法拍是个坑，谁买谁进坑。

我的一个成都哥们，在四年前，也就是18年夏天，在成都双流区买了一套低价的法拍房。注意，这套法拍房当时市值大概110多万，但我朋友实际拍卖下来花了近70万就入手了。

刚开始，我朋友真的挺高兴，以为捡了漏，得了一个大便宜，谁知道时间已经过去了四年，这套法拍房我朋友依然还没住进去一天。

但这套法拍房每月贷款，我朋友现在还是供起的。

说起这套法拍房，我朋友心理是既愤怒又懊悔，又无助…

他曾经跟我说过：哥们，你知道吗，为了买这套房子，我家几乎已经砸锅卖铁，倾尽所有，可是我现在拿着房本却连房门都进不去，我该怎么办？

你知道吗？我到现在还在成都租房子住，明明自己花的钱买的房子，现在却住不去，我…我真的不知道怎么办了。

打官司，四年了，已经耗费了我所有的精力，我现在真的没力气了。官司虽然赢了，也多次申请了法院强制执行，但是那套房的原主人就是个泼皮无赖，就是不肯搬走。

你打官司，人家也打官司，人家能耗的起，我能耗的起吗？我一个外地人，找谁说理去。

唉，我现在真的后悔，心力憔悴。

我当时还安慰他，哥们，别想太多，放心吧，一切都会好的，毕竟在这个法治社会，一切依法办事，这套房终究你会住进去的一天。

说起这套法拍房的事，当时我朋友还跟我打过电话，问我借钱。

我记得，18年五月某天，我正在办公室处理事情。放在桌面的手机突然响了，我随手拿起手机一看，原来是我好朋友。

我于是赶忙接了。

喂，今天吹的什么风，怎么突然给我打电话来了，我开玩笑说道。

没什么，就是找你有事。

有事？你小子，无事不登三宝殿，说吧，有啥事，我能帮你。

于是，我这个朋友就开口说了，想找我借点钱，不多，也就五万。

五万，我想了一下，可以。

但随即又多问了一句，你借钱干嘛？

就是，我看中了一套房，我想买下来，手里没那么多钱，哥们，我就想到你了。

喔，原来是这么一回事啊。于是，我跟他说，我晚上回去跟老婆商量一下，过几天转给你。

当时，我不知道我这哥们买的是法拍房，以为就是普通的商品房。等他买了，我才知道，要不然，当时我也会劝说哥们，买这套房慎重点。

毕竟我对法拍房还是多少知道一点，总感觉法拍房有点不靠谱，里面牵涉到的纠纷有点多，所以我对法拍房多少有点抗拒。

其实，这套法拍房位置还是可以的，附近有医院，学校，农贸市场，生活配套设施也相当齐全。

房子也不错，三室一厅，有98个平方。可以这么说，这套房，谁买谁受益。

难就难在，这套房子的原主人，是个厉害的主，因为某些原因，贷款还不上，最后只能拍卖这套房子。

但人都是有私心的，况且这套房子市值近110多万，结果被我朋友以70万的价格买走，你说，他能甘心吗？

然后呢，这套房的原主人就想了个馊主意，把这套房以每年10000价格，租给了别人，租期是20年。

但是，我朋友是从法院拍卖网买的，当时了解的信息也不多，也不够全面，钱也已经给了，按道理说，这套房已经属于我朋友了。

但是现在这套房的租户，就是不肯搬走，还嚷嚷着自己有白纸黑字，有租约，说什么也不搬。

还有，这个原房主私下找到我朋友，说这套房可以给他，但是有条件，就是补差价40万给他，他才肯离开。要不然，你甭想住进去。

我朋友自然是不肯了，最后双方不欢而散。

