又一个千亿房企官方宣告暴雷。
7月26日，宝龙地产披露内幕消息，公司未能偿还2022年7月25日前应付美元票据本金及应计利息，涉及本金金额2129.4万美元。
12天前，宝龙地产发布公告称，两批票据本金总额近90%已展期，但最终被2000多万美元债务“绊倒”，导致违约。
今年房企的偿债高峰期还没过。谁会是下一个爆雷的？
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类似的消息，蜜友们可能不会感到意外。同样是1000亿房企，同样是美债违约。
恒大、融创、花样年、华夏幸福(600340)、泰禾集团(000732)、新力控股、蓝光发展(600466)、阳光城(00671)、祥盛地产、郑融地产……………………………………………………………………..
2022年房企人债务见顶，市场早有预期，但真正发生时，情况比预期的还要糟糕。
早在2019年，据华泰证券(601688)统计，2020-2022年，房企公司将进入偿债高峰期。
随着楼市的持续调控，叠加着一次次疫情的黑天鹅，房地产行业经历着转型的阵痛。从减债到加杠杆，狠抓销售回款，到变卖资产和股份，再到“保楼交房”，房企人面临的是一场生死之战。
今年也是房企还债高峰期，尤其是6-8月。
6月份，房企美元债新增违约9起；7月份，据克而瑞统计，房企的债券有51只到期，国内房企还本付息额为1047亿元。
根据同花顺的数据，今年国内只有房企的债券。6月至8月到期的债券分别为124只、124只和112只，12月为106只。从债务规模来看，今年10月也将是房企人的偿债高峰期，规模近千亿。
数据显示，2020年至2023年房企人的到期债务分别为8795亿元、12822亿元、9603亿元和8348亿元，这意味着明年房企人仍将面临生死淘汰赛。
从美元债务的期限来看，房企的偿债高峰期将持续到2025年。
02
宝龙地产在这个行业背景下是暴雷。
其实宝龙地产的危机早有征兆，但本月一次“喜讯”的出现扭转了局面。
7月4日，宝龙地产发布公告，对今年7月份和11月份到期的两张美元票据进行要约交换，已延长公司债务到期日。
7月14日，宝龙地产再次发布公告，称两批票据交换要约已展期本金总额的89.35%和87.58%，给了其“喘息之机”。
两笔美债近90%本金展期，但12天后，宝龙地产终于被2000多万美元债务“绊倒”，导致违约。
有媒体认为，宝龙地产这次的公告并不算违约。毕竟两个美元债券的总本金有近90%已经展期，相对于难以取得债权人信任而拒绝展期的房企来说已经相当不错了。
然而，我不同意她的观点。只是到期美钞的10%左右，宝龙地产还是应付不了，构成违约。完成的交换要约确实是个好消息，赢得了更长的还款时间，但危机并没有解除。
在7月26日的公告中，宝龙地产还发布预警称，今年11月8日到期的美元票据，3725.9万美元本金尚未支付，公司可能无法按期偿还本息。
从财报中可以更清晰地看到宝龙地产的困境。
年报显示，截至2021年末，宝龙地产负债总额达1800亿元，比2020年增加近400亿元；利息支出总额51.93亿元，比2020年增加8.82亿，同比增长20.5%；净负债率为76.7%，较2020年上升2.8个百分点。
相对于房地产行业普遍的去杠杆和减债，宝龙地产的负债是不减反增，压力可想而知。
03
宝龙地产的雷爆也改变了之前房地产行业的一个普遍认知:重型一二线城市和热门区域的房企更安全。
宝龙地产是一家老牌房企公司，1990年在澳门成立。自2003年以来，它专注于综合商业地产项目的开发和运营。2009年在香港成功上市。2019年，宝龙商业分拆在香港上市。
截至2021年底，宝龙地产在全国共有220个项目，其中158个位于长三角，占其全国项目的71.8%，其67.1%的土地储备也位于长三角。
今年上半年，由于疫情反复，长三角地区尤其是上海受到的影响尤为明显，宝龙地产这个区域的重仓销售大幅下滑。
宝龙地产的主要产业包括房地产、商业和文化旅游，物业开发是其主要收入来源。其特点是综合商业地产项目的开发运营，今年上半年受影响更大。
公告显示，今年1-6月，宝龙地产合同销售总额为232.41亿元，较2020年同期的530.39亿元减少297.98亿元，同比下降128%。
宝龙地产2021年年报不仅更换了审计师，还将披露时间推迟至今年5月。
明年对于宝龙地产来说，依然是负债高峰。
2021年年报显示，截至2021年末，宝龙地产贷款总额约729.58亿元，同比增长9.6%；其中，一年内到期的贷款约220.23亿元，一年后到期的贷款约509.35亿元。
在扩展法案中:
本金总额为1.698亿美元的新票据，利息将于2023年1月和7月每半年支付一次，于2023年7月14日到期；
对于本金总额为2.627亿美元的新票据，利息将于2023年1月和7月支付，2024年1月每半年支付一次，并将于2024年1月15日到期。
也就是说，未来一年，宝龙地产需要加紧活动，发债，处置资产。……
虽然在公开报道中，宝龙地产强调本次违约不会造成其他美元债务交叉违约或其他债务提前到期，但可能会影响后续融资。
今年6月，穆迪下调了其评级，评级展望为“负面”。理由中提到，宝龙地产未来6-12个月将有大量债务到期，融资渠道有限。
现在很多房企都面临着宝龙地产一样的困境。下一个违约的会是谁？
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