今天周一，正常更新！
祝正在休假的小伙伴们，吃好玩好啥都好；同祝假期值班的小伙伴们，人旺财旺事业旺。
既然是假期，那么，我们聊点不是很时效的话题。
从1998年开始，全国逐渐取消了房地产福利分房制度，逐步开始实行货币化分房制度，也就是商品房市场化，开启了我国商品房建设快速发展的时代。
历经20多年发展，关于房子过剩的讨论，随之也甚嚣尘上，让房子成为了显眼包。
这样的讨论背后是，或许是对于庞大的市场的敬畏——
从2017年至2021年，全国新建商品房销售规模，每年都以一万多亿的增幅再上新台阶，一路从13.3万亿涨至18.7万亿。
即便是楼市动荡的2022年，全国商品房销售额仍然保有13.33万亿的规模。
从目前来看，房地产行业仍然是一个10万亿级的市场。
这是一个什么样的概念呢？
引入一项数据作对比，2022年我国公立医疗机构药品的销售额为12727亿元。
也就是说，公立医院药品销售额仅是房地产的1/10。
而国家统计局的数据则显示，2022年房地产及相关行业占我国经济总量的比重达13-14%左右。
受房地产市场下行影响，仅2022年，房地产行业增加值比上年下降5.1%，房地产开发投资比上年下降10%，下拉固定资产投资2.7个百分点。
说到这里，可能很多人就会明白，有关部门为何要不断重申：房地产是国民经济的支柱产业。
由此，也就不难理解，针对房地产的刺激政策会一波接一波地到来。
回归到关于房子是否过剩的讨论。
七普数据显示，我国家庭户人均住房建面达到41.76㎡，人均住房间数为1.2间。
图源国家统计局官网
单纯从数据上来看，人均住房面积和住房间数似乎都不低，但放到全世界来看，还有一定的发展空间。
贝壳研究院的一项研究表明，我国人均住房间数（1.2间）远低于欧美等发达国家，较OECD（经济合作与发展组织）国家平均1.7间的水平，仍有一定差距。
图源贝壳研究院
意味着，随着经济的发展，我国人均住房间数还有上升的空间。对应的，房地产市场规模在未来一段时间，仍能维持可观的体量。
基于七普数据在房产统计方面的局限，以及人均GDP对住房间数的影响，对照发达国家的整体水平，贝壳研究院得出的研究结论是：我国整体住房供给与当前经济发展水平相适应，没有过剩，也没有短缺。
而从昆明来看，公开的数据表明，昆明的人均住房面积已从80年代的7.3㎡提高至2020年的43.6㎡，高于当时的全国人均水平。
与此相对应的是，在需求的带动下，近年来昆明主力成交面积持续上升，越买越大的趋势比较明显，呈现出鲜明的居住空间改善的特点。
结合近10年昆明全市常住人口数据来看，每年都在增长的态势，一定程度上也在消化市场增多的住房。
昆明楼市整理/制表
从长远来看，昆明作为省会城市一直存在的吸虹效应，以及刺激住房消费的一系列政策的持续作用，还会进一步支撑起相应的市场需求。
既然当前房子没有过剩，也没有短缺。
那么，房子过剩为何会成为“显眼包”呢？
归根结底，还是城市发展水平与需求的问题。
从城市发展水平来看，北上广深等一线城市，对于人口的吸附能力强，对应的市场需求也大，房子过剩的感受相对不明显。
而类似昆明这样的城市体量，之所以会让人觉得房子多，主要还是市场需求相对羸弱的结果。
造成这样的市场需求状况，除了城市发展规模之外，从房地产行业本身来看，主要有两个原因：
一个是，存量房置换的活跃度。
姑且不说，因“卖一买一”的改善置换而卡在卖出环节的大批潜在消费力。单从二手房整体的存量来看，就能说明问题。
这里列举一项全国性数据：根据七普数据显示，全国有35%的家庭居住在2000年之前建成的房子中。
虽然没有昆明相关的数据，但从全国来看，住在老房子里的家庭比例并不小。
可以理解为，要催生市场新的需求，就得先释放这些住在老房子里的人购买力。但现实情况是，这些老房子卖给谁？
贝壳研究院的统计显示，房龄20年以上的房子挂牌量最大，但成交量却只与10年以内的次新房持平。
图源贝壳研究院
也就是说，在二手房市场，10年以内的次新房相对要更受青睐。
因此，要想释放居住在老房子里的群体的需求，棚改是最有效的手段。
这也是，每一轮棚改都会催生新一轮的住房需求的重要原因。
另一个使得市场需求较弱的原因是，好房子太少了！
也就是我们常说的，昆明不缺房子，但缺的是好房子。
在具体的表现上，无论市场好坏，优质的房源总能在市场卖得起价，且“一房难求”的现象。
按照贝壳研究院的说法，供给总量不等于有效供给。
因为，在居住这件事情上，住得更好一直都是大众孜孜不倦地追求。特别是在住房改善时代，有房不等于消费终结，恰恰是住房新消费的起点。
这也是，相应的政策强调支持刚性和改善性住房需求的用意所在。
既要为刚需提供支持，也要兼顾改善群体需求的释放，通过“双管齐下”来促进房地产市场平稳健康发展。
当然，在20多年的商品房市场化进程中，新建商品住房数量确实有了量的飞跃，但单纯依靠棚改来平衡供需关系的做法，显然也不是长久之计。
因此，在有关房地产未来走向的探索中，才有了推动建立房地产业发展新模式的提法。
最终的目标是，实现从住有所居向住有宜居迈进。