你说说，这原房主简直是无赖行为。

我朋友已经申请强制执行好多次，这原房主就来现场闹，还搬出自己老父亲，一个近80岁的老头往房里塞，最后法院也是无奈只能作罢。

所以说，这套房子现在就是个死结：朋友想尽管入住，租房以租约没到期不肯搬，原房主以自己房子卖便宜了，要朋友补差价，不然就不配合。

说真的，即使最后这套房子属于我朋友，他也住不安心，这套房子的原主人，据说在法院拍卖前，已经放话，谁买我就闹谁，报警也没用。

所以说，法拍房虽然价格便宜，但是里面牵涉到的瓜葛太多了，而且法院是没有业务帮助我们处理纠纷的，所以购买之前需要我们自己甄别是否存在纠纷。

当然，我不建议大家买法拍房，尤其是刚需家庭。法拍房对于刚需家庭来说，弊大于利，普通老百姓买房最好还是找正规开发商，买商品房为宜。

记住一句话，天上掉来的不会是热乎的馅饼，而是要命的铁饼！

所以说：法拍房，法拍房，法院只负责拍卖，不负责售后。

留意法拍房的人，你发现没有，法院在拍卖的时候都会添加一条免责声明，如果到时候有什么问题买受人自行承担责任。

你现在明白为什么市面上法拍房那么便宜，却很少有人买了：

原因就在于，法拍房虽然便宜，但是后续太麻烦，产权不清晰，隐形费用多，过户不容易，耗费时间，精力，最后弄的你一身疲惫，追悔莫及。

当然，我不是说法拍房不好。有的法拍房还是值得购买的，那些产权清晰，没有过多纠纷的法拍房还是值得入手的，但这要看运气了。

运气好，那就是买的值。运气不好，那就是花钱买罪受。你明白吗？

看完这篇文章，你对法拍房有什么看法，欢迎在下方评论区留言讨论。[送心]

在法院工作的朋友告诉我，拍卖的房子就算是在便宜也不要去买，谁买谁后悔，也千万贪小便宜脑子一热就把房子买了

朋友说像这种拍卖房，法院是只负责拍卖，不负责售后，在拍卖的时候都会添加一条免责声明，如果到时候有什么问题自己个人负责

像这种房子其实大多数都是本身有问题的，你在买来的时候不知道房子哪里坏了，也不知道合同租约是怎样的，更不知道房屋的产税还有多少，只有你接受手了这一切的问题都变成你个人的了

朋友说像这种房子最难搞的就是原房主，别以为房子拍卖后就啥都没问题了，他说像这种房子的主人都是非等闲之辈

如果原房主没问题的话，房子就不会拍卖了，等房子被拍卖后，很多原房主都会心生暗恨来捣乱，比如来到家里赖着不走，你还拿他没办法，警察一来他就走

像我有一个同事就是贪心买了一个拍卖房，到买了三个月，到现在都还没住进去，原先的一家人大吵大闹，不是哭就是骂，反正就是赖着不肯搬

后面法院的人来了帮忙把他们搬走了，但是等警察一走后，那一家人又回来了，天天在小区门口堵着朋友，连续堵了一个月，报警也没用，人家没做啥违法的事，能拿他们怎样

最后朋友没办法，只能又把房子放到中介公司去拍卖了，朋友说不想着赚钱，只要能早点脱手就可以了

而且最主要的是拍卖房还有许多其他诸多问题，很多人很想靠这个小赚一笔，低价买高价出，想法是不错的，但是事实上让你大跌眼镜

如果你想靠这种方式赚钱还是死了这条心吧，因为法拍房不肯给贷款，你要是没有那么多钱，又想买一套低价的法拍房，你去找银行贷款，银行很可能不会贷给你，就算肯贷给你也比一般的利息要高，具体的可以百度一下

