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Q:提问:京总您好，拜读了您星球的文章，结合家里具体情况向您请教：现有房产两处，分别是丰台保利百合2居一套，海淀工商大学老破小一套（学区）。目前保利百合出租中，以租养贷，孩子今年上学，一家三口和一老人挤在老破小。因为孩子刚上学，老破小学区刚占用，肯定不好出手，现在想改善居住环境，考虑把保利百合卖了换增光佳苑是否合适？考察了小学附近的几个小区（孩子上学和妈妈上班都在增光路附近），觉得增光佳苑相对新一点，能解决车位问题，价格合适（900万左右），不需要承担太大压力。但是从资产保值的角度来看，不确定换过来是否合适，家里这两处房产怎么处置最优？请指教。
A:回答:您好,感谢信任!1、如果要换应该出掉工商大学老破小;保留保利百合;西局是丰台发展最好的一个区;保利百合是这个区域的标杆楼盘,未来承接丽泽一带;对标改善客群;之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,一个新板块的完整生命周期可以分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需;丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,而丰台大部分区域和楼盘比较拉胯,保利百合未来在市场上的竞争优势会比较明显;
2、现在转手学区价格上虽然没有优势,但随着政策的不断变化,等同于把不确定性的风险转移到买家身上,价格自然会比带名额的低一些;如果为了改善居住环境;选筹的盘本身问题不大,没什么不可,卖出价格低,买入的房产优质,同样不会失去涨幅,而又减少了不确定性,对于您们来讲是利大于弊;
增光佳苑楼盘品质虽好,但板块属于中规中矩,现在的均价10万出头,个别房源10万以下,这个盘17年最高点是10万出头,从317后一直回调,18年春节后涨过一波,后又下调,去年5月到今年五月处于阴跌的趋势;海淀的重点发展是以中关村为点向北辐射;所以南部西部发展比较落后,这个盘保值属性还可,未来行情来了能跟着跑问题不大;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总好，目前考虑孩子积分落户问题，看了您之前回的帖子，自己观念有所改变，具体情况如下：1.自己目前居住丰台七里庄，市值360；2.自己在外地有些房产，卖出回流一部分资金大概70；3.夫妻二人每年到手100左右，目前都在海淀上班；两个小孩，老大马上上小学二年级；
4.自己现在其它资金主要在投资基金类方向，现在时机不合适，不太想动用主要部分，可以出来50-100；5.目前考虑孩子积分落户，主要区域放在昌平（国风美唐二期、）和大兴亦庄附近瀛海地铁（紫宸院）；目前目前想法：如果其它都不动（自有住房和投资基金），可凑齐大概200左右，自有住房倾向暂时不动（主要原因对于未来在哪里居住还没有考虑清楚，目前周围配套和交通还可以，其中关联孩子上学问题和上班变化等因素）
1.想法一：自己的住房不动，然后考虑买一个两居，作为积分用；自己还是居住丰台七里庄。如果首付不够，就买一个便宜的，比方房山(康泽佳苑，大概总价200)，资金没压力;2.想法二：目前的资金如果其它不动，总价550-600，首付按照400-450左右评估，自己首付大概方便的也就200左右，还差200-250左右，是否有其它加大杠杆的方式？解决首付问题。亦庄紫宸院两居室总价大概450吧，首付大概330左右，压力小，只是自己上班在北面，感觉北面是否更适合？
3.想法三：针对这两个区域和所在小区，主要从保值方面，我看您之前也提到过，是否适合我目前情况；4.想法四：自己自有住房换到海淀区域或是丰台的草桥区域，目前了解的区域只有马连洼和清河区域，对这边只是关注，总是感觉不是很了解，所以也不敢轻易动手，这样的话自有住房肯定要卖掉了，首付自有的话500-600应该没问题，海淀区域相对上班近一些，草桥区域感觉品质相对好一些，但上班有一些距离，但是具体哪个区域和小区还是没有目标。希望您在百忙之中能给些建议。
