净利润率越高越好吗(净利润率多少合适)

一、持续增收不增利,平均净利润率首次跌入个位数

2021年,增收不增利依旧是行业主流。具体来看,大部分企业营业收入呈增长态势,E50企业平均同比增速达到17.3%,但是利润增速则明显跟不上,E50房企中一半房企的毛利润呈现负增长,近七成房企净利润负增长,部分房企呈现净亏损状态。因此,2021年,绝大部分企业毛利润率和净利润率呈现下降态势,同比下降幅度平均在5个百分点左右,部分企业超过10个百分点。回顾过去五年企业盈利表现,我们发现企业普遍的利润率下降趋势始于2019年,六成以上E50企业毛利润率从2019年开始逐年下降,近半企业2021年毛利润率加速下滑。

从具体数值来看,2021年,E50房企平均营业收入为999.5亿元,接近千亿元大关,平均毛利润率为21.0%,平均净利润率为8.0%,五年来首次跌入个位数。从分布来看,13家房企营业收入超过1000亿元,3家企业营业收入超过4000亿元,分别为绿地控股、碧桂园和万科地产,其中前两者营业收入突破了5000亿元;毛利润率在20%以上已经属于不错的水平,几乎跑赢了半数同业,而能够在25%以上就属于优异,2021年,仅有56.3%企业毛利润率超过20%,3成企业超过25%,能超过30%的寥寥无几;净利润率方面,10%以上属于上等水平,2021年,仅3成企业净利润率在10%以上。

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企业毛利润率下滑的主要来源于高价地与限价调控的共同作用,2018、2019年前后土地市场“内卷”严重,拿地成本明显上升,而之后地方政府限价调控上马,因此这些高价项目上市之后利润空间被明显挤压,这些项目的陆续结转直接影响了企业整体毛利润率水平。除此之外,2020年下半年以来市场持续下行,企业或多或少进行降价销售,这会进一步降低项目的利润水平,这些项目的结转将持续影响企业后续年度的盈利水平。

毛利润率的下滑直接拖累净利润率,不过除此之外,2021年还有两大因素侵蚀企业净利润,一是存货减值的大幅计提,限价影响加之2021年下半年以来房地产市场持续下行,房企加大计提存货跌价损失的力度,一些房企2021年存货跌价损失占净利润的比例绝对值快速提升至50%左右,部分企业甚至超过100%;二是合联营企业投资收益下降,过去几年企业间的合作项目明显增多,这些项目的盈利能力降低也拖累了企业净利润率水平,过半E50企业2021年合联营公司投资收益占净利润比重下滑,平均下滑幅度在7.5%左右。

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二、预计盈利短期仍承压,企业将从三方面积极应对

近几年的盈利能力下滑,几乎所有企业都承受着压力,那么对于未来的利润走势,企业的看法是怎样的?从业绩会管理层表态来看,普遍表示短期仍有压力,中长期存在改善空间。短期内,部分企业认为随着2019年后拿地的利润空间开始改善,因此盈利水平有望企稳回升,不过对于行业整体而言,基本都认可盈利水平会持续承压,维持在低位状态;中长期,在行业完成调整和土地市场归于理性之后,盈利水平则会回归到正常水平。

面对盈利能力持续承压,企业也纷纷调整战略和策略,主要表现在以下三个方面,第一是转变投资策略,第二是提升经营能力,第三是积极探索转型

首先,在投资策略上,我们能明显感觉到企业的态度更趋谨慎,“宁可不拿,决不能拿错”成为共识。

在拿地模式上,企业通过权衡盈利和风险来抉择,获得收并购额度并不能明显激励其更偏向收并购。事实上,公开市场和收购市场均处于买方市场,不过收并购项目的不确定性以及资产价格仍未达期待,使得企业观望情绪较浓,相比而言公开招拍挂更受青睐,当然具备特色拿地模式的企业例如越秀地产,仍然会坚持这些方式,例如TOD、国企合作、勾地等等。