而且这种房子过户手续非常麻烦，要原房主和法院执行者三方一同才可以过户，少一个都不行，而且最主要的是税比普通房子还要贵

你没看错，比普通房子的购置税还要贵，我之前看过一个新闻，有个人花了三百万买一个法拍房，单单税就有80万

有些法拍房还要缴纳土地出纳金，这又是一笔不小的费用，还有就是你在拍卖时缴的保证金也是不能退的，这又是一笔钱

还有就是原房主在这座房子欠的各种费用，在你买来之后，也通通变成你的了，当然了，在你买的时候肯定是没有人告诉你的

像现在市面上大多数的法拍房基本上都是预定的了，等你接手的都是一些最烂的了，你想一下，那么好的房子，价格又那么便宜，会论到你吗？

法拍房只适合两种人，一种有钱有势的，一种是啥都没有的穷人，有钱人靠这个赚差价，低价收高价出，没钱的总以为捡了一个大便宜，也拼了命的想把房子拿下

最后说一下，如果真想买这种房子，一定要找个懂行的人来帮你，在买之前先搞清楚房子的债务情况，产权明细，房子有没有二次抵押，土地出让，租约，房子的各种税费，过户问题，能不能腾空入住等等各种问题

就像我前面说的，法院只管卖不管售后，千万别以为自己捡了一个大漏洋洋得意，殊不知，你才是人家的大漏……

“为了买这套法拍房，我已经倾尽所有，父母现在还在亲戚家住着，可是我拿着房本却连新房的房门都进不去，我该怎么办？”北漂小伙无奈地倾诉着，眼神里尽是伤感。

北漂小伙小杨花了68万元购买了成都双流一套价值100万元的法拍房，可是这套房却成了他的噩梦，他明明有房，却成了无家可归的人，谈起这套房子，他心里是既愤怒又懊悔。

2019年，来自四川德阳的小杨已经32岁了，他的家境并不富裕，父母一直借住在成都的亲戚家中，他做梦都想拥有一套属于自己的房子，因为那意义着家，他也不想再让年迈的父母再过寄人篱下的日子，于是，他有了在成都买房子的想法，毕竟父母在成都，眼下解决父母住房的实际需求才是最重要的。

可是，他通过各个渠道了解后，才发现成都早在2016年就实行了限购政策，而他，根本不具备购房资格，正当他失望的时候，他的一个亲戚告诉他，自己最近刚好在双流购买了一个法拍房，法拍房并不在限购的范围，让他自己去了解一下法拍房。

所谓法拍房，指的是原房主因为种种原因无力偿还债权人的款项，被债权人起诉后，经法院审理，该债务人名下房产被法院查封后，再由法院强制执行以拍卖变现偿还债权人资金，这种背景下允许交易的房子就称之为法拍房。

由于法拍房不限购，这令小杨非常心动，同时也是他唯一的选择，加上他手上资金不足，仅有20万存款，按照他的设想，首付三成的情况下，以他的经济能力，他最多能承受购买总价70万左右的房子，所以他一直都是以70万元能成交的标准去寻找房子。

小杨的工作在北京，他只能通过网络渠道查看合适的法拍房。

功夫不负有心人，经过一番筛选，小杨终于看中了一套法拍房，并于2019年7月，以68万元的价格成功买下成都双流某小区一套价值100多万的房子。

这套房子是由崇州市人民法院进行拍卖处理的，购买完成后，法院也积极配合为小杨办理了房产过户手续。

小杨因为在北京工作，这套法拍房除了在网络上看过房子的图片，他并没有到现场去看过，而且不动产权证上也备注了这样一句话：有租赁，详见附件租赁合同。

买了房子后的小杨心里的激动和兴奋无以言表，他终于有了属于自己的家，可是，还没等他反应过来，一件事让他瞬间后悔买了这房子。

小杨拿到不动产权证后，第一时间来到了法拍房前，打算看一看自己的房子，可是，无论他怎么敲门，里面都无人应答。

他开始以为是没人在家，又去了多次，可是，他发现家里是有人的，只是租客连门都不肯开。

无奈之下，小杨带着代理律师来到了物业管理处，却被告知该套房子并没有欠交物业费，并且得知该房产的物业费一直由一位住在隔壁小区的77岁老人负责缴纳，而收款收据上的署名却一直显示为原房主周某。