A:回答;您好,感谢信任!我没太明白您的主要目的;第一:从投资效率考虑,您们的收入和积累都可,但资产分布比较零散,应该加杠杆配上这座城市的优质房产,尽早让房产的增值大于家庭的主要收入,如果丰台七里庄这套房子涨幅比较一般可以出掉集中资金,建议重点考虑方案四;首付500-600的预算可以在丰台的草桥、海淀的清河选到涨幅不错的楼盘,
第二:如果是方案四的话,和您上述所提积分落户目的相违背,那么就不能买海淀或者丰台了;房山确实便宜,对于您们比较省心,但涨幅很弱,房住不炒的背景下就决定了普涨的行情会越来越少，后期补涨的可能性基本为0，这种趋势会继续蔓延和分化，只有高端人口集中的区域购买力才足够强，北京每一轮的上涨行情都是置换群体推动，70%的置换群体都集中在核心区
远郊区要谨慎购买，虽然有规划利好，但是大部分只停留在图纸上，进展缓慢人口导入严重不足供过于求，楼市进入下半场，在一个几轮行情都没出现涨幅的板块买入风险比较大;房山现在就是纯通勤居住板块,本地缺乏产业;主要购买人群也都来自于通勤人员,所以房价很弱,便宜并不是主要的卖点,回龙观和大兴价值更健康一些;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑
Q:提问:京总您好，燕西华府的185大平层现在能入手吗？考虑是人大附中丰台校区的学区房，未来可以给孩子上学。现在孩子三岁，九月份上幼儿园
A:回答:您好,感谢信任!燕西华府从2017年的4月份单价7万一直连续跌3年,去年4月有回升的迹象,但持续了小半年,上涨趋势不明显,青龙湖确实太远了,优势是楼盘的品质高,但少了通勤优势,即便是开车到市区也需要很长时间
如果是为了改善居住环境,这个地方很漂亮,但大概率会低于大盘涨幅,应该说差距很大,市中心涨20个点,这个地方可能不会高于5,随之还会有回落的可能性,如果为了孩子上学,可以买个小的,在附近租房,其他资金去买一个纯投资盘,这样您不用考虑接送孩子,自己的居住品质又没下降,孩子上完学,即便小户型不涨或下跌,您其他的房子在涨,这样算还是不亏,这种方案比较稳健
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.
Q:提问:1200资金购房，无学区要求，经常到各地出差。选丰台的玺萌公馆、恋日花都;怎么样，机场和高铁站好像都不远。
A:回答:您好,玺萌公馆、恋日花都都是草桥不错的盘,热度和品质在区域内排名靠前,保值性不错,涨幅也很稳健,但1200放这个地方有点浪费,丽泽这个地方,主要还是以刚需为主,玺萌公馆、恋日花都也都是刚需盘,1200是改善的预算,可以到更优质的板块选筹;矮子里面拔将军是大忌;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改善。原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万左右。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：
1、卖了益丰苑的房子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。
A:回答:您好,感谢信任!1、益丰苑在区域缺乏竞争优势,万源商圈本身在这个板块属于发展落后的区域;今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%;2021年一直处于下跌趋势,这种盘置换掉是正确的
2、既然孩子已经解决上学问题,没必要再往世纪城挤了;从投资角度北京依然是全国的洼地,因为限购加限贷管制导致价格一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远没有到顶,有房票的情况下当然优先北京,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;
