新一轮城镇化“落户潮”来临,城市格局大洗牌,哪里买房才保值?

新一轮城镇化“落户潮”来临,城市格局大洗牌,哪里买房才保值?

看到一份《财经》杂志的报告,哪些城市的房产更保值。

测算方法,还是很有见地的:

房产保值力指数 = 100 (成交总金额 – 降价地块成交金额 降价程度系数 – 兜底地块的成交总金额)/供地起始价总金额。

这个公式啥意思呢?

大城市的土地,可以看做一座城市的筹码。

筹码是否值钱,是否有开发商愿意花真金白银去拿地接盘,决定了未来的房价空间。

土拍越火热,说明前景越好,尤其是今年民企开发商连串爆雷,土拍市场冷得出奇的环境下,哪个城市能吸引更多资金,说明前景越好。

分母,可以看做实际成交额,用表面的成交额,减去降价地块的成交额,还要挤出城投托底的水分,就能得出实际的成交金额。

分子是挂牌土地的标价。

两者相除,数字越高,说明实际成交额的含金量越高。

基于众所周知的原因,今年全国土地出让金降得很凶,蓝白前段时间跟大家聊过很多次。

土地卖不出去,不少城市为了维持土地市场的体面,只能把卖不出去的地块降价挂出来再卖,如果还没有开发商拍,那就只能用本地国企和城投,左手倒右手,底价把土地拍到手,至少流拍率没那么难看。

这个算法里,分母里面,把降价地块和城投托底的因素,都考虑进去了,相对还是比较真实的。

报告算出的结果,并不是很意外,因为今年各个城市土拍我大概有了解,只是不知大家怎么看。

第1名:合肥,指数得分 99.2

第2名:杭州,指数得分 86.7

第3名:成都,指数得分 74.6

排名4-10名的,是宁波,南京,苏州,长沙,无锡,青岛,佛山。

11-20名,是厦门、东莞、西安、郑州、沈阳、济南、福州、重庆、武汉、天津。

合肥、杭州和成都,毫无疑问是今年逆流而上的网红城市。

合肥这两年都在说是“城市风投”的榜样,引入了大量的高精尖产业,还主动跟长三角对接,经济增速居二线城市的前列。

成都多年蝉联新一线城市的榜首,人才流入和城市口碑一直名列前茅。

杭州的新房与二手房之间的差价,是二线城市中价差最大的,已经连续多年稳居全国卖地之王。

而排名居后的城市,天津、武汉、重庆、郑州这些,无一例外,要么是降价地块太多,要么都是城投兜底的地块,真实成交额远没有表面看起来那么高,水分很大。

当然,这份榜单也有局限性。

在我看来,最大的局限在于,只计算了2022年内的土拍数据,很多城市只进行了一轮土拍。

去年上半年很多城市还在抢地,像广州、重庆这些地方溢价率很高,下半年开始,气氛又急转直下,流拍潮、城投兜底开始涌现。

如果只看2022年的统计数据,有的城市没有拿出优质地块,吸引不了开发商,有的城市受疫情影响,开发商短期不看好,但不影响长期基本面。

像GDP、人口流入、产业分布、广义和狭义库存,去化周期,限价限购的调控,城市宣传的知名度,这些因素都没考虑。

总之,统计范围、统计时间都太窄。

不管怎么说,这是一份很有参考意义的报告,至少为我们提供了一个额外的视角:

新一轮城镇化大潮下,哪些城市的房产,相对更受欢迎。

前段时间,有关部门发了《“十四五”新型城镇化实施方案》。

这份方案,把城镇落户限制放开到了一个新的程度,即放宽除个别超大城市外的落户限制。

根据《方案》,放开放宽除个别超大城市外的落户限制,试行以经常居住地登记户口制度。

全面取消城区常住人口在300万以下的城市落户限制,确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。

全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。

完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策,精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例,鼓励取消年度落户名额限制。

目前,1.3亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户、“两横三纵”城镇化战略格局基本形成。

截至2021年末,全国常住人口城镇化率达到64.72%,户籍人口城镇化率提高到46.7%,城乡居民收入比降至2.5。

“落户”这个词,作为“十四五”城镇化的重点之一,在《实施方案》中共提到16次。

落户,就意味着常住人口,向户籍人口的转化,意味着“人户分离”的人口不再会像过去10年那样,在城乡间反复往返,漂泊无依。

而放开除个别超大城市外的落户限制,意味着:14亿人,将可以在全国的绝大部分城市自由迁徙。

这个过程,就是城市格局的大洗牌,也是上面提到的一众二线城市,未来最大的依托。

我们可以参考2021年各大城市常住人口的统计。

从增量变化来看,26个城市中,有10个城市增量达到或超过了10万人,分别是武汉、成都、杭州、西安、南昌、长沙、郑州、贵阳、南京和福州。

其中,增量前四名人口增加规模均超过了20万人,均为新一线城市,同时城区人口均超过500万人,为超大城市或特大城市。

成都是唯一一个常住人口超过2000万大关的省会城市,在全国所有城市中位居第四。

一线城市广州以1881.06万人位居第二,过去十年,广州每年新增近60万人。

郑州和杭州则处于1200万梯队,位列第五、六位;石家庄和长沙继续位列第七和第八位。

此外,有6个城市的人口数量处于900万梯队,包括哈尔滨、合肥、南京、济南、沈阳和长春。

要知道,过去10年,大多数中西部省份人口都是净流出,而省会城市的人口却在持续增加。

以河南为例,去年该省常住人口减少了58万人,省会郑州增加了12.2万人;

湖南常住人口减少了23.39万人,但省会长沙增加了17.13万人;

山西常住人口减少了10.02万人,但省会太原增加了7.25万人。

这足以说明,新一轮放开落户的城镇化,将会大大增强二线城市的吸引力。

结合上面的榜单,我们可以得出两个结论:

1,二线城市,将会成为城镇化、人口进城的最大蓄水池。

2,在大城竞争的时代,产业分布,和互联网上的热度,可能比人口总量、增量流入,更能提高土地溢价,进而提高房产保值属性。

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