这位老人明明有住处，却为什么一直霸占着小杨的房子，这到底是为什么呢？

带着疑问，小杨和律师又来到了新房子门前，可是，无论他们说什么，里面的人不但不开门，还拒绝做一切的沟通，躲在里面仿佛空气般避而不见。

他们只好找来了片区民警协助，可是民警也无法敲开这套房子的大门。

为了把事情查清楚，民警拨通了原房主周某的电话，周某的话让在场的人大吃一惊。

她表示，这套房子早在2014年就已经出租出去了，而且租期长达19年之久。

这套房产的租赁合同显示，签约时间为2014年，出租方是原房主周某，承租方是那位老太太，而2014年当年，这位老太太已经达到了72岁的高龄，租期却签订了19年之久，不禁令人大感疑惑。

根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

除了租期长，租金也让人大吃一惊，根据他们的租赁合同显示，双方约定每年的租金为3.6万元，而承租的老太太已经提前以“以债抵租”的方式，付清了19年的租金，共计68.4万元。

小杨简直不敢相信自己的眼睛，他私下查了下2014年双流的房价，当时也不过是四五千块钱一平米罢了，而68.4万元的价格，完全足以支付该套房产的全款，而老太太却仅仅是以这笔巨款支付了19年的租金，未免太不符合常理了。

在租赁合同的副页，小杨还看到了一张借条，显示原房主周某向罗某（租客老太太）借款68.4万元，用于成都某公司的经营。

顺藤摸瓜下，该公司员工承认，罗某就是周某的母亲，周某实际上就是该公司的股东之一。

看到这，小杨心里起了寒意，他大胆推断：为了对抗法院对该房产的拍卖，周某存在恶意租赁，周某身为公司的财务经理，对公司的财务状况自然非常了解，他们公司对外贷款了两千多万，而她却选择了抵押该套房产，对于房子的最终结果，她显然是心里有数的，她知道最后房子肯定面临着拍卖，而买卖房产有个规定，就是：买卖不破租赁。

根据我国《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

买卖不破租赁也就是说：在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以自己成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。

显然，周某在打法律的擦边球，她就是通过把房子长期租赁给自己的母亲，以此来保全自己的房子。

小杨还查询到，网上公开的周某单单是失信记录就有十几条之多，是资深老赖。

小杨为了保障自己的权益，他于2019年10月份的一天晚上，再次来到了小区楼下，打算为自己讨个说法。

巧的是，他居然在楼下遇到了原房东周某。

提起这个房子，周某也有满腹委屈，她提出，她这套房子市值140多万，而小杨仅仅68万就成功购买了她的房子，而且还办理了不动产权证，她认为中间有疑问，而且她还说，在房子拍卖前，她已经向法院递交了《执行异议申请书》，但法院还没有给她答复就拍卖了她的房子，她认为不合理，另外，她还提出，小杨在明知道该房产存在租赁关系，还是选择低价购买了房子，现在却想通过一些方式否认租赁关系，她难以接受，她希望小杨可以遵循租赁合同，对于其他的事项，她不再回应。

对于周某提出的《执行异议申请》未回复一事，崇州人民法院的法官也做了解释：

房产在拍卖之前已经对房屋的瑕疵进行了公示，当时的市场估价为120多万，法院按正常程序，按有关规定降价30%作为一拍的保留价，流标后又降价了20%，所以拍卖行为是合法合规的。

该套法拍房第一次拍卖定价85万，由于无人参与竞标，再次降价为68万元，所以是符合规定的，而小杨是唯一参与竞拍的人。

接到周某递交的执行异议后，法院一直在给周某打电话，可是周某一直不接电话，拒绝沟通。

她作为被执行人提出执行异议，法院有着比较严格的规定，而周某并不符合规定。

法官解释：如果买受人认为该租赁关系是伪造的，他可以通过诉讼等法律程序来解决问题，但如果租赁关系是合法的，买受人也需要遵守其租赁协议，若租赁合同是不合法的，周某则涉嫌制造虚假证据对抗法院执行。

