这轮楼市的救市潮到现在为止已经差不多有9个月了。
救市的尺度是一再的增加，从把制造价格泡沫的神器棚改货币化再次放出来，到商贷首付降低到20%，再到限购放开，限售取消，最后房贷利率从央行到地方银行也是一降再降，所谓的救市底线，说实话现在没人敢说在哪里。
虽然前阵子南京叫停了二手房放开限购的政策，搞的好像还对救市操作有那么一点原则和立场，但就像我上篇文章讲的一样，那不是怕政策放出来让楼市快速升温，而是怕政策放出来变成了二手房套现的大逃亡。
真那样就不是救楼市，而成了砸楼市了。
说真的，从一个个城市层出不穷花样不断的救市新政上能看的出来，拉起楼市，加速新房去化速度，减少房企暴雷，最终恢复土地财政的正常运转，是所有城市的统一目标。
毕竟楼市只是表象，背后地方上的财政问题才是一切的推动力。
在这种源生推动力之下，楼市再出什么政策都不奇怪。
比如全家一起贷款买房。
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6月3号大湾区曾经的楼市热门城市珠海出台公积金新政，新政明确表示要实行“一人购房全家帮”的政策，也就是在珠海市有公积金的，可以提取账户内90%的余额帮助直系亲属支付购房首付款，同时也可以逐月提取帮助直系亲属用于偿还房贷。
这政策怎么说呢，算是六个钱包的升级版了。
之前的六个钱包还只是说一大家为了一个人买房，大家一起把自己的劳动剩余凑一凑，送这个人上车进场，成为承接债务转移的一员。
而现在的政策直接进化到了可以用公积金逐月帮助偿还房贷，也就是说，凑够了首付还不算，月供也可以大家一起帮忙，这算是把购房人后续风险顾虑都考虑到了。
“怕买了房子后面工作不稳定不好还月供是吧？没事，一家子帮你一起还”。
这政策我不知道是谁研究出来的，但是制定这政策的人显然对楼市很懂。
公积金趴在账户上不动的还有相当一部分，这些不动的公积金的所属人群本来也是潜在购房群体，但是这群人因为各自的原因，可能现在不需要或者不想购房。
或者有自己的房子住，或者压根不看好现在的楼市，总之这账户上不动的公积金是没办法变成弹药输送给楼市去加速商品房去化。
不能发挥作用的弹药，就不是好弹药，这些弹药的拥有者，既然不愿意带着弹药在战场上解决敌人，那就得想办法把这弹药转移出去。
毕竟楼市如战场，战事不等人嘛。
于是把弹药借给别人的政策就来了。
让拿着弹药却不愿意进场的人，借给那些愿意上战场的人，这样弹药才能发挥出了自己该有的作用，在战场上消灭的更多的敌人。
珠海的这次新政在挖掘购买力上算是又进了一步，既给愿意进场买房的人把日后月供的风险平摊到了直系亲属身上，又激活了躺在账面上不动的公积金，最终加速消化新房库存，好给下次土拍的房企有把价格抬起来的底气。
珠海算是把楼市玩的比较明白了。
不过这个深挖购买力平摊月供风险的操作对于珠海来说，大概率还是饮鸩止渴式的救市。
我查了下2020年珠海的卖地收入占当年一般预算收入达到101.3%，也就是说土地财政的依赖度达到了100%，而珠海在楼市最基础的支撑人口数据上，却显出和卖地收入出现截然相反的局面。
广东21个地级市中，珠海人口数量倒数第二位，仅高于云浮市，如果未来大湾区的整体建设对珠海短期内提供不了更多的实质性的带动，比如产业的落地，更多高薪就业岗位的出现等等，那么增量人口必然不会持续快速增长，而仅依靠珠海现有的人口想推动目前已经滚成大雪球的当地楼市来说，实在是力不从心。
这不是未卜先知的看衰珠海的未来，而是珠海的人口增速已经放缓，根据《2021年珠海市国民经济和社会发展统计公报》珠海去年的常住新增人口只有1.71万人。
基于这个背景就很好理解珠海怎么就能把救市政策给玩出花了。
套用美国登月宇航员阿姆斯特朗的话，这次新政是珠海楼市的一小步，是整个国内楼市的一大步。
对善于在救市政策上有样学样的老传统来说，一些城市又有新的样板可以“抄袭”了。
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珠海的这个政策属于继续深挖9菜的极限负债能力，把个体的负债空间继续拉高，只有个体负债空间继续升高，才能把更多的商品房从开发商手里消化掉，而这个消化的过程就是把弹药输送给房企的过程，房企有了弹药才好在土拍市场上火力全开。
毕竟不管转了多少圈，还都是为了地方上的财政嘛。
但是楼市这个由个体、房企、银行、地方财政所组成的链条是复杂的，一味的只是用各种政策加速推个体进场买房，很可能个体自己还没反感，楼市链条里的其他环节就自己先撑不住了。
