保租房REITs受资本市场热捧,未来所涉资产范围有望扩充

距离首批保租房公募REITs遭遇“疯抢”仅一个月,首单房企保租房REITs接踵而至。

9月下旬,华润置地公告称,拟分拆长租公寓平台“有巢”旗下的两个保租房项目作为底层资产,推动相关基础设施REIT上市,预计将募集资金11.2亿元。

业内人士认为,随着房企首单涉水租赁住房REITs市场项目的逐步落地,房企在保租房领域的投融管退闭环被打通,这将推动房企积极布局保租房赛道,为保租房的发展护航。

事实上,“十四五”期间,全国40个重点城市对新增保租房供给的需求颇为强烈,不少房企已经在积极探索切入保租房赛道的途径,或将旗下的长租公寓纳入保租房统一管理,或采用轻资产模式输出。

克而瑞认为,在房地产行业进入存量时代,房企布局保租房不失为一个好赛道,一方面可以盘活资产回收资金,增强企业营运能力,拓展新的利润增长点,同时也可以开辟一条新的融资路径,迎来新的发展机遇。

保租房REITs扩容

据上交所REITs项目专栏披露,9月23日,“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”的项目状态更新为“已受理”。根据公告,华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。

据该只REITs产品发布的募集说明书显示,拟上市的REITs底层资产为华润置地旗下两个保障性租赁住房项目,分别为位于上海市松江区的有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目,两个项目的运营开始时间分别为2021年3月、2021年4月。

此前已登陆资本市场的3只保租房REITs也曾引发了市场热捧,华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT均在8月中旬发行。这是2021年7月保租房被纳入公募REITs试点范围以来的首批项目。

在8月上旬的询价阶段,3只REITs就已受到投资者大力追捧,网下机构投资者认购份额数量均超百倍,共有超1200亿机构资金抢购。在8月31日发售当日,3只REITs均实现了30%的涨停。

保租房公募REITs受到如此追捧,有多重原因。在克而瑞租赁事业部总监邹诗洁看来,公募REITs本身就有现金分配率、租金收益率的要求,这意味着稳定的分红;其次,与公募REITs其他几类底层资产相似,保租房也有租金稳定、每年有一定上涨空间的特点,这将进一步带来分派收益的稳定;同时其出租率高且稳定,也给市场带来了信心。

克而瑞研究中心指出,资产证券化工具的应用,为重资产持有保租房的资金退出提供了一个参考路径,有效缩短资金回报周期,降低企业资金压力,特别是对一些近两年有保租房建设任务的国企来说具有重要意义。

如今,随着华润有巢租赁住房REITs上市步伐的推进,华润置地将成为首家涉水租赁住房REITs市场的上市房企,改变当前保租房REITs原始权益人均是保障房公司的局面。

在天风证券看来,其他房企旗下亦有规模不小的保租房资产,华润置地的这番突破,意味着未来保租房REITs涉及到的资产范围或更加广泛,整体规模有望进一步扩大。这也将助力我国“十四五”计划中新增保租房目标的完成。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向第一财经表示,保租房REITs为企业搭建了资产上市平台,推动租赁住房市场实现“投融管退“的闭环,这将大大增加开发商投入到租赁住房市场的动力,增加租赁市场供给。

房企项目倾向于“纳管”

当前各地对保租房的供应需求颇大。根据规划,“十四五”期间,40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房,解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

目前,部分省市已经公布了各自的“十四五”保租房筹建计划显示,北上广深、重庆等几城市的计划量都超过了40万套,杭州、西安、厦门等城市的计划量在20万-30万套之间。

这对于许多地方政府来说,实际上是个不轻的任务。克而瑞曾对“十三五”期间某城市的租赁住房供应计划完成情况进行过测算,共计70万套的供应计划中,来自租赁相关建设用地的有20万套,通过非改租实现了13万套供应;尚有37万套的供应没有有效来源。