更加狗血的是，小杨拿到不动产权证后才发现，该房产产权仅为50年，如果19年的租赁关系成立，他最早也要2033年才能入住，而产权只剩下了17年。

现在，他不但无家可归，还要面临每个月五千元的房贷，他欲哭无泪，不过，他已经向法院起诉了周某。

本来买卖不破租赁的目的是为了保护承租方不受到买卖双方的影响导致无辜受到牵连，但事实上，这对于买受人是非常不公平的，毕竟人这一辈子，也就能买得起一套两套房子，若倾尽所有买了一套房却住不进去，未免让人太过绝望。

至于后续的处理结果，我们无法得知，小杨的遭遇让我们惊出了一身冷汗，看到这，你们还敢买法拍房吗？

回到问题：为什么法院拍卖的房子这么便宜，却很少人买呢？

1、法拍房没有售后服务。

法院在拍卖债务人的房子时，已经对该房产存在的问题进行了公示，但是购买后的问题只能靠自己后续发现，一旦法拍房交易成功，法院协助过户手续后，对于法院而言，他们的任务就完成了，如果购买的的法拍房存在租赁关系，承租方拒绝腾房，或者原房主不愿意腾房，买受人只能自己想办法解决，法院是不包售后服务的，有可能面临有房无法住或者其它难以处理的纠纷，而能解决问题的方法只有重新起诉，而且还不一定会胜诉。

法拍房是没有交房保证金的，并且不能实地看房，如果房子内部存在质量问题，比如墙体开裂，漏水等，也只能自认倒霉了。

2、法拍房付款期限短，贷款难。

法拍房要求的付款期限比较短，一般要求付全款，并且5-10日内必须到账，竞拍者需要有一定的经济条件，充分准备好房款。

如果想要采取按揭的方式购买，则要缴纳竞买违约金及保证金，很多银行都不会接受法拍房的贷款申请，哪怕是接受了，放款也需要时间，如果因为银行按揭贷款放款不及时，导致无法在约定时间内支付法拍房的购房款，缴纳的违约金及保证金不予退还，还有可能要赔偿因重新拍卖造成的损失。

3、可能会沦为接盘侠。

疫情的影响下，有一些人的收入锐减，于是产生了大量的法拍房，这种法拍房的背景比较单纯，还是可以入手的，但是，好的房子往往在网上还没挂热乎就已经被消息灵通的土豪全款秒清，而剩下来的一般都是有疑难杂症的房子，能成为老赖的原房主都不简单，一旦接手，可能沦为接盘侠，不旦住不进去，卖不出去，还会蒙受损失。

4、法拍房的隐形费用多。

法院对房子价值的认可来自于市场评估，而该房子如果有拖欠物业费，水电燃气费，甚至于税费，他们是不管的，一旦购入，意义着这些费用都将由买受人承担。

5、产权不清晰。

能让自己的房子成为法拍房的人，多多少少都会有一些民间借贷，有些业主会将房子进行二次抵押，如果购入了这套产权有争议的房子，无疑是自找麻烦，甚至有一些房子是违建或小产权房，连过户都不可能实现，所以一定要查清楚再决定拍不拍。

