本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
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8月1日晚间，招商蛇口发布公告称，全资子公司深圳招商房地产有限公司（下称“招商房地产”）与深圳半岛城邦房地产开发有限公司（下称“半岛城邦房地产”）签署了《关于半岛城邦五期项目之战略合作协议》。
根据协议，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目（下称“半岛城邦五期项目”）的顺利进行。
半岛城邦房地产是上市公司南海控股的房地产开发平台半岛置业在深圳的实施主体。作为一家开发商，半岛置业的知名度不高，但它在深圳南山蛇口开发的楼盘半岛城邦却是神级的存在。
半岛城邦总用地面积约30万平方米，总建筑面积超过100万平方米，共分五期进行开发，其中一至四期已开发完毕。根据南海控股2002年年报，整个楼盘的最后一宗土地在2002年3月获得，面积8.15万平方米的土地对应的出让金仅约1.61亿元，多年来，楼盘所在的蛇口片区倍受富人追捧，新盘屡卖屡爆，如今，这里不少二手房市场价已经超过20万元/平方米。
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自带光环的半岛城邦似乎是最不可能“爆雷”的那个，但深圳的购房者等来的不是它的第五期，而是深陷财务危机的消息。
顶豪楼盘深陷财务危机
5月30日，一则《关于全员待岗的通知》的文件在网络流传，根据文件，半岛城邦房地产及子公司深圳半岛城邦置业有限公司（下称“半岛城邦置业”）“已深陷财务危机、没有持续经营能力”，决定自6月1日起“全员待岗，待岗期限为6个月，如6个月后公司仍无法正常经营运转，将做适当延长”。
半岛城邦房地产是上市公司南海控股的房地产开发平台半岛置业在深圳的实施主体，旗舰产品即位于深圳市南山区蛇口片区的半岛城邦，楼盘西临蛇口渔港码头，北侧依托于蛇口山望海公园，东侧与东角头填海区相临，涵盖高端住宅、商业、酒店、写字楼等多元业态，目前，仅剩第五期地块暂未开发。
根据咚咚找房牛浩思团队发布的信息，编制于2017年5月的半岛城邦五期项目环境影响报告表显示，五期项目用地面积3.3万平方米，计容总建面约23.7万平方米，总投资约20亿元，计划新建 4 栋超高层住宅以及酒店、商业等配套设施，其中，规划高端住宅共765户、面积约18.98万平方米。
经过多年的发展，蛇口片区已十分成熟，片区内新房稀缺。贝壳找房显示，与五期毗邻且均沿海的半岛城邦一期、三期的二手房参考价为11.6万元/平方米，由于深圳新房受到限价政策的制约，且区内无其它新房可参考，按照一期、三期的二手房参考价计算，五期货值已超过220亿元。
值得一提的是，二手房参考价并不会制约二手房的市场价，这也正是深圳新房仍然存在“打新”吸引力的原因。不同的中介告诉时代财经，半岛城邦一期市场价已经超过15万元/平方米，三期更是超过20万元/平方米。
然而，不愁销路的半岛城邦却无法在深陷财务危机之时，通过五期为自己输血。根据《关于全员待岗的通知》，半岛城邦房地产“虽有半岛五期地块待开发中，但由于相关问题一直未得到解决，致使半岛五期地块至今无法办理相关手续，导致公司经营无法继续”。
此后，关于该通知的补充说明再次流传于网络，根据文件，未完成项目开发手续直接影响了金融机构、供应商对半岛城邦房地产的信心，进而导致企业难以正常经营，而“2020年初以来的疫情反复，房地产行业的巨大转型阵痛，使公司现金流极其紧张，加深了我们的财务困难”。
在6月份的一份公告中，半岛城邦房地产的母公司南海控股确认了五期未获开发批准及员工待岗事实的存在。
被电影拖累的房企
不过，市场认为造成半岛城邦房地产今日困境的原因，远不止于此。
时代财经了解到，南海控股主要从事文化与传播服务、房地产开发、企业云服务、新闻传播和创意商业领域，其中，文化与传播服务、房地产开发对公司的营收作出最大的贡献。
南海控股以半岛置业为平台从事房地产开发，旗下的半岛城邦房地产是相关业务在深圳区域的实施主体，半岛置业（广州）投资有限公司则负责广州业务，目前在两地分别开发半岛城邦和位于广州市花都区的自由人花园，物业管理服务主要通过深圳市半岛城邦物业管理有限公司开展。
由于开发的楼盘有限，半岛置业并不为人所熟知，但旗下的项目半岛城邦却因在深圳占据极佳的地理位置而走红。与之相似，母公司南海控股对外界而言相对陌生，但旗下的大地影院却在全国享有一定的知名度。
时代财经了解到，南海控股的文化与传播服务主要从事影视发行、终端经营、电影媒体传播、数位影院技术应用。截至2020年12月31日，该业务在全国拥有影院449家，银幕2828块，覆盖全国29个省（自治区、直辖市），182个城市；而2020年，该业务的影院业务含税票房市场份额全国占比约为6.6%，同比上升约1.1%，观影人次约2756万，在全国影院投资管理公司排名第二。
年报显示，2017年至2019年，南海控股实现的营业收入分别为159.01亿港元、167.89亿港元和、93.21亿港元，其中，2019年营收下降是受到房地产开发节奏的影响。
这三年间，房地产开发贡献的营收分别为99.58亿港元、99.08亿港元和33.01亿港元，而文化与传播服务则分别贡献41.5亿港元、49.32亿港元和46.53亿港元，换言之，文化与传播服务是一块稳定的收入。
不过，即便在过往看来是稳定的收入，却难以抵挡疫情的冲击。时代财经了解到，2020年，南海控股实现营业收入为100.11亿港元，其中，房地产开发的营收为75.57亿港元，而文化与传播服务为11.58亿港元，同比大减75.11%。2021年尤其是下半年以来，房地产市场的下行也使得南海控股的另一大主力业务房地产开发深陷困境。
尽管多年来，南海控股的经营均出现亏损，但自2020年以来，亏损幅度却在不断扩大。2019年，南海控股亏损约6.41亿港元，而2020年则扩大至25.3亿港元，盈利警告显示2021年可能录得亏损约30亿港元至34亿港元。
2022年，南海控股的处境并未好转，亦因未能如期交出年报而从4月起停牌，此后更是传出半岛城邦房地产深陷财务危机而全员待岗的传闻。
8月1日，招商蛇口发布的公告显示，双方签署战略合作协议后，将组建项目专项工作小组，共同研究半岛城邦五期项目的合作模式，可能的合作模式包括通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等，该协议的有效期为六个月。
六个月后，如若顶豪半岛城邦绝处逢生，南海控股的命运又会如何？
