文：十夏
2022年的房地产市场开局并不理想，不仅很多专家预测的“市场回暖”没有出现，而且到现在房地产市场仍然在走“下坡路”。根据国家统计局官网公布的数据，1-7月，全国商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。
根据国家统计局发布的2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和历年同期数据，对拉萨之外的26个省会城市二手房近三年来的走势变化梳理发现，只有成都、广州、海口和杭州4个省会城市的二手房价格上涨，均来自南方地区。22个省会城市二手房价格低于一年前，13个省会城市低于两年前同期，10个省会城市低于三年前同期水平。
具体来看，东北几个城市的二手房销售价格降幅最为明显。其中，哈尔滨二手房销售价格环比下降0.4%，同比下降8.9%；牡丹江二手房销售价格环比下降0.7%，同比下降10.5%；吉林二手房销售价格环比下降0.9%，同比下降6.1%。
早在去年，吉林省长春市就发布了救市信息。对首次购房者，人才补贴50元/平方米，农民补贴80元/平方米。哈尔滨紧随其后，据当地媒体报道，哈尔滨部分楼盘已经开始零首付销售，甚至出现了“鹤岗式”的景象。比如哈尔滨阿城区一套70平米的房子，单价仅为1036元/平米。也就是说，买下这套房子只需要7万多。
以前都说房子保值增值，是抵抗通货膨胀的最佳工具。但随着近几年房地产市场的明显变化，人们开始对买房持怀疑态度，越来越多的人选择观望。有业内人士表示，“房子贬值潮”要来了，明年的楼市或超乎人们的想象。
为什么这么说呢？因为现在无论是存量房，还是新建商品房都有过剩。根据贝壳研究院调研报告，调研范围包括28个大中城市，覆盖一二三线，以3个月以上无人居住的住房（期房及开发商建成待售的现房未纳入）作为空置房定义。
28个大中城市的平均住房空置率为12%，高于巴西、美国、澳大利亚、法国等国家，仅次于日本的13.6%。之所以国外的空置率水平较低，主要是由于房屋空置成本高，尤其是空置税的存在。包括法国、英国、加拿大、澳大利亚甚至香港，都有空置税。法国规定每个家庭只能有一个主要住所，其他房屋都将纳入空置税的征收范围。
而我国的空置率居高不下，空置税的缺位也是主要原因之一。其次，人口结构的变化也明显影响住房需求的变化。当一个地区的青壮年人口比例高时，对住房的需求就会增加。但是，当一个地区老龄化严重，甚至进入深度老龄化阶段，住房需求就会明显下降。比如南通，2020年60岁以上人口占比达到30%，65岁以上人口占比达到22.6%，成为中国老龄化程度最深的城市。
同样，重庆65岁以上人口占比17%，住房空置率也达到17%。巧合的是，在今年上半年易居统计的50城烂尾楼规模排名中，南通以11%的烂尾率位居三四线城市第一，而重庆则在一二线城市中排名第五，烂尾率为8%，这两个城市的楼市均已处于风险的边缘。
对于习惯了房价“一直上涨”的人来说，未来的楼市可能会超出他们的想象。对于刚需购房者来说，以下4类房子最好不要碰，以后很难出手。
城市郊区的房子
近年来，很多购房者喜欢在城市的远郊买房，主要是因为郊区的价格相对较低，但劣势也很明显：郊区的房子主要靠山水和空气为卖点，据商业区很远。除了自住，几乎没有其他投资价值，出租也很不划算。
老旧低质的高层住宅小区
小区老化是不可逆转的，但小区老化后的命运却大不相同。低层住宅后期的维护相对简单，其自身的安全系数也较高。但高层住宅小区对施工技术和后期维护的要求都是非常高的。如果房子本身质量不达标，维修人员不用心，后果不堪设想。
小产权房
所谓小产权房，是指在农村集体土地上建造的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金。其产权证不是由国家房屋管理部门出具，而是由乡镇政府或村政府签发，可称为乡镇产权房。
自然资源部印发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权认定登记工作的通知》也明确指出，小产权房不在登记范围之内，并明确表态违法用地不得通过使用登记合法化。
老破小学区房
过去20年，什么样的房价涨幅最快？答案无疑是学区房。在需求的影响下，不少城市的学区房价格远高于普通商品房。但现在情况发生了变化，国务院教育督导室、教育部教育督导局田祖印近日表示，为解决这一问题，将推进学校基本标准化、义务教育均等化、教育质量均衡化。
随着时代的不断创新，今年我们所持有的很多房产10年后都将面临淘汰。但是，只要房子是用来住的，就不会存在升值贬值，只有那些把房子当成投资产品的人才会受到深深的影响。