6、无法入户。

法院并不会帮买受人查询此房产里有没有挂靠户口，如果买受人将来想迁入户口让孩子上学，而原房主迟迟不肯配合迁出，对于买受人来说，也是非常麻烦的事。

法拍房又有什么优势呢？

1、不限购。

很多城市对法拍房是不限购的，刚需族想要拥有一个家，但又没有购房的资格，那么，法拍房就能很好地解决这个问题，因为它不在限购范围内。

有一些投资者的眼光很好，有良好的渠道可以购买到优质的法拍房，而法拍房本来就低于市场价三成以上，他们以低价购入，再高价出售，对于他们而言，也是不错的投资方向。

2、价格低。

法拍房在竞标前往往已经打了七折，而且无需支付拍卖服务费，对于手上钱不够又想买房子的刚需来说，排除不确定的因素，还是不错的选择。

结语：

法拍房对于我们普通老百姓来说，其实是弊大于利的，如果经济上允许，还是老老实实去买个清清白白的房子吧，毕竟房子意味着家，是幸福安定的象征。

买房是大事，如果想要选择法拍房，一定要注意法院公示的细节问题，如果存在有存续的租赁关系或者未解除抵押、未取得房产证的情况，最好还是不要参与竞拍，再者就是到此房产处实地走访，多方位了解清楚再做决定。

在法拍房公司工作的朋友告诉我，法拍房比正常房价低了十几万，低廉的价格却很少有人购买，主要是有4大猫腻，让我们深陷纠纷的泥潭！

房子是每个人都想拥有了港湾，城市中高昂的房价让许多人望而止步，许多人为了能在城市落脚，不得不掏空家里的六个钱包。

但是有时候房价根本不是六个钱包所能抵御的，为了能拥有自己的一套房子，年轻人在结婚的时候不得不背上30年的贷款。

而背上房贷后生活质量也就极限下降，轻一点会导致我们压力过大，重一点会导致无法负担房贷而变成法拍房。

而最近随着全国疫情的逐渐扩散，有些城市中为了抑制疫情的爆发，会采用比较极端的停工停产来保证疫情不扩散。

但是这种方式虽然有效抑制了疫情，也让许多背负昂昂房贷的年轻人最终难以承受，最终让自己名下的房产变成了法拍房。

就以我居住的郑州为例，仅在2021年的9月上半年，法拍房的数据已经在2.7万套左右，而在2022年截止到3月9号，法拍房的数量已经增长到5.13万套！

而让人更加匪夷所思的是，这还只是一家法拍房网站上的数据，要知道正规的法拍房网站可是有六七家的左右！

如果严格算起来，郑州法拍房将会更多，这对于一个正在努力还房贷的年轻人，是一个非常大的打击。

就在所有身背房贷的人哀鸿遍野时，勒紧腰带坚决不断供时，其中许多手里有一些余钱，想要购房的人看到了商机。

他们发现法拍房的价格，通常会低于市场价十几万左右，如果这时候去购买法拍房的话，肯定是节省许多。

但是真实的数据显示，法拍房每月拍卖得很多，但是购买的人却没有多少，这就让许多有心购买法拍房的人打起了退堂鼓。

难道在购买法拍房时还有什么猫腻？为什么购买的人如此少？年前我对这个问题也非常疑惑，正巧我的一个朋友在法拍房工作。

为了解决我自己的疑问，我特意去询问了一下我的朋友，当朋友听完我的疑问时忍不住笑了起来，这时他告诉我说：

法拍房比正常房价低了十几万，低廉的价格却很少有人购买，其实其中有许多猫腻，但是只要我们提前做好5大要点，就可以完美避免法拍房纠纷的泥潭！

那么法拍房有哪些猫腻？我们想要购买法拍房的人又该如何避免？想要购买法拍房，又要提前做好哪些准备工作？

现在就让我来聊一聊这个问题的答案。

关于法拍房

法拍房从字面的意思来讲，既法院所拍卖的房产，通俗来讲就是被法院强制，进行回收拍卖的房屋。

法拍房之所以会产生，主要是由购买房产的债权人，无力履行借款合约，或者无法还清某些债务。

这个时候被债权人，会经过专门的司法程序，向法院进行提交申请，当法院经过审理后发现债权人确实已经没有了偿还能力。

这个时候如果债权人名下有自己的房产，那么就会被法院经过强制拍卖，拍卖所得的钱款就会偿还给被债权人。

许多时候由于法拍房的价格，往往会低于市场价十几万甚至几十万，再加上法拍房往往代表了不限购！

这就导致法拍房被某些炒房客当做香馍馍，从而引起争抢，但是自从2021年9月16号开始，由最高人民法院发布，关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定。

