今明两年不买房,5年后“差距”有多大?王健林对其道出实情

今明两年不买房,5年后“差距”有多大?王健林对其道出实情

引言

国家将房地产推入市场调控后,房地产的金融属性就开始不断增强,居住属性不断下降,很多人买房不是为了居住,而是为了投资,获取更多的收益,而这就使得国内的房地产价格在十几年内一直高歌猛进,上涨到了如今的高度。

那若是今明两年不买房,5年后差距”有多大?王健林对其有何看法?

从今年的一月份开始,房地产就面临着国家各个部门政策的严格调控,社会上对国内的房地产行业有了两种截然不同的看法。第一种认为房地产终归应该被市场调控,随着市场供求关系的变化,价格也将发生翻天覆地的变化,不会保持高价位不变。

第二种认为房地产作为国民经济的支柱型产业,对国家经济的贡献率非常高,调控房价只是为了稳定,并不是想要真的降低。在对房地产的评价中,著名开发企业万达集团掌门人王健林和知名人士马光远都对国内的房地产行业发表了自己的看法,且两人的看法大概一致。

从整的形式来看,房地产的下降趋势会非常明显,房屋的价格必将会回归到正常水平,回归到市场所能够调控的水平。但从局部来看,国内部分地区的房价在短时间内并不会下降过多,整体仍然有所上升,这个短时间也并不短,至少能够维持上升和稳定趋势十年。

首先来分析一下当前的市场行情,从前年开始,国内的房地产整体均价都已经突破一万元,但目前的房地产均价正在不断下调,已经跌入一万元。但又考虑到其作为国民经济主体产业,很多居民认为它的下跌仅仅只是阶段性的,未来很可能再上涨回来。

这一个说法并不正确,最起码从目前的政策现状来看不正确,国内出台的房地产调控政策才刚开始,后续还有非常多的大招没有发布,就比如房产税。这说明未来房地产的下行趋势会逐渐明显。

王健林曾表示过,房地产这个行业存在的两个比较大的缺陷:

 第一、房地产是一个在全世界都是受政策,受金融,受各方面影响,就是它是一个周期性行业,它一定是活几年差几年,就活几年又差几年,在周期当中可能好多就挺不过去,死掉。

  第二、房地产行业的毛病是就是它的现金流不长的,因为房子不可能像,不要说快消品,哪怕就像汽车行业,也不可能更换速度那么快,那么房子到了一定程度,城市化到了70%左右,这个国家房地产市场就一定会萎缩了,房地产行业的这个家属会大幅度减少,谁敢保证你一定是活的最后哪几个呢?

基于这两点原因,王健林表示万达一定要坚决转型,发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。前两年对集团转型现代服务业,部分管理层还有疑虑。2018年看到国家对房地产行业政策的调整和整个行业的变化,万达同仁特别是管理层对万达转型现代服务业的认识更趋一致,大家更认同集团董事会战略决策的前瞻性。对大型企业来说,转型知易行难。前两天我看了一篇文章,说房地产转型是伪命题,那是因为他们转不了才这么说。不仅房地产行业,任何行业转型都不容易,转型是极其痛苦、需要长时间才能完成的过程。随着租金收入不断增加,新生现代服务业产业的成长,万达一定会越来越健康,越来越运行良好。其实现在说万达转型已经成功不算为过,因为万达收入结构已经改变,主要收入来源已经不是房地产。但我们还在转型过程中,最终完成目标是2020年。万达已走在正确道路上,我们一定会成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型成功的典范。

第三、房价水平过高,超出了大多数人的购买能力范围。尽管没有房子的人群越来越少,从农村进入城市的人口也越来越少,但是由于我国的人口基数比较庞大,购房需求依然会长期存在。不过由于高房价的存在,这些刚需购房者可能并非真正的刚需,从房地产市场发展的角度来说,买不起房子的刚需购房者并不算真正的刚需。

目前我国的房价有多高呢?最直观反映房价的数据就是我国的平均房价。1月17日,国家统计局发布2021年中国经济数据:2021年全国商品房销售面积179433万平方米;商品房销售额181930亿元。根据全国商品房销售面积和销售额来计算,2021年我国的平均房价为10139元/平方米。房价过万意味着一套100平米左右的房子需要上百万,对于大多数家庭而言,这样的房价绝对是天价。

