全国多地全力“保交楼”,房地产销售艰难回暖

中央及地方不断表态,房地产销售艰难回暖

中央政策方面,银保监会就“保交楼”问题作出表态,国务院常务会议强调要“因城施策”。7月17日,银保监会表示银行要积极履行自己的职责,既要遵循市场化、法治化原则,又要主动承担社会责任,千方百计推动“保交楼”;指导银行主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究,做好具备条件的信贷投放;依法保障金融消费者合法权益;有效满足房地产企业合理融资需求,大力支持租赁住房建设,支持项目并购重组。7月22日,国务院常务会议强调要支持金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更灵活安排;因城施策促进房地产市场平稳健康发展,保障住房刚性需求,合理支持改善型需求。

“保交楼”政策引导方面,近期平顶山、咸阳、遂宁、济南历城区作出表态,宣布要通过“一对一帮扶”、“一楼一策”等方式全力“保交楼”。

7月19日,平顶山表示对问题楼盘处置要坚持做到“一楼一策一专班”;统筹协调做好项目复工、手续完善、企业及购房群众贷款、司法查封、预售资金监管、抽调资金追讨等涉及到的金融、共管账户监管、资产处置等工作;加强问题楼盘处置化解和相关政策的宣传工作。

7月20日,咸阳宣布建立一对一帮扶政策,一个科室帮扶一家企业,督促房地产企业加强经营管理,加快施工进度,力争按期交房。同日,遂宁宣布建立房地产项目挂联机制,每一个项目均由一名县(市、区)、市直园区县级领导进行“一对一”挂联,原则上每月开展一次“一对一”对接、沟通和服务工作。济南历城区也于该日表示要对风险项目深入分析研判,建立风险台账,会同项目所在街道逐一制定“一案一策”化解处置方案;针对风险项目资金紧张的实际情况,在保障资金安全前提下,帮助企业争取市住建局预售监管资金支持。

7月19日,青岛宣布新建商品住房/二手住房自合同网签备案时起算满5年/取得《不动产权证书》满2年可上市交易(原均需取得《不动产权证书》满5年)。

据统计,今年以来重庆、佛山、合肥、海口、常州、济南、郑州等多个城市下调了首付比例;并且南京、济南、郑州等均放松了贷款认定标准;哈尔滨、苏州、常州、东莞、济南、成都、青岛的限售期缩短;福州、苏州、沈阳、扬州、长沙、东莞、杭州、济南、宁波、无锡、成都、南京、青岛、合肥、东莞等地的限购条件放松。

我们利用主要的大中城市的周度样本数据,可以看到在经历了7月剧烈的调整后,上周新房成交环比已有改善,显示市场情绪初步缓和,我们预计随着越来越多地产政策放松,成交大概率会有改善。

然而,如果我们去对比历史上类似的14-16年,可以发现本轮房地产支持政策的力度远远不及当时,我们预计政策将进一步发力,稳产能-稳销售-稳信用,最终达到稳投资。政策的呵护有利于资金的流入,我们预计短期内房地产板块有望反复活跃。

黄金发展期已过,行业步入分化之年

过去十年,房地产行业迎来了黄金发展期,虽然政策上收紧的手段越来越多样,但并没有影响到行业的发展。我们的量化回归拟合显示,过去十年中国经济的增长和房地产投资高度相关,随着中国人口见顶、城镇化步入尾声,中国房地产进入到了存量博弈年代,不同区域之间房地产的分化越来越大。

根据相关数据统计,1987-2021年,中国城镇人口从2.75亿增长到9亿人,以住建部规划的人均居住面积40平米计算,新增房地产需求250亿平方米,同期中国商品房销售累计231亿平方米,如果算上在建项目,房地产需求基本供需平衡。然而,由于人口流动和各地用地指标的不同,这些供给存在地域的差距和分布的不同,造成了部分人口流入地区供需的不匹配,我们认为随着房住不炒政策的持续推进,房价将体现出不同地区之间的分化差异。

行业供给侧背景下,企业分化不可逆转;强信用企业在销售、拿地、融资等均呈现资源快速集中的趋势,同时享受了土地交易热度下降后政府让利企业带来的利润率改善的红利。未来 2-3 年强信用房企在竞争格局优化、资源集中、利润率改善下,具备 “戴维斯双击”的投资机会。

(国海证券管伟,投顾执业编号:S0350621080007)

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