从2022年1月1号起，购买法拍房也将承受限购政策的约束，这一项措施狠狠打击了炒房客的气焰，也让法拍房回归了正常的市场。

法拍房有哪些猫腻？

前文中我已经说明，法拍法的产生也只是因为债权人无力偿还合约欠款，这才被法院强制拍卖变成了法拍房。

那么房主既然不是心甘情愿被拍卖的，拍卖人在成功购得法拍房时，必然会碰到各种猫腻，从而导致陷入法拍房的纠纷中。

而法拍房具体会有哪些猫腻，我们又该如何避免？需要通过以下几点来说明：

第一点：共有产权房

许多人在购买法拍房时，第一眼会看到法拍房售卖的价格，第二眼才会去关注法拍房能不能过户的问题。

很多新手从来没有购买过法拍房，新手下意识认为只要是有法院所拍卖的房子，任何手续是没有问题的必然是可以合法过户的。

但其实这种想法是错误的，有些法拍房只是因为房主欠别人钱财，被债权人无法从房主手上讨回自己的损失，最终经过请求法院这才拍卖的房子。

所以有些时候这种房屋，并不一定拥有合法的权益，也无法保证购买人的合法权益，而这里边最严重的就是共有产权房！

所谓的共有产权房，就是在一个房产证上写了两个人的名字，就比如我们现在结婚时，房产证上一般会写上男女夫妻的名字。

而现在是文明社会社会，不可能夫妻双方同时欠款，所以他只可能是男或女一方欠钱，这个时候所拍卖的房子，也只是其中一个人的份额，并不包含整个房产所有权。

第二点：有租赁合同的法拍房

许多人在购买法拍房时，并没有仔细做过房产背景调查，对于这个被拍卖的法拍房，有没有别的纠纷并不了解就毅然选择拍卖。

这样做最终的后果是无法进入法拍房，而法院所拍卖的法拍房。也只是拍卖房主的个人产权，如果在房屋里有长期租约合同。

或者是这所房子，在之前已经被用于抵债合同的，这些纠纷法院是没有权利进行处理的，法院只有权利拍卖房主本人的产权。

第三点：小产权房

目前我们所谓的城市的前身，是由一个个之前的小村庄慢慢发展起来的，当城市的概念没有形成时，整个原先城市的土地上也只是一个个的村民。

而小产权房是指在农村集体土地上所建设的房屋，并没有办理相关证件，在建房初期也没有缴纳土地出让金的费用。

这种房屋产权，也不是由国家专门的房管部门所颁发的，而是由当时的乡政府颁发的，这种房屋出卖时，往往购买人只有一个卖房者的合同和乡政府所盖的印章。

虽然这种小产权房并没有房产证，但是并不能阻止法院对它进行拍卖，法院也只是进行拍卖，对于小产权房的纠纷问题并不会过多干预。

第四点：房子已经被人占据

这一点有时候确实无可奈何，当我们开开心心地避免了以上三个问题，成功拿到房产证时，也已经通过法院办理了正规的房产证。

等到我们拿着钥匙来到我们的房屋地址时，却发现房屋已经被某些人占据，而占据房屋的，有可能就是原房主的小孩子或者父母亲戚。

由于我们5000年的历史文化中，无时无刻不是布满了对敬老爱幼的思想，这时候就会产生无法入住的各种纠纷。

当我们想寻求法院帮助时，却发现，法院只是拍卖房屋的平台，并不会专门协助我们去进行腾房处理。

法拍房究竟能不能贷款？

答案是：可以的！

但是如果我们想通过法拍房贷款购买，需要按照严格的规定才可以进行，首先需要去支持法拍房购买的银行去重新办理贷款业务。

然后还需要准备要购买业主的个人征信报告，征信报告中不能有任何违规信用的，才可以正常申请下来法拍房贷款。

还需要准备购买业主的身份证复印件等信息，如果可以提前复印好几份儿，已做备用。

