2022年上半年可能是房地产市场最困难的阶段。在去年市场下行惯性和重点城市遭受疫情二次冲击作用之下，局部地区楼市销售几乎停滞，导致房地产投资下滑的速度大大超过预期。去年三季度后政策面宽松信号较为明确，无论是中央还是地方，都希望今年上半年能够尽早稳住房地产的下行趋势。年初发布的2022年植信投资研究院房地产报告中曾指出，今年房地产政策主基调将偏暖，包括调整房贷利率、松绑公积金贷款制度、更多城市取消限购限售政策等，实际运行情况确实如此。年报中曾准确预计今年房地产市场先抑后稳，尤其是二季度可能是今年最困难的阶段。
2022年以来，土地市场延续着去年的表现。3-5月份疫情冲击给正在下行的房地产市场以更大的向下推力。年报中曾准确预计土地市场在上半年仍将面临偏冷的局面。在缺乏足够资金支持的背景下，大部分房企都对土拍市场持观望态度，即便参与集中拍卖的房企，也有很大一部分按照底价成交。民营房企几乎告别了土地市场，整体流拍率进一步上升，土地购置费再度负增长。由于土地供给的缺少，且三、四线城市土地成交大幅下降，土地成交地价总体大涨。尽管住房金融宽松政策逐步推出，包括央行调降LPR、地方商业银行下调房贷利率，有的城市房贷利率下调至历史最低水平，但个人按揭贷款和房企开发贷却出现了大幅下滑，购房者信心恢复需要耐心、能够满足信贷要求的房企数量也比较有限。数据显示，从土地、房产销售到房价和房地产投资，上半年市场数据全线回落，房地产投资在历史上首度将出现负增长。部分房企的债务风险值得高度关注。
展望下半年，房地产政策、金融和市场将出现一系列积极变化。
随着疫情因素的逐步褪去，房地产宽松政策将进一步拓展并落地见效。政治局会议也明确表达了要支持房地产市场平稳健康发展的决心。为了房地产市场实现“三稳”，下半年政策首要发力点在于激活购房需求，包括刚性和改善性需求，各地“因城施策”、群策群力。
下半年金融环境将进一步改善。房贷利率存在进一步下调的空间，个人按揭贷款和开发贷发放的节奏会比以往加快；具备条件的城市将通过放松公积金贷款制度、调整房贷首付比例、取消限制性购房措施等，支持楼市健康发展。
房地产市场在下半年有望出现好转，销售回暖，土拍回升，投资转正。大城市住房销售将率先于三季度企稳回升，并带动房价摆脱下行通道，四季度楼市值得期盼。土地市场尽管无法与往年平均水平看齐，但随着部分城市土拍规则的松绑，下半年的情况将好于上半年。房屋新开工和建安工程在下半年也将随之扭转此前大幅下行的态势，房地产投资在三季度后“爬坡”前行，预计2022年房地产投资同比增长0.6%。
投资者需要警惕房企局部风险。预计下半年房地产市场的主要风险仍聚集于房地产企业，部分房企仍将持续面临经营亏损、流动性短缺、债务违约三类风险。
为了支持房地产市场平稳健康发展，发挥好稳增长的积极作用，针对当前房地产市场存在的问题与风险，下半年房地产政策仍应进一步释放积极信号，切实落实对房企的金融政策支持，有效缓释房企流动性风险，谨防系统性金融风险的发生。在此提出五点政策建议：第一，进一步释放住房需求。第二，加大力度创造宽松的房企金融环境。第三，加快步伐增加房企非银金融支持。第四，进一步合理松动土拍规则。第五，建立健全风险监测体系。
（连平系植信投资首席经济学家兼研究院院长）
