售面积只有9255万平米,销售额也只有9691亿元,整体看同比跌幅达到了接近30%,分别是同比下调28.9%和28.2%。
从市场整体情况看,投资数据等也依然没有明显恢复。市场在7月份相比6月份明显下调。
楼市在7月明显下调的原因主要有:
1: 市场未恢复信心
虽然最近房贷数据有所恢复,但市场信心没有全面恢复,购房者大部分没有信心入市,整体市场成交非常低迷,三四线城市已经很难刺激,一线城市又没有稳楼市政策。
2:2021年疫情波动导致前值过高,全国疫情影响巨大
整体看,因为2021年整体市场上半年萧条,下半年井喷,所以去年下半年整体数值较高,2022年5月整体疫情影响巨大,特别是2021年5月整体市场活跃,出现了同比数据明显下调。
3:楼市宽松政策井喷,但房企暴雷依然持续
经过几年的深度调控,房地产市场显现出一些疲态,加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管,让企业压力倍增,新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。
6-7月份是交房高峰期,结果因为违约增加,整体市场出现了明显的维权井喷,导致购房者全面谨慎,市场有继续下行的风险。
截止2022年7月,全国卖地最多的100个热点城市合计卖地金额只有7349宗,合计卖地金额也只有16627亿,同样在2021年同期,100个卖地最多的城市合计卖地8946宗地,卖地金额高达27938亿,热点城市卖地金额同比少了41%。
从土地市场走势看,房地产市场整体依然在调整过程中
首先:从100城卖地金额看,同比下调幅度明显,在2021年全(全市)2.79万亿的基础上,2022年只有不足1.7万亿,大部分城市土地成交均明显下调
其次:从各级城市卖地数据看,2022年1-7月市场有6个卖地超过千亿城市,而在2022年1-7月只有杭州上海与北京。22城2022年首批次供地共计成交4969亿元,同比下降52.7%;涉宅用地成交面积则不及去年首批次的40%。
第三:相比2021年,2022年土地市场第二轮集中供地刚刚开始,也部分影响了2022年的土地销售数据,但整体看,预计2022年土地市场将比2021年有大幅度下调。
2022年政策全面刺激市场还未见底
7月,累积已经超过100城市当月发布了稳楼市政策接近110多条2022年截止7月,年内房地产调控已经超过580次!同比上涨接近70%,2022年房地产调控继续刷新历史记录。
简单的总结2022年7月来全国各地房地产政策,调控政策松绑主要有几个特点
预防烂尾楼、增加购房补贴成为7月政策的最大新特点
各地购房补贴不断加码,利用各种利用增加购房补贴,越来越多城市出台保交楼政策,市场期待政策力度更大。
第三1—7月份,房地产开发企业房屋施工面积859194万平方米,同比下降3.7%。其中,住宅施工面积607029万平方米,下降3.8%。房屋新开工面积76067万平方米,下降36.1%。其中,住宅新开工面积55919万平方米,下降36.8%。房屋竣工面积32028万平方米,下降23.3%。其中,住宅竣工面积23279万平方米,下降22.7%。。新开工等数据继续全面下调,背后原因核心是三条红线等依然严重抑制了房企融资,特别是私企开发商基本全面暂停,房地产市场全面速冻。房企融资难题,私企还未真正解决。
第四:7月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.26。
持续一年下调,市场信心没有恢复
第五:市场是不是企稳要看7-8月
烂尾楼停贷风波起,给购房者心里压力巨大
目前稳楼市政策力度应该继续升级个人按揭房贷数据7月继续低迷,需要注意的是,当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题。更多是对经济的预期问题,疫情不稳定,市场很难稳定。需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策,只有真正降低了购房者的成本,市场才有望稳定。
烂尾楼停贷事件已经爆发,对于房地产市场的心理打击非常大,很可能会影响未来市场的企稳,不抑制继续出现房企暴雷,交房烂尾,购房者信心会继续下降,需要警惕市场再次出现明显下调。