河南郑州就是个例子。
6月2号郑州这个从3月份就把棚改货币化政策抬出来的城市，就第一次在放松楼市的政策上点了刹车，原因没别的，银行不愿意了。
5月末在经过一系列救市政策刺激的郑州依然还是继续摆烂，根据贝壳研究院的数据显示，郑州商品房住宅成交量下跌26%，二手房成交量下滑25%，而房地产开发投资却在过去的4个月同比增加了7.6%。
也就是说郑州为了救市，政策该出的都出了，但是楼市新房去化既没加速，二手房流动性也继续枯竭，反而是房地产投资还在快速加快。
房子越卖越慢，新楼却越盖越多。
这就好像工厂生产出来的商品已经在各大经销商大力促销的情况下依然滞销，而工厂却还在源源不断继续生产同类商品一样。
这样搞下去工厂迟早会因为产品滞销回款不利而暴雷，而工厂背后真正的大BOSS，那些“生产原料”的唯一提供商，也会因为原料无法顺利出售，而进入真正的债务危机。
所以为了避免这个楼市中房企、银行、地方三大玩家都不愿意看到的结果出现，郑州在5月末悄无声息的在部分房企开始试水20%首付政策，结果和南京差不多，政策出了不到2天就会叫停。
这个政策的叫停很明显，是银行不愿意把自己的防火墙再次退后。
首付降低等于是凭空给个体购买力增加杠杆，本来200万的房子30%的首付需要个体最起码拿出60万才能完成买房，而如果把首付降低到20%那个体就只需要拿出40万。
更少的首付可以买到同样价格的房子，谁把风险承担了？
银行。
降低这10%的首付拉起了个体购买力的同时也增加了杠杆率，最关键是这10%的风险被转移到了银行那边。
如果未来房价出现下跌，那么银行本来要跌过60万才算进入风险区域，而随着首付降低到40万，等于银行凭空少了20万的风险缓冲区。
这事银行能愿意？
诚然，首付越低贷款越多银行的利润也就更大，按道理说商业银行的出发点一定是把盈利放在首位的，是应该愿意这样做的，但是风险显然更重要。
在居民杠杆率，家庭收入债务比已经处于高位，且人口出生率逐年下降的现在，银行也得对未来楼市的远景做一个保守的评估。
未来楼市的上涨动力还有多少？如果当房子的金融属性再也无法通过货币政策和人口增量来推动的时候，出现房价以较大幅度下跌怎么办？
而一旦房价出现大面积下跌，二手房套现离场会急剧加速，价格踩踏必然发生，银行最不愿意看到的断供潮就极有可能在这种情况下出现。
次贷危机的影子还没有完全消散，大洋彼岸曾经发生的事情可还历历在目，真到那一步银行的大雷是躲都躲不掉的。
所以银行选择了拒绝，决定不让防火墙再后退半步。
银行的这个举动摆明了一点，救市可以，但是不要把风险总是往我们这边推，既然楼市是三方一起的局，那么就风险均摊。
“就按照现在这个首付比例继续往下搞，风险该给个体的给个体，不要总往我银行头上推，别总想着增加杠杆降低首付后把让购买力赶紧进场，然后保证土地顺畅卖出，最后把滴滴作响的定时大雷扔给我们银行”。
郑州这次的撤回操作还算当地银行有点风控意识，没为了拉升楼市购买力而无视风险，而其他一些个别的三四线城市根据官媒的报道已经出台了首付20%的政策，且没有被撤回。
这些敢往9菜根子上下刀子的城市，能不去就别去了，掉坑是迟早的事。
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其实从最近楼市的救市政策和郑州这次撤回银行层面的20%首付操作来看，楼市已经走到了一个既要、又要、还要的怪圈。
既要增加购买力的负债空间，又要控制住金融风险，还要保证新房快速去化，土地顺利拍卖，这种多赢的想法是好的，但是这个就像资本自由流动、汇率的稳定性和货币政策独立性这个不可能的三角一样，注定永远是只能保证其中的两项存在。
想加快去化，保证土地财政正常，那就得拉高个体负债空间，但是个体的断供风险和未来购买力透支就成为了无法回避的问题。
想保持个体负债压力不再增加，并降低银行风险，那楼市去化加速就很难完成，房企暴雷和地方上卖地这关就还得继续吃紧。
三全其美的选择是不存在的。
说句马后炮的话，现在月供能不能在未来稳定保持都成问题了，你在这降首付，结婚率都年年下降了，又在这搞二胎。
早干嘛去了？
说到二胎想起了前阵子江苏无锡出台的一个二孩以上家庭可以再够一套房的楼市新政。
用二孩绑定多出一套的购房名额，既把二胎出生率催了一下，又兼顾着把房子去化给提了速。
这操作我真不知道是怎么想出来的。
说实话当时看到这个政策的时候，我瞬间想到了电视剧《大明王朝1566》里的一句话。
以改兼赈，两难自解。
都到现在了，还跟这想着两全其美的事呢。
