来源：【四川日报-川观新闻】
杨希特
近年来，住宅“先租后买”模式越来越受到社会关注。在政策层面，住建部表示要大力增加保障性租赁住房供给。在消费观念层面，“先租后买”的消费观念给房市消费吹来了一股强劲的理性之风。当前国内一些一线城市在人才引进政策上已经开始实施“先租后买”的模式。例如成都市在2020年印发了《成都市人才公寓租售管理办法》，明确指出对取得资格的人才安居住房，可采用先租后买的方式进行供应。同时规定，对租住满5年且人才考核评价合格的，可按入住时市场价格购买所租住房，购买时的市场价格低于入住时市场价格的，以购买时的市场价格购买。并且在5年租赁期间，区（市）县应结合人才年度考核评价结果，按照原则上不低于市场租金价格的25%给予租金补贴。这些充分体现了成都近年来坚持“房住不炒”定位，从土地供应到产品设计探索租购并举新模式的思路，也有利于吸引更多人才落户成都。
虽然我国很早就建立了以公租房、经济适用房、公积金制度等为基础的住房保障体系，但是保障范围窄、保障力度不大，使得现有住房保障体系在解决困难家庭住房问题以及改善中低收入群体住房状况上不尽如人意。所以，在目前土地、住宅、公共资源供应不足和部分地方房价持续升高的背景下，租房的人特别是大城市的青年流动人口会越来越多。事实上，住宅“先租后买”是一种租售并举的经济适用房制度，符合人民的实际需求。本文“先租后买”的观点首先强调的是，土地收入和出让数量应与公租房的修建数量挂钩，比如土地出售多，就要多盖公租房。其次要加强社区管理，以社区、城管和派出所为平台，严格规范租房程序，明确和保障各方权益。最后，城市融资平台转换跑道，将公租房作为打包资产，进行融资和上市。
“先租后买”模式也经历了很多挑战，如何让大众的观念从住宅“就要买”到“先租后买”进行转变成为一个需要解决的问题。其实满足居住无非就两种渠道，租房或者买房。租房是一种消费行为，而买房则是投资行为。有许多人对此说法不理解，认为只买一套房子自己住就不是投资。但即便买来的房子是自己居住，也具有投资的属性在里面，只不过它把消费和投资的功能合二为一了。试想如果我们不买用于自住的房子，而是选择租房，就得把房租交给房东，这是消费行为；如果买了房子，自己就成了房东，等于给自己交房租了。实际上，现在大家都乐意买房，希望住房保值增值，本身包含了追求家庭财富增加的含义。随着经济能力提升一步，住房消费随之扩大一步，这是合情合理的转变。年轻人树立起“先租后买”的理念，等有了一定工作经验和一技之长，有稳定的收入之后再买房，可以很大程度地规避风险。
城市人口数量直接决定了城市发展潜力，四川各大城市也陆续出台了密集的人才引进政策，助力城市发展。建议四川各市可以积极探索住宅“先租后买”模式。政府首先可将政府用地及住宅作抵押，从银行获得贷款建设住宅，面向市区工作并购买社保的人，以低于市场价租给城市就业人员，租金小幅超过融资利息等运营成本总和即可，并约定租房者连续5年在该市工作并购买社保后，可购买他所租住的商品房。居民在居住期间没有产权（这样主要是为了同商品房市场分开），五年后，政府将住宅以适当价格出售给居民，并将本息还给银行。最后将居民在五年缴纳的租金作为房价的一部分加以抵扣（租金相当于“住房公积金”）。
（作者系安邦智库研究员）
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