读懂物业，就看新说。
7月18日，万科发布公告称，其子公司万物云已获得中国证监会核准，发行不超过1.81亿股境外上市外资股，每股面值人民币1元。完成发行后，万物云可到香港联交所主板上市。
此举意味着，万物云已获得赴港上市的“大路条”，物业板块即将迎来一个新的巨无霸，某种意义上，为当前较为低迷的物业板块打了一剂强心针，有效提升了投资人对于物管的期待值。但万物云这个被全行业所关注的巨无霸，成色到底如何？
万物云毛利仅为行业均值一半?
招股书数据显示，2021年万物云合计实现营业收入240.4亿元，在管面积7.8亿平方米，合同管理面积10.1亿平方米。诚然，作为物管圈规模最大、客户满意度最高的明星企业之一，万物云有这样的亮眼数据不足为奇。
但令人惊讶的是，在毛利率这一直接彰显企业盈利能力的核心数据方面，万物云却栽了个大跟头。数据显示，2021年，万物云的毛利率为17%。与之相比，同一量级的碧桂园服务，毛利率为30.73%，而华润万象生活为31.1%。同时，据同花顺IFIND数据显示，目前在港上市且已经披露2021年年报的50家物业公司，平均毛利率为30.1%。
万物云毛利率不仅远低于行业头部企业，甚至仅为行业均值的半数。
当然，这其中难免有部分物企选择粉饰太平，以各种各样、五花八门的方式堆高盈利能力。如今，万物云这一行业的无冕之王已经选择将以往的妆面全部刮掉，让精装房再次回归了清水房，不知道又有几家物企敢跟进？
物业优等生毛利标准为10%？
万科合伙人、万物云CEO朱保全在6月上旬发布的《再写高考作文：物业管理的本手、妙手与俗手》主题文章中，对于低毛利给出了解释。文中直言，30%的毛利率并非什么行业妙手，甚至声称“物业公司毛利率能超过10%已经非常好了”。
对于仅17%的毛利率，万物云不仅不加以反思，反而为优秀物企订立了标准，认为物业优等生的标准就毛利率该是10%。那么，以目前万物云“高达”17%的毛利率，是否意味着，在其上市之后，毛利率还会继续下降，直至跌入10%以下的“妙手”标准？
而从另一方面来说，低毛利或许正是万物云对于行业未来发展的预判。不管对于朱保全的理论是否认可，都无法否认以往万科系对市场发展趋势的判断确实高妙。
要知道，万科在行业内向来以悲观姿态著称，在早前的地产黄金时代，万科就提出了地产毛利5-10%的论断，果然应验。今年年初，也正是万科率先提出了“地产黑铁时代”的概念，以目前地产行业形式来看，这个概念提出的恰到好处。
以常理推算，万物云如此低的毛利率，盈利能力堪称羸弱，资本市场对其期待值恐待商榷。但事实却正好相反，不管是万物云自身，还是投资人似乎都对万物云信心满满。
传闻万物云预计融资20亿美元，约为157亿港元，这一数字如真能实现，将创物业股募资新纪录。而新股发售额度一般不超过总值的25%，因此万物云IPO后市值应以80亿美元起跳，约合628亿港元。
另一方面，年内，阳光城、博誉资本和58同城等三家股东先后减持了万物云股份，以交易价计算，万物云估值约1048亿元，PE约60倍。与之对应的，2021年以来，物企IPO的PE均值约为23.6倍。60倍对比23.6倍，足可见资本市场对万物云的期待。
与此同时，截至7月25日收盘，上市物企市值最高的是华润万象生活的812.57亿港元。如万物云真能以交易价上市，将有很大几率稳坐物管圈市值的头把交椅。
万物云IPO揭示三大行业趋势
万物云何德何能，敢在资本寒冬上市，且收获了一片好评？在新叔看来，无外乎以下三点：服务力、智能化和城市服务，而这三点也正是朱保全所认为的“本手”与“妙手”。
先说说“本手”，服务力。在朱保全看来，物业公司的营收本质上是酬金。受人之托，成人之事。只有保持度日如年、度年如日的心态、保持支出与服务的透明和被监督，才能赢得客户信任。做不好服务，再高的毛利也仅仅是纸上富贵，收不回来的现金以及被业主抵制不再续签，才是物业的真正风险。物业的本质则是服务，好的服务是物企穿越周期发展的不二法宝。只有回归物业服务的本质，物企才能保持企业高效、优质运营。
万物云的第二道妙手，则是智慧化和科技投入。2021年，万物云AIOT以及BPaaS解决方案服务营收18.5亿元，占比7.8%。这两项服务主要应用场景为汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等社区管理问题，目前来看，两项服务虽在万物云营收中占比依然很低，但却代表了一种趋势，未来不可限量。
同时，万物云还在持续加大科研投入。朱保全曾表示，万物云从每年的营业收入中拿出1.5%用于研发与创新。招股书数据显示，2019-2021年，万物云营收分别是139.27亿元、181.46亿元和237.05亿元。以此计算，2019-2021年在科技领域的投入分别为2.1亿元、2.7亿元和3.6亿元，三年累计投入约8亿元，这样的投入，即便在某些二线互联网公司也称得上是大手笔。
第三道妙手，也是万物云近年来在持续强化投入的城市服务。其实，万物云对于物业服务的拓展是层层递进的，属于典型的4C逻辑【Customer（顾客）、Community（社区）、City（城市）、China（中国）】，从业主需求出发，逐步强化对于社区的布局，蔓延到整个城市，最终实现全国性覆盖。
在整个逻辑链条当中，万物云已经完成了前两步，即业主增值服务及社区增值服务的布设。其近两年所提出的“百城千街”计划就是对于社区与城市的深耕，目前“百城千街”进程过半，万物云也已经实现了数十个城市的业务布局。
于是，在去年万物云又提出了新的“街道战略”——蝶城，紧紧围绕一条街内服务者可以到达的20分钟服务圈，打造出浓度较高的高效率服务网络。目前，万物云已在深圳市、武汉市、佛山、中山、南京市、苏州市、杭州市等地挑选了14个地域，选中为蝶城基础示范点，将物业的目光投向了18万亿市场规模的蓝海。
而这个巨大的新蓝海，或许就是万物云后IPO时代的目标与方向。
其实，无论对于朱保全的言论是否认可，万物云的战略布局与发展模式仍值得学习。至于这些理论能否在上市后得到验证，我们不妨拭目以待。
