2022年8月24日，星期三，气温31度。今天是隔离的第5天。
随着住宅地产“房住不炒”持续，住宅投资量销售额销售价格逐步下降，近年来无论是TOP地产商还是地方上地产商及线上互联网公司，都在开始布局三四线城市商业市场。新型城镇化的加速推进，给三四线城市商业发展带来了重大机遇。
根据研究机构统计数据，我国25岁-34岁的消费人群占总人口的32%。超过世界平均水平4.5个百分点。这当中有着相当一部分小镇青年，这部分青年他们在消费过程中，更加注重品质服务，追求个性化，多样化，高品质的消费体验。北京大学社会调查研究中心与智联招聘推出《中国职场人平衡指数调研报告》显示，三线及以下城市居民一周工作时长中，31-40小时占比最高达35%。这也意味着三线以下城市青年有着更充裕的时间去追求娱乐消费，并为之付费。研究预测表明，至2025年左右，中国中产阶级预计会增长到6亿人，其中三四线城市中产阶层将成为未来占比增长最快的群体。
目前三四线城市商业地产开发，以本地或本省住宅起家的开发商为主，全国性的商业开发商如万达，宝龙，新城等进入城市有限，华润，中粮，龙湖等更是只关注一二线核心城市。这类土豪开发商绝大多数都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产，表现为在当地政企关系强，拿地优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，更缺少商业招商及运营能力。因此基本都以销售商铺为主，卖完就走，或者售后返租，返租期到一筹莫展，这就是我们到处能看到的商业现状。
三四线地方开发商作为地头蛇，拿地具备巨大优势，但缺乏专业的操盘能力，因此在对项目的前期定位，商业规划，营销推广，招商运营等诸多方面存在很多缺陷。有的项目往往盖好了才开始考虑招商百货，超市，招商仓促，布局毫无章法。商业专业人才在三四线城市严重匮缺，很多人在万达过水镀金出来后便身价倍增，但在离开万达体系后，表现出的水土不服实则是专业不过硬的缘故。这点劣势在三四线城市无限放大，万达新城宝龙在如晋江，江阴张家港，这类城市就面临本地找不到人，一二线城市招的人不愿意去。用二等的人才领着一等的薪水去三等的城市干一票就走，其结果就是项目频频换将，运营如履薄冰。部分本地开发商任人唯亲而非唯才是举，公司关键部门都有不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象造成专业人才融入难，进入发挥空间小尴尬局面。
政府商业规划在三四线城市都做过城市商业网点规划，但总体来看，重复规划，盲目建设，换一任领导规划一个新区，总量得不到控制，分布不合理。一线城市发展必由阶段是城市核心转向多中心发展格局，继而由卫星区县承接不同职能。而众多三四线城市直接跳过这个阶段，还没有完成商业集中的发展过程，直接已经开始向往扩张，分散客源淡化商圈号召力，让新城商业毫无人气。一个市区人口不到20万的县城，都在东西南北4个新区摊大饼规划发展。很多城市都是先把政府行政部门搬到新区，然后招商引资大举卖地，造成众多商业综合体搁浅停工，现在已有沦为鬼城之势。重形象工程，轻实际效用。
消费两极分化，三四线城市所依托的消费群体不同于大中城市，购物却有一致的社会行为特征。即使三四城市的高端消费者，其消费也有更多选择面，完全有能力一年数次北上广或者巴黎扫货。而大众消费者选择面一致，连茶叶蛋也不是每天都有。所以本地商业项目必须顶住大众消费群。现在流行的所谓差异化，主题化，艺术化其实是相对一二线城市来说的。万达这种覆盖多年龄段，档次大众化的购物中心策略在三四线城市是非常符合实际。
目前在三四线城市商业地产最大的机会，是这些城市确实都存在着商业升级换代的需求和空间，竞争也不像一二线城市那么激烈。有些节奏踩得很准的开发商，在恰当的时机选择了恰当的地段进入了一些三四线城市核心位置，发展前景一片光明。随着宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进，城市人口聚集效应明显，三四线城市居民收入和消费水平稳步提高，社会消费品零售额不断扩大，居民的消费意识逐步增强。同时部分国际国内知名品牌经过多年的市场培育，在一二线城市发展空间日趋饱和，入驻三四线城市意愿更强烈。
