撰文 | 维舟 中欧商业评论首席评论员
吴歆彤 CEIC中国宏观经济高级研究员
责编 | 施杨
虽然楼市的起伏在过去一些年里也是常有的事，但今年格外寒冷，可能每个人都多多少少听说过这样的事：买好的房子，还没交房，房价已经跌去了几十万，但不仅自己贷款还得交，而且就算想脱手都没人接。
像这样的处境，很多人都是头一回遇到，但除了自己的直观感受，可能并不清楚究竟有多“寒冷”。借助环亚经济数据（CEIC）整理的全国70个大中城市房地产交易数据，我们可以看出，这一轮的楼市遇冷是实实在在的：始于2020年秋季的史上最严房地产调控，叠加上疫情防控因素，从今年2月以来，大部分城市的房价都进入了下降区间。
不仅如此，这一下跌趋势正在各城市中快速扩散：今年年初，70个城市中，仅有20个城市新房价格同比下跌，而7月这一数字已经达到了48个，占比高达69%。与此形成鲜明对比的是，疫情前的2019年，70个城市每月平均仅有0.67个城市新房房价同比下跌。
数据来源：各地统计局 CEIC
70个大中城市范围：
- 一线（4）：北京、上海、广州、深圳
- 二线（31）：天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐
- 三线（35）：唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理
二手房市场表现同样疲软，今年7月，70城中有61城的二手房价格同比下跌，占比高达87%。从2020年秋季以来房地产交易的状况来看，二手房受政策调控的影响更大，这既是因为市场对相关规定的反应和买房者对新住宅的偏好，恐怕也是因为土地财政使得各地城市更愿意激励新地产的开发，而抑制二手房的交易。
不过值得说明的是，尽管价格同比普遍下跌，平均来看，降幅却是有限的。7月份，三线35城房价平均同比下跌3.34%，降幅较上月的2.94%进一步扩大。同期，二线31城房价同比仅下跌0.5%，而一线4城房价仍保持正增长，同比上调3.1%。
数据来源：CEIC
为什么会这样？原因可能是头部城市受到此轮房市下行的影响相对较小，而市场层级较低的城市，受到的冲击更大。不过，考虑到上一轮2015年秋冬的调控中，一线城市下降更剧烈，这似乎也表明，近几年来一线城市受到了更严格的管控，而三线则相对宽松，以至于更容易出现供过于求的过热现象，当市场需求萎缩时，所受到的冲击也就更大。
由于国家城市发展的基本规划是在落户、批地等方面严控超大城市的规模，避免出现“城市病”，同时鼓励发展小城镇，因此近几轮房地产调控的基本规律之一，就是调控的力度上一线最严，依次往下，而放松时则是从底下三四线开始，一线最后才会放开。在这种情况下，一线城市房价的高企可说是“供不应求”，想买的人很多，但供给太少；而往下去则状况相反，市场其实没那么大，但却因为管控较松而盖了超出本地市场需求的房子。
陆铭、陈钊在《大国治理：发展与平衡的空间政治经济学》一书中研究得出结论：国内为了扶持内地二三四线城市，将用地指标更多配置在人口流出的欠发达地区，结果是扭曲了市场，“本身就是严重的资源空间错配”，结果是大量新城建在人口流出地，投资回报不高，地方政府债务不断累积，而一线城市和沿海发达地区土地和住宅供给不足，抬升了房价。
尽管平均来看，国内城市房价并未出现价格大幅下降的情况，但成交量同比却收缩了很多。根据国信披露的65城新建住宅交易数据（与国家统计局的70城范围不同），7月份新房交易量平均同比下跌36.4%，此前的4月份，交易量一度同比下挫超过50%。
数据来源：CEIC
更重要的是，人们的心理预期已发生了重大变化：根据城镇储户问卷调查，2018年春，全国有近37%的城市居民预期下一季度房价将会上涨，但到2020年秋本轮调控开始时已跌到只有1/4，而在上海封城之后，今年6月这一指数已降到了五年来的最低，仅为16%——这还是在河南爆雷之前的，现在很可能又已创下了新低。
房子也是一种特殊的商品，难免“追涨杀跌”，因为人们之所以愿意掏空“六个钱包”来买房，并不一定只是因为住房的刚需，也需要一种对未来的乐观预期：如果你觉得房价会继续上涨，那么这就是包赚不赔的投资保值手段，甚至唯恐买迟了；反过来，如果失去了这种预期，那么退潮是不可避免的。
