黄奇帆对未来10年的房地产发展判断|中国房地产系列3

1.房地产市场交易量减小至10亿平方米以内

在1999年时,房地产市场规模在1亿平方米,到了2018年到达17亿平方米的拐点,黄奇帆预计之后10年会一直降到10亿平方米,2018年比2017年交易销售量只增加了1.8%就是信号,因为之前每年增长是25%

2.房地产建设重点发生变化

未来房地产仍然行情较好的是这四个地方:

1.除省会城市以外的该省的中心城市,比如青岛,深圳

2.50-70km为半径的城市圈的中小城市

人口在50万,100万,500万

3.400-500km为半径的城市群的大中城市

人口一般在500万以上,1000万以下

4.1000万以上的超级大城市,像北上广这些国家级城市

3.房价趋于稳定

20年来中国的房价很大都涨了8倍,10倍,在今后即使房地产市场规模变小,但由于通货膨胀,国际形势等原因,加上人们要求越来越多的居住空间,土地供应还是不足的,像从之前人均住房10平米到现在人均住房面积50平米

另外上面一点说的有些城市还在增长,中国还有10%的增长空间

4.房地产企业数量减少2/3

现在中国房地产企业有9万多家,预计10年后降到3万家

美国2018年50个州的房地产商数量只有500家,中国的9万家房地产公司85%都是空壳公司,为的是房产炒作

另外像万科,万达,旗下子公司就有几百个,因为像第一期讲的,地方财政很依赖房地产,当这些企业去外省去州县搞开发时当地政府要求你在当地注册公司,这样这个公司的GDP,税收就在当地政府的数据上

减少的途径有以下三种:

工商年检:空壳公司工商年检后就可注销,因为没啥业务量

房地产收缩地方公司:比如上面说的万达,万科

房地产改行

5.房地产开发商总体负债降低

中国房地产总体负债率都是80%,在中国大陆的香港开发商则能做到40%,原因还在于前面提到的用自己的资金买地,通过限制房地产贷款买地行为就能使房地产负债率总体降低

6.房地产经营模式变化:租赁逐渐增多

在房地产系列1就提到中国租赁房与产权房比例不均衡,是1:9,在未来10年中国租赁市场也会像美国那样达到5:5比例

这里说一下中国地产行业很少有人搞租房的原因:还是那个问题,负债率高了,建房后都能忙着把房卖掉还钱,没钱拿来租几年,也没法像李嘉诚搞的世纪雅园那样等个10年涨个8,9倍,收益利润能在10%-15%就不错了,像龙湖集团,负债就比较低,自己就搞了个长租公寓,发展也挺不错的

另外就是中国人的买房观念极强

中国的住房私有化比例是全世界最高的

来源:《黄奇帆的复旦经济课》

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