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当前房地产形势
CURRENT REAL ESTATE SITUATION
自2021年5月以来
房地产市场迅速进入“寒冬”
市场信心备受打击
房地产市场入冬
自2021年5月以来，房地产市场迅速进入“寒冬”，至今已一年多。根据统计，排名前50的民营房企有七成以上出现现金流紧张，甚至公开市场债务违约，上下游供应商开始仅接受现金交易。可见，这不是个别企业出现了问题，而是整个行业出现了问题，问题带有一定普遍现象。近期局部停贷现象一定程度上影响市场恢复信心。
图片来源：Wind
“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。客观讲，当前房地产市场的严峻形势，既有长周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企业自身因素；是长短期、国内外、政策企业等因素叠加的结果，仅归因于任何一方面均有失偏颇。
房地产市场步入存量时代
中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。
未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险。
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主力置业人群见顶，少子化加速到来
中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。
自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。
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少子化加速到来，中国出生率持续大幅下降，2019、2020、2021年出生人口分别为1465、1200、1062万人，持续大幅下降，2021年中国出生人口创下1949年以来新低。2021年总和生育率降至1.15，不仅低于世界上几乎所有国家，比严重少子老龄化的日本还低不少，比欧美低50%以上。主力育龄妇女数量大幅减少，2016-2019年15-49岁育龄妇女数量分别减少491、398、715、502万。
是时候出手稳楼市了
从各方面形势来看，房地产到了出手的临界点，在坚持“房住不炒”的前提下，按照市场经济规律办事，当前关键是三大任务：稳楼市、保交楼和房企重组。
通过放松前期偏紧的调控政策支持刚需和改善型需求，通过压实地方主体责任建立房地产纾困基金并配套金融工具支持保交楼保稳定，通过支持优质房企尤其民营房企并配套AMC等进行行业内并购重组。作为国民经济第一大支柱行业，房地产稳则经济稳。
国际经济史表明，房地产是周期之母，十次危机九次地产。一定要争取房地产软着陆，避免硬着陆，老成谋国是时间换空间。
LPR再降息！
LPR INTEREST RATE CUT!
LPR一年期、五年期双双下调
可看作针对房地产市场的政策宽松
房地产能否迎来逆势翻盘？
一年期、五年期LPR双双下调！
最近，LPR一年期、五年期LPR双双下调！
一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，下降5bp；五年期贷款市场报价利率（LPR）从4.45%下调至4.3%，下降15bp。
一年期贷款市场报价利率（LPR）
五年期贷款市场报价利率（LPR）
本次LPR降息既是8月15日MLF降息的延续，也可以看作针对房地产市场的政策宽松。
LPR利率在2022年，加上本次，一共降息三次：2022年1月20日，一年期LPR降息10BP，五年期LPR降息5BP；2022年5月20日，一年期LPR保持不动，五年期LPR降息15BP。2022年8月20日，一年期LPR降息，五年期LPR降息。
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稳楼市，提振信心
基建、地产、制造业作为宽信用的主力军，存在不同程度约束。基建融资表现亮眼，但一枝独秀不是春，伴随专项债发行收尾、土地财政遇冷、财政收支承压，持续性待观察；房地产面临长周期拐点、中期行业出清、短期停贷事件三大冲击，融资需求疲弱。
促进房地产软着陆。稳楼市关键是保交楼、支持刚需改善型需求和房企重组，支持示范房企恢复融资渠道；长期举措是推动“城市群、人地挂钩、金融稳定、房地产税”为主的二次房改，对预售制、公摊面积等进行改革。
728政治局会议定调“稳定房地产市场”。对于房地产市场，多地降首付、下调房贷利率、提高公积金提取额度、取消限购和限售政策；对于房企和楼盘，各地出台保交楼、纾困房企、引入AMC、发债担保等措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
叠加降低购房利息成本，有助于恢复居民购房信心和按揭需求。假如以100万贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，此次5年期LPR下调15bp，月供额大约节省320.51元。
其他影响，促进实体经济
PROMOTING ENTITY ECONOMY
促进实体经济、降低融资成本
提振企业家信心
降低实体经济融资成本
可以说，央行的一切宽松的最终目的，就是降低实体经济融资成本。
2022年以来，在房地产企业债务危机与新冠疫情的影响下，以社融数据为主体的金融数据持续萎靡，企业与居民的贷款意愿不断下降，因此降低实体经济融资成本非常有必要。
国内资本市场仍然是以银行信贷的间接融资为主，只有普适性的降息才能让实体经济享受货币政策宽松的红利。
这里面最重要的就是降低融资成本。而降息，显然是最直接了当的方式。
从实际效果来看，实体经济融资成本持续下行，观察实体经济融资成本主要有两个指标：一个是信贷成本，一个是信用债收益率。我们可以看到，二者均出现大幅度下行，同时票据市场利率也再次进入零利率状态，这都说明实体经济融资成本降低。
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2022年6月，贷款加权平均利率为4.41%，同比下降0.52个百分点。个人住房贷款利率、一般贷款利率和企业贷款利率均仍处于历史低位。本次LPR下调有望带动贷款利率中枢下降，继续缓解企业现金流压力，助力稳增长、稳就业、稳楼市、防止经济二次探底。
图片来源于wind
本次LPR降息，一定程度上缓释了银行资金成本，鼓励和引导金融机构扩大信贷投放、持续降低实体经济融资成本。
利好股市。从资金面和政策面看，利好股市，但仍需结合基本面。根据DDM模型，股价受基本面、估值和风险偏好影响。本次降息将提振估值，但经济基本面尚未企稳，影响公司盈利，后续仍待基本面与估值博弈。
债市层面， LPR调降更多作用于实体经济，对银行间市场影响有限，宽信用逻辑延续，10Y国债活跃券收益率窄幅震荡。
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