交易量的萎缩，不仅是因为想买的人少了，也是因为愿意卖的人也少了。就像我周围的不少朋友，总觉得现在卖就是纯亏本，反正也不着急用钱，不如再等等；而买房的人则预期还有可能再跌，在这样对未来的不同预期之下，结果就是市场的疲软。
毫无疑问，这一轮的房地产降温、一二三线市场房价走势的不同表现，都证明调控的“有形之手”仍是影响楼市的重要因素，楼市要回温，“放松调控”肯定也是相当关键的先决条件之一，各地近期也确实在推出五花八门的各种购房奖励政策，尤其是在相对宽松的三线城市：
- 山东聊城：青年人在主城区购买首套住房，财政给予5万元购房消费券；
- 湖北襄阳：高层次人才住房公积金贷款额度上限210万元；
- 河南周口：居民购买一套房已结清贷款的，第二套住房首付按首套执行；
- 浙江绍兴越城区：购买新房给予商业贷款第一年利息额的15%贴息。
类似这样的，各地还有很多，但问题是，尽管这样变着法地刺激，但市场并不见起色，这首先是因为真正需求较多的一二线城市仍未松动，更重要的是：当下正面临着全新的局面，“放松调控”已经成了楼市回暖“必要但不充分”的条件，仅仅这么做已经不够了。
自1998年住房商品化改革以来，国内商品房均价在20年间涨了4.2倍（据国家统计局数据），这有诸多方面的因素，比如缺乏投资渠道（股市不景气时，更会鼓励热钱涌入楼市）、急骤的城市化进程、人们改善居住生活的热切愿望，但最重要的一点，说到底是人们手里得有钱买房，而这不仅仅是当下全家人手里的钱，还包括未来一段时间内对自己的收入预期，要不然拿什么来还贷？
因此，楼市要反弹，一个更重要的因素是当地经济的回暖。在疫情防控之下，越来越多的人发现赚钱不易，更不敢做长远的投资规划或大件的消费，确保现金流的稳定才是王道，这种普遍的心态势必打击人们买房的信心，甚至连“刚需”的房子都可能会推迟或观望。说到底，以前往往是靠楼市来救经济，但现在要“救楼市”，根本上得先“救经济”。
哪些城市更值得看好？
这一波的楼市兴衰，很可能带来的一个深远冲击是：加剧已有的城市分化。虽然这一分化的迹象在2019年房地产牛市的时候就已出现，但在现在经济下行、楼市降温的大环境下，基础较为薄弱的城市会率先挺不住，而那些底子较好的城市更有可能熬过来，成为人才、资金的避风港，实现可持续发展。
在所有城市的房地产市场中，最先值得注意的是郑州，毕竟这是今年楼市爆雷的震中。那么为什么是郑州？郑州的爆雷究竟有多大的代表性？——换言之，郑州的问题是否意味着其它城市也会迟早爆发类似的问题？
数据来源：CEIC
从近年新房成交的数据来看，郑州的房地产市场确实早就过热了。2019年，郑州每月成交的新房高达18478套，这个数字在所有70个城市中位列第一，超过了武汉（17478套）、上海（11380套）、成都（10622套）、杭州（9357套）、广州（7302套）、北京（5387套），考虑到它的人口规模和经济体量，这是一个令人惊诧的突出表现。在巅峰的2020年11月，郑州单月新成交的新房竟高达32088套！
在本轮房地产调控开始后，郑州的楼市已经开始逐渐降温，2020和2021年新房成交量分别同比下降11%和29%，今年1-7月更是暴跌48%——这种加速不仅说明了调控的成效，也证明当地内需已经乏力。
不过，尽管如此，今年月均新房成交量仍达到7018套之多，略低于杭州（7496套），但超过了广州（6444套）、南京（6159套）和北京（5083套）。从我之前对郑州的实地了解来看，这座城市对河南省内外的1亿多人来说仍是最好的选择之一，也正是这样的预期在支撑着人们继续涌入郑州寻求生活的改善，这是郑州渡过难关并实现城市转型最重要的压舱石。
今年以来，虽然房价负增长是各地普遍且持续的现象，但仍有少数城市在个别月份出现交易套数同比正增长。7月份，仅有上海、成都、武汉月交易量过万，分别是16527、16153、12393套。成都尤其是一线城市以外新房成交最活跃的城市，在二手房成交方面，国信披露的45城数据中，在上海数据不可得的情况下，7月份成都一骑绝尘，当月成交了17296套，遥遥领先排在第二的南京（8465套）。
数据来源：CEIC
上海的楼市一向相当坚挺。2019年每月平均成交新房11380套，2020年初受疫情影响明显下滑，此后虽然2020年秋开始楼市调控，各地房价逐渐下降，但2020-21年上海的新房成交量还分别增长了2%和26%，明显地逆势上扬。
