江西卫视都市频道有一档类似《1818黄金眼》的民生节目，叫《都市现场》。

今年6月2日，报道了一个“还钱比借钱还难”的奇葩新闻。

故事得从2016年10月8日说起，这一天南昌重启限购限贷政策，楼市陷入疯狂签单状态，一天成交2139套，创下历史最高记录。

驱马冲刺、如火如荼，焦先生找尽关系，在南昌浦发银行湖影支行办理了55万房贷，抢上了比春运火车票还珍贵的房子。

2021年，手头宽裕的焦先生提前还了25万元贷款。尝到甜头的他，今年又想尝尝无贷一身轻的滋味——把剩的贷款一次性还清。

这下银行把他滋醒了：

我们辛辛苦苦借给你的钱，你凭什么说还就还。

银行拖着不让还的态度，让焦先生精神内耗、神经错乱：

借钱的时候是孙子，还钱的时候怎么还是孙子。

引用兽爷一段话：河南村镇银行前段时间刚给我们上了一课——你欠银行钱，坐不了高铁；银行欠你钱，还是坐不了高铁。

现在，大银行继续上课——向银行申请房贷，没有额度；想提前还贷，也没有额度。

罗永浩戏称：“如果你欠银行 100 块，那是你的烦恼。如果你欠银行一个亿，那是银行的烦恼。”

现在银行最大的烦恼，除了房企欠钱不还，就是房奴提前还贷。

一、从“断供停贷潮”到“提前还贷潮”