在拿地力度上,出于保三道红线、保正向经营性现金流的目的,企业尤其民营企业明确提出控制拿地力度,例如美的置业提出会控制在销售回款的40%以内。在拿地区域上,企业将进一步聚焦,有进有退,相比于2021年中期的表述,企业对聚焦的态度更加坚决,开始明确区域或城市的取舍,未来企业将进一步聚焦于城市基本面好、企业本身具备优势的城市。在拿地项目上,要兼顾流量和利润,多家企业披露了拿地的净利润率、IRR等指标的标准。在合作模式上,提升权益比是共识,企业目标权益比例大多在65%以上

其次,在经营管理方面,精益管理成为企业频繁提及的方向和措施,提出要通过精益管理提效率、降成本,具体而言,企业的动作包括:一是优化组织管理,包括优化区域结构,对区域进行必要的拆分、合并或者压缩操作,以及调整激励方向,引导组织提高效率和效益;二是数字化赋能,很多企业都将数字化转型作为重要方向,用数字化工具赋能组织管理,再造开发全流程。

最后,在战略转型方面,一些头部企业明确提出了由开发为主向开发经营并重的调整,积极布局第二增长曲线,例如招商蛇口提出“三个转变”的第一个转变就是从开发为主向开发经营并重转型,万科提出开发经营服务并重,从单一的住宅发展商打造成不动产综合发展运营服务商。我们看到,随着开发业务趋于见顶,开发商都在寻求第二增长曲线,经营性业务理所当然首先进入选择范围,其地位已由多元化业务的组成部分上升为企业主要发展方向。

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三、企业需顺势而动,短期稳住主业,长期寻求模式转型

总而言之,短期行业利润率水平仍将维持低位。虽然2018年前后高价地已经陆续结转,但是两大因素作用下使得2021年后上市的项目利润空间再次被挤压一是2021年第一批集中供地中新产生了一批高价地,核心城市激烈竞争下企业一度低利润甚至亏损拿地,二是2021年下半年至今销售持续下行,企业主动或者被动地采取了降价促销的措施,这些项目的结转使得后续年度盈利水平持续承压。

当然,也有部分企业盈利水平有望企稳回升,相应地,它们有以下共同点:第一,未在2021年第一批集中供地中明显发力,例如绿城中国未在高热的杭州供地中拿地,或从2021年下半年土地市场趋于冷静后,大力度扩储,例如中国海外发展,从2021年第二批集中供地开始发力,民企如龙湖集团一直保持着稳定的投资力度,滨江集团在2022年杭州第一批集中供地中大规模拿地,与2021年“努力做到1-2%的净利”相比,管理层透露这批土地“平均收益率在8%左右”。第二,布局聚焦高能级城市,项目销售所受影响较小,同业之间降价销售的氛围不浓。2021年下半年以来,三四线城市“限跌令”频出,这反映了低能级城市企业降价竞争的情况更加明显。

长期来看,随着行业出清完成,市场销售恢复正常,以及企业发展模式的转变,行业利润水平有望逐步回归,但是在行业规模见顶的情况下,利润规模也很难再有增长。对于具体企业而言,能否顺利完成模式转型将成为盈利水平分野的主要因素

我们认为,房企的转型可能分为两个类型:头部企业多元化,中小型企业专业化。多元化即在开发业务的基础上,横向或者纵向拓展的业务也成为主业,除了头部房企提出经营性业务外,租赁、代建等也是可选项。以经营性业务为例,业务的增长和利润空间确实可观,对于业务发展处于前列的企业来说,目前其毛利润率水平能达到60%以上,毛利润占比能几倍于营业收入占比,而其营业收入占比目前仍然普遍低于10%,未来发展潜力有目共睹。但是并不是所有企业都有能力走好这条路,对于开发业务本身不具备优势的中小型企业来说,专业化路线似乎更加适合,即企业未来不再包揽全开发流程,而是聚焦于某一个环节,例如专注于资源整合或者代建等,类似于美国模式。

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总而言之,行业盈利水平短期继续承压,长期回归后也再难有所突破,因此,对于企业来说,短期必须稳住开发主业,精准投资,精益管理,同时为了保证长期盈利能力,必须开始探索布局适合自身的新发展模式。

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