今年春的封城对上海房市冲击巨大，3月初疫情爆发，3月28日全市封城，到6月1日正式解封，结果是这三个月上海只分别成交了7766套、949套和1057套，比去年同期分别暴跌56%、94%和91%。然而，如果刨除这三个月，那么上海今年另五个月平均每月新房成交仍达到14647套，甚至比去年全年平均的14536套还高出1%，可说迅速回温。
实际上，从去年起，上海就已悄悄放宽了落户政策，尤其是“五大新城”规划的公布，标志着上海正式加入城市之间的“抢人大战”，封城之后为了加快复苏，则肯定推动了上海迈出更大的步子。如果想落户上海，这两年可能是最好的时机。对很多人来说，在一线城市买房是一举三得：既可自住，也作为投资手段，但由此在当地落户或许才是更具吸引力的。
数据来源：CEIC
深圳本来一向是中国楼市周期的领头羊，2009、2015和2019年这三波楼市有一个共同的轮动逻辑，就是从深圳开始，随后是广州、上海、北京，然后带动二线城市，最后波及三四线城市，然而到今年，深圳楼市却呈现出一线城市中少有的低迷。
2020和2021年，深圳每月新房成交平均值分别是3782套和4368套，同比增长20%和15%，堪称蓬勃发展，但今年前八个月仅为2757套，同比大幅下滑37%，且几乎每个月都在下滑，6-7月好不容易稍有起色，到8月再次下跌56%之多。论二手房，深圳的状况甚至更为惨淡，7月仅成交2036套，8月仅成交2000套，而上海二手房近年来平均每月成交多达2.3万套，北京也达到1.4万套。
为什么深圳楼市受到的冲击如此之大？这其中的原因之一是，一线城市中，深圳是常住人口中外来人口比例特别高的城市。根据统计局数据，2020年深圳户籍人口占常住人口比例仅为33%，远低于同期其它一线城市（北京64%，上海59%，广州53%），一定程度上造成了在调控政策背景下炒房客退潮后刚需不足。
数据来源：CEIC
虽然今年初深圳迅速及时的封城一度为它赢得了很好的口碑，甚至被赞誉为“中国城市真正的天花板”，但深圳一轮轮的硬核防疫虽然避免了上海封城那样的停摆，但也难免影响经济活动，尤其是它作为一座依靠外来移民撑起来的新兴城市，原本就更需要人力和资本源源不断地流入，当这种流动受阻碍时，深圳可能比其它城市更为脆弱。
这也意味着，深圳虽然因为相当多的工作机会而吸引无数人才涌入，但无论是新房还是二手房的成交量都显示，很多人并没有打算在深圳安家。2020年人口普查显示，深圳常住人口高达1756万，只比广州（1868万）少6%，但今年7-8月，深圳新房分别仅成交3317套和2216套，而广州高达6676套和7088套，几乎是其两三倍。并且这绝非新现象：2019年以来这四年，广州平均每月新房成交7302套、9230套、9613套，今年1-8月平均也有6524套，分别比深圳高131%、144%、120%和137%。
虽然口号说“来的都是深圳人”，这座城市也被看作是“打工人的天堂”，但现实的数字表明，很多人才来到这里是为了赚钱，但或是不能（比如房价太贵），或是不愿，他们没能真正在这里留下来安居乐业。这种“大进大出”的模式或许一度也能为深圳招来源源不断的劳动力，却不怎么需要为他们考虑养老，但可想而知也不利于人们发挥出全部潜力，因为如果他们不能安定下来，无法为当地生活做什么长远规划，当然也就谈不上为这座城市贡献自己的全部力量。
在这一轮楼市冷却之后，更多人也会回归理性，既然如今赚钱不容易，去哪个城市生活、买一套什么样的房子，当然也就更值得再三掂量。从目前来看，一线城市的房地产调控和落户政策仍会相对较紧张，三四线城市则可能工作机会和楼市需求都不足，成都、武汉、苏州、杭州等二线城市对很多人来说，也许机会更好。
当然，这最终仍取决于当地提供什么样的公共服务、以什么条件和态度来吸引外来人才，这甚至可能成为决定未来十年国内城市兴衰的一个真正关键。因为如果土地财政难以为继，城市的发展就得回归“人的城市化”，毕竟只有人才能推动产业发展，带来健康的税收结构，这将形成一种良性循环：越是能吸引到人才流入的城市，将越有能力改善城市生态，这又会反过来吸引到更多更高端的人才。从这一意义上说，不仅楼市是城市兴衰的晴雨表，城市发展的内在动力也将决定楼市的兴衰。