「不想再做大冤种，思来想去还是决定把房贷提前还清。」

在26岁生日到来前，张杨决定将还清房贷作为生日礼物送给自己。

这不是个案，疫情之下，很多人得到了手停口停收入停、就是房贷不会停的极致体验。

叠加疫情、就业、经济下行等等种种因素，让人感受到个人的经济能力在时代洪水前就像一根脆弱的稻草，而这根稻草随时都有可能沉下去。

手里没钱的断供停贷，手里有钱的提前还贷。

从“断供停贷潮”，到“提前还贷潮”，今年楼市一个更比一个惨，一波更比一波让银行头疼。

有银行朋友哭诉：躺着数钱的好日子一去不返了。

为了自己开心数钱、踏实躺赢，为了让你开心加班、踏实内卷，银行是操碎了心。

银行创新了很多种业务，来减少提前还贷这一种业务：设置各种规则、拖延办理时间，还有工作人员一站式刁难VIP体验。

这辈子房贷还不上？不要紧，银行给你创新”接力贷”，子子孙孙无穷匮，一代接着一代还。

最近“创新”力度最大的，就是交通银行。

8月1日，交行发公告说，今年11月以后，提前还按揭贷款的，都要交本金1%作为补偿金。

在以前，绝大多数银行房贷只要还款超过一年，提前还贷就免收补偿金。

现在，所有的银行都顾不上讲武德了：工商银行App把提前还款的入口给关了，北京的银行办理提前还款要提前预约排长队……

农行上海某支行，一年之内提前还款违约金是当次还款金额的1%，一至三年内提前还款违约金是当次还款金额的1个月利息，而自放款日起满三年后提前还款则不收取任何费用。

中行上海某支行提前还款规定为，三年以上不用付违约金，三年之内则要支付违约金——按照还款金额支付6个月的利息。

今年以来，被P2P、股灾、村镇银行、炒房教育了很多遍的老百姓，似乎清醒了：

目前市场上已经没有靠谱的渠道，可以获得超过六个点的投资收益了。

社交平台上，很多年轻人掌握了一套流量密码：介绍自己是如何提前还房贷的。话语大都相似，买理财不如提前还贷，既不用担心存款，又能省出不少利息。

也就有了今年戏剧化的一幕：银行从被要求控制房贷规模，到了被要求保房贷规模。

二、你被蒙蔽的最大谎言：最优质的房贷

上个世纪，武井保雄打造了信贷帝国武富士公司，靠着年化30%的高利贷登顶日本首富，今天的某蚁金服见了都得叫师祖。

武井保雄曾对一个朋友说：

借给一个企业很多钱，不如借给很多人少量的钱。这样不但风险小，而且利润大。日本是信贷优良的国家，贷款人不管多穷，都会想着还钱。

而在中国民间有一种莫名其妙的共识：房贷是大部分人能获得的、最优质的低息贷款。尤其是年轻人的第一笔房贷，被称作宝贵的：

处女贷。

我深度质疑这种说法，是银行找砖家杜撰的。

因为，个人住房贷款不良率长期维持在0.3%左右，远远低于今年二季末银行的平均贷款不良率1.67%。

最优质、最宝贵那是对于银行而言，就像处女的宝贵是对于夺走她的人。

这么优质的房贷，银行能戒掉么？能让你流失么？

左手房子抵押，右手信用报告，不管多穷，你必须还钱。想躺平？先问问银行房贷答不答应。

对于个人而言，这种掏空6个钱包撬动的杠杆，支点是全家人的幸福。

无论是谁，押上未来30年的收入来还贷，不论心理平衡还是财务平衡上，都是充满极端不确定性的脆弱。

看完下面这个故事，你还觉得房贷优质么？宝贵么？

——今年2月21日，一位字节跳动的员工猝死，他的妻子在业主群的聊天记录曝光：

妻子和他都是28岁，异地恋8年，结婚3年，妻子怀有2个月身孕。

他们买的北京房子，每月房贷21000，按揭30年。

这个数字，只是这个家庭固定开销中的一笔，而这笔开支，全都落在男人的身上。

丈夫骤然离世，妻子连下个月的房贷都无力偿还。

一个家庭的顶梁柱倒了，生活没有给她悲痛的时间，她要振作起来，想办法把房子卖掉。

别说意外离世，今年互联网、培训、房地产等行业，异常猛烈的裁员降薪潮，都是房贷承受不了的痛。

如果没有房价继续暴涨，就按当下远高于理财收益的房贷利率，你能说你欠银行的钱，欠得很优质？

所以，贷款合同，从一开始看起来就更像30年的赌约：赌的是未来30年身体健康、升职加薪、国泰民安、房价平稳。

在日本动画片《蜡笔小新》中，野原一家1990年买房背上了32年的房贷。随着日本泡沫经济破灭，在最高点买房的小新一家亏了1085万日元（约合人民币55万），成了那个年代典型的日本大冤种。

如果算上房贷亏得更多：1990年日本住房贷款利率8.5％，如今房贷利率降到1.41％。

蜡笔小新年纪轻轻，就成了平成一代：看到在泡沫时期买房的父辈，为还房贷一辈子过得紧衣缩食，故而不想把几十年人生与还贷捆绑在一起。

就像有人戏言，目前楼市现在最大的矛盾就是：自上而下的想加杠杆，以及自下而上的集体躺平。

2022年，网友调侃道，“恭喜蜡笔小新一家今年终于还完房贷”。

三、居民去杠杆的本质问题：该死的人均

2006年，日本个人消费贷款21万亿日元，到2011年锐减到12万亿日元，几乎拦腰斩断。

日本学者大前研一在《低欲望社会》中描述了日本经济社会的现状：日本人——特别是那些从开始懂事时就遭遇经济不景气、如今35岁以下的年轻人——对未来抱有不安，不想背负贷款重荷。

这幅画像，如今也能匹配不少中国年轻人。

央行披露，2022年上半年住户贷款增加2.18万亿元，同比少增2.39万亿元，其中主要是住房贷款少增1.94万亿；住户其他消费贷款上半年增加1095亿元，同比少增5322亿元。

画个更为扎眼的数据：二季度末个人住房贷款余额只比一季度增加了：

200亿。

什么意思呢，就是相当于整个二季度，没有人贷款买房了。

“三条红线”发布以后，从恒大、新力、当代，再到世茂、佳兆业、融创，民营房企伴随着银行缩表，金融杠杆终于玩不下去了，一家家暴雷。

大家认清一个现实：

房价涨幅会跑输房贷利率，贷款越多、亏得越多。

除了这种普遍预期之外，还有一个关键因素：居民杠杆率已经很高了——居民借了太多的钱。

单纯从数据上看，我国居民杠杆率（62%左右）目前略低于全球平均水平，低于美国（约80%）、英国（90%）和日本（65%）等发达国家。

把房价的观察时间拉长，2008年到2020年，我国住宅商品房平均销售价格从每平方米3576元增加到9980元，年均名义增速为8.9%，期内人均可支配收入从9956元增加到32189元，年均名义增速为10.3%。

从数字上来看，居民收入水平增速高于房价上涨速度，理论上可以缓解购房与杠杆率上升的压力。

站在这个角度上看，有一个问题就显得非常矛盾：

人们收入和收入渠道都变多了，但为什么总感觉“自己的收入涨得没有房价涨得快”，从而走上提前还贷“去杠杆”的路？

问题就出在这个“平均”。

一是平均负债分布不均：《中国家庭金融调查报告》数据显示，30-40周岁群体的家庭中住房贷款总额是家庭年收入的11倍，但收入最低的四分之一家庭中贷款总额是年收入的32倍。

如果按利率5.6%来算，这部分家庭每年仅对住房贷款的利息支出就将近全部家庭年收入的两倍。

二是平均收入分布不均：老生常谈又不得不谈的基尼系数，一直处于大于0.46的状态，高于国际收入分配差距警戒线（0.4）；同时，人均可支配收入与收入中位数的差值也在以肉眼可见的速度放大，2014年是2597.3元，2020年上升为4649元。

