听说过“房地产之不可能三角”吗？
近日，各自媒体大V和微信群里盛传一张关于“房地产之不可能三角”截图：把“房价的不可能涨、不可能跌、不可能持平”构筑成了一个彼此矛盾、难以兼顾的调控难题，甚至笑噱上升到能解者有望获得诺贝尔经济学奖的高度。
在酷暑难熬的盛夏，把“房地产不可能三角”当作开心一笑的段子，不失其趣味性。如果故作正经地当作判定中国房价走向的理论依据，就有点贻笑大方并误导大家了。
“房地产不可能三角”是个伪命题
网络盛传的“房地产不可能三角”其实COPY改装自著名的“蒙代尔不可能三角”。欧元之父，著名经济学家蒙代尔在研究中发现国家货币政策和外汇管制中的困境，具体内容和论证过程比较抽象复杂，读者无需深究。简单概括就是：“货币政策独立性、资本自由流动与汇率稳定这三个政策目标不可能同时达到。”货币政策、资本流动与汇率稳定这三者间的关系，是所有国家在制订经济政策时无法回避的根本性难题。蒙代尔也凭借此成就获得了1999年诺贝尔经济学奖。在讲究原创性的诺贝尔奖，“房地产不可能三角”要想去蹭热点估计希望不大。
“蒙代尔不可能三角”是一个在逻辑上自洽，并在各国货币政策实践中得到验证的科学理论。而山寨的“房地产不可能三角”只是一个伪命题，空有其模型架构，却难以自圆其说。在中国房地产市场上，所谓“房价的不可能涨、不可能跌、不可能持平”的假设很容易被证伪。
房价不可能涨、跌、持平三向兼顾，这本身就是一个基本常识
“房地产不可能三角”把房价的涨、跌、持平当作难以兼顾的选择，这个概念完全不能借用模仿蒙代尔三角关系，作为房价的三个基本运动方向怎么可能同时兼顾呢？这本就是一个谬论，房价不可能同时既涨又跌还能持平，这显然是一个基本常识。当然我们知道，任先生的说法只是春秋笔法而已。
房地产历史上，房价从来不可能是静态均衡的。长期来看，房价要么上涨、要么下跌，没有第三条道路，所谓平盘也是在等待突破方向。房价涨跌的原因很多，但归根结底取决于经济增长。房地产市场化以来，中国房价一路高涨，其实是中国改革开放，加入WTO，实现工业化，分享经济全球化果实所带来的。
过去二十年，中国房价上涨10倍的城市比比皆是，一线城市中心城区商品房更是极少的能跑赢通胀的投资品。那时候，政府担心的是房价上涨过快，老百姓关心的是怎样加杠杆买房，开发商在竭尽全力高周转扩张，“房地产不可能三角”这种说法根本就不会有人关注。
近几年，全球经济发展减速、中外科技脱钩、中国人口负增长前景、疫情大流行和战争的带来的不确定，根本改变了人们对未来的预期。全国房地产在低谷徘徊多时，办法想尽也不见多大成效，就是源于预期的改变。
进入2022年，在国家大力度刺激经济，房地产宽松政策再度推出之时，却是购房者排队提前还贷，居民储蓄存款大幅增长的消息。对于理性的经济人，这种行为只有在大众认为明天会比今天更差的情况下才会发生。在经济陷入低谷，前景悲观的环境下，房价涨是不现实的，继续下跌又会引发更大的连锁反应。在市场预期彻底扭转前，政府这只手又在发挥调控作用，意在维持社会经济的平稳发展，房价看起来似乎涨不得（大涨易触发金融风险）、跌不得（跌易触发社会风险），持平的翘翘板又难以维持（没有市场投资动力）。
解决“房地产不可能三角”难题的办法只有一个，就是让经济重回向上增长的轨道，让居民对未来的收入、职业预期恢复信心。到那时房价该涨就涨，该跌就跌，也不会有这么多的焦虑了。
未来中国城市房价将分区域严重分化，有涨有跌
“房地产不可能三角”的另一个根本性错误，就是把中国房地产看作一个整齐划一的市场。只有在静态统一的市场上才会有放之四海而皆准的理论，恰恰这在中国楼市行不通。
中国房地产城市间的行情分化早已是事实。所以才有政府调控政策的因城施策，在房地产告别大牛市，走向长期需求下降通道后，城市间房价的分层将更趋凸显。
2022年上半年30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图
2022年堪称房地产史上最凄迷的一段时间。成交量断崖式下跌的城市遍地都是，很多城市房价已经跌回到五年前。即便如此，一线城市和相当多的强二线城市仍然演绎了同比二位数的房价涨幅。城市间的苦乐并不相均。
市场形势好时看不出城市真正实力，而在房地产低迷时方见城市本色，不同梯队城市的抗风险能力大不相同。正是从2021年下半年房地产走弱时起，各级城市间的库存去化周期开始急速分化。强者恒强在楼市也是通行道理，即便中国房地产最终走稳回缓，各级城市的表现也将是冰火两重天。
走过拐点的中国房地产，未来的总需求难以再重回巅峰，房价的齐涨共跌已成历史。未来的中国城市房价将是分区域严重分化、涨跌并现的格局。在复杂多元的中国城市间，利益相关者对房价看涨、看跌、持平的心态各不相同，“房地产不可能三角”缺乏普通适用的基础。
“房地产不可能三角”严格来说是个不值一驳的笑噱，但它能成为段子快速传播肯定内涵深刻的社会心理，潜藏着市场对房地产长期陷入泥沼、经济前景不明的焦虑心态。万物生长有周期是大道、有起有落是常态，经济周期和房价终归有重回新常态的一天。对于中国未来房价的走势，终究会是单选题。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）
