日前，国内首批三只保障性租赁住房REITs正式公开发售。
三只产品分别为华夏北京保障房、中金厦门安居和红土深圳安居。三只产品募资总额大约为38亿元。在发售当日，三只产品引起公众投资者抢筹，三只产品拟认购份额数量均超过100倍。其中，红土深圳安居REITs战略配售的申购倍数达到了133倍，刷新了公募REITs新纪录。
REITs是不动产投资信托基金的简称。REITs在实践中，通过发行权益类证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产类资产。
作为直接融资工具，REITs在不动产、基础设施和资产证券化等领域非常火热。而作为永续型权益产品，REITs可在运营主体不丧失对底层资产的控制权和运营权的前提下，减轻资产持有压力，帮助运营主体从传统不动产运营的“全部持有资产并运营”的重资产模式中解脱，转化为“无限接近全部出售资产并运营”的轻资产运营模式。因此，REITs具有盘活存量资产、降低企业杠杆率和提升资金配置效率等效果。
作为交换条件，REITs约定将每年的投资收益按很高比例分配给投资者。以国外成熟市场的经验来看，REITs项目每年的分红比例通常不低于90%。因此，标准化REITs通常具备公开交易，流动性好，资产组合和专业化管理，明确的低杠杆运作要求，明确的税收政策支持和完善的管理和治理等优势，从而获得了大量投资者的追捧。
此外，REITs的税收中性特点尤为突出。推进标准化REITs的国家或地区，普遍给予REITs一定的税收优惠政策。REITs可有效避免双重征税，与普通的有限合伙、股份公司等相比，享受了更加优惠的差别性税收待遇。
与基金产品类似，REITs按照募集和流通的特点，可分为公募型REITs和私募型REITs。成熟市场中的主要REITs产品为公募型产品，如美国的公募占比超出95%。目前我国的REITs试点，也主要集中于公募型REITs领域。
已经发布的公募REITs产品主要集中于基础设施领域。自2021年6月，首批基础设施公募REITs项目正式落地以来，首批11只公募REITs项目运营良好，市场表现较为平稳，支持有效投资作用较为突出。
已上市REITs产品表现较为突出，一方面是由于政策力度较大。3月28日，国家发展改革委办公厅发布《关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知》，提出推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs。3月18日，证监会发布消息称，正在研究制定基础设施REITs扩募规则，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。此次上市三只保障性租赁住房REITs即是发改委第二批向证监会推荐的10个项目之三。根据发改委8月16日消息，目前正在开展委托评估的项目还有6个，正在加快推进的较为成熟的项目还有近20个，处于辅导期的项目超过80个。
REITs产品表现较为突出的另一原因是资产稀缺性较高，且资产表现出色。首批仅11个项目上市，且相关产品的大部分份额均处于锁定中，每只公募REITs平均可流通份额比例仅为30%，无法满足机构的长期配置需求。而按流通市值加权测算，当前存量REITs整体的历史累计涨跌幅平均约为24.6%。且刚性的分红要求，也使得REITs产品，在当前经济下行压力较大的宏观环境下，相较普通权益类产品和固收类产品更具优势。
除了公募REITs产品的共同优势外，此次发售的保障性租赁住房REITs底层资产也特别优质。三个项目底层资产分别位于北京、厦门和深圳，租户稳定，出租率长期处于高水平，续租率高。项目主体运营能力也较强，使得项目现金流稳定，具备持续分红能力。
在机构的共同追捧下，保障性租赁住房转型和对应的REITs产品发行还将继续火热。住建部信息显示，40个重点城市将在“十四五”期间建设保障性租赁住房共计650万套。多数城市的保租房计划占新增住房的比重达30%。保障性租赁住房从建设、改造到运营，需要大量的资金投入，且周期较长，仅靠租金收入短期内难以收回成本。巨量的供应规模正在倒逼保障性租赁住房向专业化、市场化转型。
目前，上海、广东、浙江、山东等12个省份均在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。预计未来，包括保障性租赁住房REITs产品在内的各类REITs市场将进一步提速发展，市场规模不断扩大，产品种类也将不断丰富。清洁能源、通讯铁塔、数据中心和物流设施等泛领域基础设施REITs项目或是可能推出的创新品种。
（作者系中国建设银行金融市场部研究员）
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