这种收入差距除了反映在房市上，也反映在消费品的极端差异上：LV等奢侈品一年涨价5次看不上年收入300万，而拼夕夕上的劣质产品同样供不应求。

三是房产数量分布不均：与文章开头南昌焦先生发生的故事极为巧合，8月5日，贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，28个大中城市平均住房空置率为12%。住房空置率最低的是深圳，只有5%左右；最高的是南昌，达到了20%。

在城区，户均1.07套;在镇区，户均1.21套。按户均水平来看，我们的房子并不紧缺，但是分布极度不均，有的家庭一套都没有，而有的家庭却有很多套，大量空置。例如2013年，某大员被查处房产高达374套；2018年，某医院院长名下拥有100多套房产……这种例子，屡见不鲜。

就像郭敬明与姚明平均身高1米8，我与马云平均身家一千亿一样，“平均”掩盖了问题的本质。

杠杆的加和减，只是人们基于风险承受和预期偿付能力的一种判断和选择。但对部分低收入家庭来说，手中的房产不升值，去杠杆那就是不得不作出的唯一选择。

四、问题的延伸

2018年，日本房屋空置率上升至13.6％，20至30的这个年龄段的人群中，只有27％的人拥有房子，这里面还有相当一部分不是买的，是被迫继承的。

如今的日本，房贷利率降到1.41%，在全球主要经济体中最低。购房条件优越者甚至可以享受零首付。

那为什么房价跌了，日本年轻人还如此抗拒买房呢？

大前研一在《低欲望社会》里讲：「现在的日本，月供比租金高，所以租房更划算。」

但有人始终认为，「低欲望社会」，特么是个伪概念。

别墅、豪车、美女，不是不爱，而是爱而不得。

得不到很痛苦，于是克制欲望。

所以日本年轻人表现出来的不买房、不恋爱和极简主义，根本就是社会缺乏增长和流动。

写了《大衰退》的野村证券经济学家辜朝明，在接受采访时说，大衰退是所有人都忙着还债，或把钱存进银行。没有人消费，也没有人借钱投资，经济开始进入漫长而剧烈的恶性循环。

星巴克公布了2022年第二季度业绩报告数据，作为星巴克全球第二大市场，中国市场的表现惨淡。截至2022年4月，净收入持续下滑14%，同店销售额更暴跌23%。

这只是一个缩影，今年一季度，社会消费品零售总额10.866万亿，同比增长仅为3.3%。上半年中国汽车销量同比跌了6.6%；国内手机出货量同比跌了21.7%；国内旅游收入同比跌了28.2%。

甚至有人喊出“看好自己的每一分钱，让一切非必要消费见鬼去”。

乐观点说就是大家都想省着点花，觉得这样自身能有点结余给未来增加一分抗风险能力，其实从个人的角度来说这没什么问题，大不了就是你少花点我少挣点的事。

但一个人的消费，就是另一个人的收入。

往大了说，如果消费降低成为普遍现象的话，那就有可能进入通缩螺旋。

螺旋式通货紧缩是由商品价格下跌，引起企业利润减少，导致员工工资下降，从而抑制消费，引起了商品价格持续下跌，企业利润进一步减少。 然后又引发新一轮的生产减少，投资下降。如此循环。

兽爷在文章里说过：「以稳定的状态对抗捉摸不透的风险，是普通人唯一能做的。

其实支撑生活的东西很简单，无债务、糖、碳水，就足够了」。

有人说，既然房价下跌带来这么大问题，就干脆继续涨价得了——「低房价不利于激励年轻人奋斗」。

从日本平成废宅故事里我们看出，不是房价下跌没用，而是房价跌得晚了没用。

高房价筑起了资产屏障，阶层壁垒加深，社会流动性下降，就会逐渐让年轻人失去希望，丧失活力。

时间一长，社会就不可避免会陷入「低欲望 低增长」的消极循环，届时泡沫一样要破，但社会已积重难返，回天乏力。

也就是说，房价挤泡沫要趁早，这才应该是我们从日本经济泡沫中学到的教训。

搜狐CEO张朝阳说，年轻人不要过度努力工作，“有些事不是努力就可以做到的，年轻人要客观地认清自己，找到适合自己的路后再努力，因为这个世界并不是很公平”。

在今后，房产会在“房住不炒”的基调下加速回归居住需要这一功能本身，“去杠杆”是整个市场炒作降温，也是贷款需求回归理性。

这或许意味着年轻人们，将在“盖楼”之外努力去寻找更加长远的、更加牢固的长久财富。

时下的焦虑，根本用不着贩卖，每个人精神该内耗什么，自己心里都有数。

参考文献：

观察者网：中国经济十字路口：居民降杠杆大周期来了吗？

兽爷丨“真还传”

日本放贷之王覆灭记：用40年给世界上了一堂经济课！

叶泊枫：趋势与周期：从房地产到金融危机