当然更加能反映普通人买房难度的数据是房价收入比,根据2022年易居房地产研究院发布的房价收入比数据:2021年我国房价收入比为9.1,相比2020年有所回调,与此同时,易居研究院预测2022年的房价收入比会继续回落,有可能回落至8.7左右。

虽然房价收入比有所回落,但是房价收入比依然处于很高的水平,房价收入比9.1意味着普通家庭如果想在城市中购买一套房子的话,即使不吃不喝也需要将近9年的时间,当然如果考虑各方面的开支的话,可能需要20年以上。

第四、人口发展趋势不利于房地产行业的发展。众所周知,房地产行业是非常依靠人口红利的行业,经济学家任泽平也提出过房地产行业的人口理论:房地产行业长期发展看人口。

从最近几年我国的人口发展趋势来看,人口的发展非常不利于房地产行业的长期发展。人口因素主要考虑人口数量和人口结构,近些年来我国的人口出生率逐年降低,2021年新生人口数量再创新低,仅为1062万,人口出生率仅为7.52‰,人口出生率已经2年跌破1%(10‰)。

人口出生率降低最直接的影响就是可能会造成人口负增长,虽然目前我国是人口正增长的趋势,但是按照目前的发展趋势,未来几年我国有可能进入人口负增长的阶段。

另外随着我国新生人口数量的减少以及平均寿命的提高,我国老年人口的比例会越来越高,将会逐步步入老龄化社会,人口年龄结构会越来越不合理。总而言之,不管是人口数量的变化趋势还是人口结构的发展趋势,都不利于房地产行业的长期发展。

基于以上4个原因,房地产行业很难再像过去那样兴旺发展下去,相反未来几年,房地产行业将会迎来下行周期。当然对于房地产行业发展的趋势,房产大佬王健林早就有过如下预言,这是王健林在接受采访的时候表达的观点:

1、任何国家的房地产行业都不会兴旺超过50年;

2、按照现在的土地供应量和住房存量,未来很多楼盘都会面临卖不动的问题,住房过剩的问题将会进一步放大。

从目前的楼市发展来看,当初王健林的预言确实已经成真,我们不得不佩服其远见,从王健林逐步退出房地产市场的做法也能看出他的这种观点。作为房产大佬,王健林的看法确实非常有远见,早在2013年就预言了房地产行业不会一直兴旺发展下去,同时也预言了住房过剩的问题。

如果是在楼市繁荣发展的时期,房子是非常有价值的投资品,拥有住房就是拥有巨大的财富,拥有巨大的升值空间。不过随着房地产行业进入低迷时期,房子的投资价值开始减弱,持有房产不再能像过去那样享受房产升值带来的长期盈利,相反在如今的楼市环境下,如果持有多套住房的话,甚至会面临一些挑战。持有多套房子的家庭,到底会面临什么样的挑战呢?

第一个挑战:在目前的楼市环境下,住房流动性减弱,房子越来越难转手。

当房地产市场开始下行的时候,人们对于投资房产的信心会大幅下降,这就会导致投资客对于住房的需求量大幅下降。与此同时,随着住房拥有率以及人均住房面积逐渐提升,购房需求会进一步减弱,新房市场和二手房市场都会出现供求关系逆转的现象,尤其是二手房市场,很容易出现有价无市的现象。而对于拥有多套住房的家庭而言,随着住房的流动性逐渐减弱,房子将会变得越来越难转手。

第二个挑战:房产的持有成本非常高,对于家庭来说是巨大的负担。

房子不同于其他的投资品,大多数投资品有一定的投资风险,但是除了投资风险之外没有太多的持有成本,而房子虽然投资风险相对比较小,但是持有房产的成本却非常高。房子的持有成本到底有多高呢?经济学家梁中华曾表示:按照目前的楼市环境来看,持有房产的成本基本上在6%~8%之间。一套100万左右的房子,如果选择贷款买房的话,持有成本基本上在6万以上。

房子的持有成本主要包括3方面:首先是房贷利息成本,房贷利息成本是住房持有成本最重要的部分;然后是房子的交易成本(主要是交易税)以及持有房子的费用(维修基金和物业费等);最后还有房子的折旧成本,房子的折旧成本也是不容忽视的。

当然除了上面提到的持有成本之外,未来如果出台房产税的话,持有房子的成本会进一步增加。

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