在各地推进保租房供应的要求下,快速获得有效供应成为一个重要的命题。其中,将现有机构化房源作为保租房来源,成为各地筹集保租房的方式之一,例如将包括房企系长租公寓在内的房源“纳入保障性租赁住房的统一管理”,简称为“纳管”。

近来,旭辉瓴寓、万科泊寓等房企旗下的长租公寓品牌都有项目被纳入保租房行列。

今年6月7日,旭辉瓴寓旗下柚米寓九亭中心店成功通过认定,被纳入为上海市松江区首批保障性租赁住房。这也是旭辉瓴寓首个获纳入国家保障性租赁住房的项目。

据万科披露,截至2022年7月底,泊寓正式纳入保障性租赁住房的项目有50个,涉及4.1万间房源,另有5万多间房源在申请纳保途中。

龙湖的长租公寓板块则直接布局了保障性租赁住房。截至今年6月,龙湖冠寓已有长沙金融中心店、武汉新壹城店、合肥创富工坊二店、天津南开王顶堤店等多个保障性租赁住房项目落地并开业。

同时,保利发展旗下的保利公寓也在积极发展保障性租赁住房,助推城市更新,拓展公寓业务,建成保障房超10万套。

有房企人士告诉记者,在吸纳更多项目进入保租房的过程中,各地有不同的标准。另有租赁行业的业内人士表示,在当前各地与保租房供应目标相差较多的状态下,各地“纳管”的门槛应该不会很高,“之后可能会挑项目,但现在是来者不拒”,而“‘三大寓’旗下的项目,基本上会倾向于被纳管”。

或成新的融资路径

随着保租房金融体系的不断完善,房企资金也将获得有效的退出路径。“房企的租赁业务,通常情况下前三四年很难实现盈利。”上述租赁行业业内人士坦言,而通过保租房公募REITs退出则是相对更快的方式。

在目前的保租房REITs产品中,从项目的运营周期来看,厦门安居的两个项目运营时间均约为2.33年,深圳安居的保利香槟苑运营周期最长约为2.67年,最短的百泉阁为2个月;新晋申请的华润有巢两个项目的运营时间也仅为1.5年左右,整体来看资金回报周期相对较短。

较短的运营周期,也就解决了房企住房租赁项目资金沉淀周期长、资金压力大等难题。

如今,随着华润有巢租赁住房REITs的正式申报,华润置地有望成为首家涉水租赁住房REITs市场的典型房企,也为其他房企带来了新的可能,加入保租房REITs发行的行列。

除了以自持租赁项目的重资产模式参与之外,房企亦可通过轻资产模式参与,利用自身在运营、管理方面的优势,与资产持有方进行合作,负责租赁住房的运营管理。有业内人士透露,目前“三大寓”也正在进行轻资产的输出,对政府或者央国企的项目进行代运营,而这些项目起初就是保租房,房企赚取运营管理费用等。

例如,龙湖冠寓在苏州的木渎项目,即由当地村集体组织开发建设,由关于整体租赁后开展运营;旭辉瓴寓则与上实城开合作,在上海闵行莘庄的轨交附近打造租赁社区,满足2500余套租赁需求。

克而瑞认为,“十四五”期间,保障性租赁住房作为重点城市新增住房供应的主力,涉及规模较大,如今随着资产证券化融资工具不断完善,“投融管退”闭环被打通,房企资金的退出也更加完善,保租房或将成为房企布局的一个新赛道,提升租赁品牌市场占有率的同时,一方面可以盘活资产回收资金,增加企业的盈利增长点,同时也可以开辟一条新的融资路径。

上述租赁行业业内人士向记者表示,尽管目前来看保租房REITs募资规模都不大,基本在10亿元左右,但对于融资渠道被大幅收紧的房企来说,能拓展新的融资方式总是好的,这也是盘活资产的好方式,同时租赁端可以提供稳定的现金流,在行业走向存量时代的当下,市场会看好能产生稳定现金流的资产。

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