郭井立:高层发声保交楼,三箭齐发稳楼市

郭井立:高层发声保交楼,三箭齐发稳楼市

郭井立:高层发声保交楼,三箭齐发稳楼市

原创 郭井立 东方地产发展联盟 2022-08-03 14:43 发表于江苏

作者介绍:郭井立

江苏东方地产研究院院长、中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、民主同盟江苏省委社会工作委员会副主任、中策企划机构CEO等。

导 读

当前我国房地产市场形势非常严峻!据中指院发布的7月房地产市场统计数据显示,商品房整体成交量同比、环比均有明显下跌,二线城市环比降幅较大,环比下跌45.8%,同比下降44.7%。7月29日中央政治局首次提出“保交楼”,银保监会、央行等部门也纷纷出台政策,为稳定楼市提供金融保障。

我们认为当前迫切需要解决三大核心问题:树信心、保交楼、去库存。以增强市场信心为入口,以保交楼为中心,以去库存为目标,尽快助推房地产市场从低谷上升,逐步实现平稳健康的发展局面。

树信心

当前房地产市场在各种因素的推动下,处于下行阶段,购房者受到负面信息的影响,买涨不买跌,观望现象浓郁,但是并不代表我国房地产市场从此一蹶不振。

最近一段时期,特别是自媒体对房地产市场更多的是负面报道,给脆弱的楼市增添了负面因素。我们应该看到积极的因素,媒体也应进行舆论导向的正面引导,以提振市场信心。

我们要告诉广大民众,我国房地产市场仍然具有强大的需求:一是城镇化发展仍有较大的空间。二是新市民的需求。三是改善性住宅需求。四是新增住房面积需求。目前我国城市人均住房面积40~45 (建筑面积),欧美等发达国家人均住房面积超过50 ,(使用面积)。如我国城市每人增加10 ,全国则需增加100亿 的居住面积。五是我国在上世纪90年代至2010年前建设的住房,配套比较落后,大约有200多亿 ,需要升级改建。这一系列指标告诉我们,我国房地产市场仍有较大的需求。

我们认为:中国房地产市场正在从高速增长期进入中速增长期。目前我们面临的困境是暂时的,从长远来看,我国房地产市场仍然会有十年以上的发展周期,我们要对我国房地产市场的发展充满信心。

再说房价,全球货币都在超发,我国M2每年也超过10%的增幅。物价、建材、人工成本、财务成本等费用的上涨是不可逆转的,土地、税费等政府收入也难以下降,所以房价大幅下跌是没有基础的。目前大部分地区的房价并没有泡沫,经过这波低谷震荡调整,多数城市的房价仍然会在此基础上缓慢上升。我们认为楼市处于低谷期,现在买房正当时。特别提示:炒房者除外!

保交楼

部分房地产项目由于受内部管理,资金流断裂,疫情冲击等因素的影响,楼盘出现了停工,如果出现烂尾楼,将会严重影响上下游企业的生存,影响购房者,一个楼盘往往会涉计数百上千甚至更多人的利益,其恶劣影响会给市场造成巨大的负面冲击。中央三声五令提出保交楼,稳民生。

如何保交楼呢?我们建议:一是政府尽快建立房地产抒困基金,直接给楼盘输血,以解燃眉之急。二是房企欠银行到期赁款、融资融券等可以视具体情况延展还款期。三是企业向政府缴纳的监管保证金,可以部分返还用于项目。四是政府直接出手购买房子,用于保障性住房。

上述几条“保交房”的建议,主要是从金融层面给项目注入现金流,促使停工项目尽快复工,尽快交房。当然上述几条保交房建议的资金必须专款专用,仅可用于保交房的项目,不得挪作它用,同时政府要加强对专项基金的监管。

中央政治局提出“保交楼”,一定会成为今年下半年稳定房地产市场的工作重点。出招要准,要快!打破常规,勇于改革尝试,一城一策,一楼一策,尽快出手,纾困解难,稳定楼市,加快探索房地产新发展模式。

去库存

因今年上半年商品房销售量大幅下降,库存量上升,房地产企业的压力加大。

建议各方齐努力,尽快出招去库存。一是政府出手直接购买开发商的存量房,用于保障性住房,公租房,共有产权房等,以解决开发商手上的存量房,尽快形成现金流,同时也可以尽快解决急需保障房人群的需求。建议适度加强保障房供给力度,动用保障房专项基金,适度超前支付。二是加速棚户区改造建设,拆迁户尽量采用货币安置、房票安置等方法,上市选购商品房,开发商也可以给予适度优惠。三是政府尽快出台人才、新市民等群体购房补贴政策,鼓励刚需购房。四是放宽或有些地区可以取消“三限”政策。

结 语

我国房地产市场从上世纪90年代开始至2021年上半年经历了20多年高速发展的大周期,总趋势是“量价齐升”。从2021年下半年开始进入中速发展的大周期,我们认为总趋势是“成交量逐步下降,房价稳中缓升”,因我国区域差别很大,各地仍然会有较大的差异性。

我国房地产市场特点是:大周期中有若干短周期组成。我国房地产市场第一个高速发展的大周期就经历了六个短周期,大约3至4年一个短周期。

我国房地产市场正在进入第二个中速发展的大周期,也会有若干个短周期组成。我们研究团队认为:我国房地产市场从2021年下半年开始从高峰期进入下行探底阶段,今年6月份虽有反弹,7月份又掉头向下, 8月份仍然会在低谷震荡徘徊,9月份后将会进入上升阶段,也许会经过半年左右的运行,进入一个相对稳定的时期。

今年的“金九银十”值得期待,因今年房地产市场底部压抑时间较长,下降幅度较大,从中央到地方各级政府先后出台了前所未有的救市政策,所以我们认为从9月份开始,房地产市场购买力可能会被激发出来,也许会有较强的反弹力度。

总之我们提出“树信心,保交楼,去库存”三大促进房地产市场健康稳定持续发展的建议,需要政府,企业,金融机构,社会舆论,广大民众等界层齐心发力,房地产市场有望筑底回升,“金秋季节”定会到来!

编辑:东方智

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