3、1400的预算如果在中关村一带选的话,必须是三房的情况下选不到优质盘,当下涨幅比较好的都是一些优质商圈优质品质盘,北京的楼盘涨幅规律已发生变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;中关村一带一是有学区溢价,二是品质盘较少基本全是老旧小区;
西边是万柳世纪城、北侧是五道口、东侧是学院路,学院路虽然位置较好,但还是靠吃外区购买力,五道口的品质盘比较零碎且价格较高,涨幅一般,从效率优先原则;有2种方案,第一是一直租房居住,1400买入纯投资盘吃板块的红利,第二是在中关村附近找优质的区域买入投资盘,可以自住,但接送孩子有一定的距离,距离中关村比较近的优质板块可以看看奥森板块,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健,目前是比较适合您的;
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Q:提问:京总好！很庆幸可以通过文字认识您！读您的帖子有相见恨晚的感觉！我的情况如下:2015年在朝阳来广营首套85折首贷600总价750购入北京青年城房产一套，居住至今；
2017年二贷350总价1800投资了沙河地铁旁泰禾的丽春湖院子别墅一套，当时以为别墅稀缺会涨，结果到今年不但没涨价，反而跌至1500，选筹失败很心痛！目前夫妻双方家庭年收入只有70左右（有20被动收入），单位都离青年城不远，家庭面临两个问题
1.贷款压力大，接近于入不敷出;2.现在孩子6岁了有学区的需求，这两套房周边学校都很一般;目前想要改善，看了您的文章，还是比较犹豫，有以下几个方案，还请帮忙参谋:
1. 按兵不动，先在朝阳上小学，等市场回暖，卖出丽春湖，再购买学区上初中。（想了解丽春湖是否有较快速度涨回去的可能性，规避亏损）
2.割肉丽春湖，还贷款后剩余1200，900购入望京北纬40度两居，上景山朝阳，手持300吃利息（这种考量是不用换工作了，但顾虑是学区不是特别好，房价很高了，会不会后期动力不足）
3.割肉丽春湖后，1000购入亦庄海梓府三居带下跃（请教这种户型是否值得购买？还是说只买三居即可，不考虑下跃？提这个问题主要是看到下跃单价低，想是否持有一段时间后可以多涨些钱），亦庄二中上学，手持200吃利息，重新找工作
4.割肉丽春湖后，400购入南海家园，剩余800吃利息（这个考虑是想问会不会南海家园的预期涨幅会超过周边的品质次新，毕竟南海现在4万多，周边的海梓府等已经7万以上了）等南海家园涨起来后再置换海梓府等品质次新
5.把两套都卖了，1500置换望京或亦庄的大房子，剩余钱做理财;6.既然考虑了更换工作，想询问京总，如果是您，以刚来北京的身份重新选筹，在顾及到学区的基础上，会最优考虑什么样的方案？
A:回答:您好,感谢信任! 1、您17年和15年投资的房子属于战略上的失误,如果把两个仓位调换一下,今天的收益应该可以翻2倍.首先丽春湖这个产品做的很好,是整个17年别墅产品的销冠,有生态资源,出门即水,户型住起来也很舒服;院子系近几年很流行,泰禾申请了专利全国这样的楼盘卖的都很好,不足就是这个位置有点过于偏了,别墅本身投资属性比较弱,如果您现在割肉的话我觉得有点不划算,
1500未必能有人接盘,可以再等等,市场热透看看什么价格在考虑做置换,北京的房地产市场五年必有一波,即便是在没有利好的政策也会出现一波小高峰.今年的市场会是过去5年最好的一年,可以等等看.
2、北京青年城过去的表现一般,这个盘有点偏刚需,可以把两套合并为一套作为重点考虑的目标,未来5-10年北京的改善群体属于市场上的主要购买力,主要是大家贷款受限制,近几年受疫情影响大家的收入也普遍降低,经济上行后遇到市场回暖,3居室以上的户型的涨幅会想象不到,亦庄和望京的价值都比较牢靠,买套大房子第一可以提升自己的生活品质,第二留下核心资产打底,未来再做配置心里也比较踏实.
3、北纬40度南海家园属于上车盘,我建议您们就不要考虑类似的盘了,您们名下的资产还可,但质量比较一般属于偏下,您们应该把资产优化为中上等,这样遇到市场上行,很容易吃到城市的红利
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