如何避免陷入法拍房的纠纷中？

以上就是我所说的法拍房为什么会很少有人去购买的原因，但是当我们一定要购买法拍房时，又该如何避免陷入法拍房纠纷的临潭中呢？

我们只需要严格按照以下几点来做即可：

1：选择正规的法拍网平台

许多时候当我们想要购买法拍方式，千万不要随便去网上进行搜索，有些时候网上的信息并不一定是真实的。

所以我们在想购买法拍房时。一定要去正规的法拍网平台，为了能够方便想购买法拍房朋友们操作。

我特意分享一下几个正规的法拍房网站，而这些正规拍卖网站共分为八种：阿里，京东，北京产权交易中心，工商银行融易购，人民法院资产诉讼网，公拍网，中拍网。

2：提前做背调

有些时候许多法拍房其中所有的纠纷，法院并不会去管，而我们作为购买人，如果在不了解所购买法拍房的具体信息时，贸然进行拍购。

非常有可能在购买时会陷入各种纠纷中，所以当我们想要购买法拍房时，一定要提前做好法拍房背景的调查。

主要是调查法拍房是否有房产证，是否有各种纠纷，是不是有刑事案件，学期房是不是还有名额等。

3：不可以轻易悔拍

些时候法拍房虽然便宜，但是在购买法拍房时，必然会有许多人在加价购买，其中有时候会超出我们的心理预料。

所以在购买法拍房时，一定要按照自己预定的心理价格，千万不能因为觉得超出了自己原有的心理价格，而进行悔拍。

如果你真这样做的话，就会被没收在拍卖法拍房之前缴纳的保证金，拍卖成功以后，一定要严格按照法院所要求的时间内，把剩余的尾款打入到指定的账户。

写在最后：

所以法拍房不是不可以购买，而是在购买时特别考验我们作为拍卖人的本身能力，如果一时没有做好提前调查，就会陷入到法拍房的纠纷中。

但是当我们提前做好准备后，远低于市场价十几万几十万的法拍房还是非常香的，对此你怎么看？欢迎留言讨论和转发。

在法院工作的朋友告诉我，那些为了捡便宜选择买法拍房的人都是傻子，他因为自己捡了一个大便宜，殊不知捡的是一个烫手的地雷！！

现在的房价经过2015－2016年的暴涨，对于普通人而言实在太高了，如果没有父母的支持，靠自己的工资攒钱买房安居乐业实在太难了。

所以才会有“六个钱包”的说法，意思就是小夫妻加上双方是否父母共同凑钱买房，这不得不说是一种悲哀。

毕竟经历十几年寒窗苦读，以为即将走上人生巅峰，结果却发现自己买房结婚还是要靠父母，甚至一套房子要掏空整个家庭的家底，对于一些普通家庭的孩子来说实在是一个很难接受又不得不接受的现实。

即使房子这么贵，那么就买便宜的房子，所以安置房、房改房、公寓也成为了很多囊中羞涩年轻人的选择，但法拍房即使再便宜，也很少有年轻人愿意去购买，这是什么原因呢？

首先我们来聊一下法拍房的优势

1、不限购。

经历了数轮房价的暴涨，国家为了限制房价出台了很多的限购政策，社保、学历、户籍等等限制了太多想在城市买房人的脚步。

比如作为中国第一大城市的上海，外地人想在上海买房的条件就是:社保缴满五年+已婚，缺一不可。

也就是说如果你是单身，那么即使有钱也买不了上海的商品房。

而在绝大部分城市，法拍房则都不在限购范围之内，这就给了很多想买房自住或者投资的一个机会。但是，也有一些城市对法拍房实施限购，例如深圳、北京。

2、价格便宜

老实说，价格便宜是法拍房最大的优势，特别是以前的时候，由于信息不透明，很多人对法拍房有畏惧心理，所以有很多捡漏低价的机会。

毕竟法拍房甚至可以以市场价格的七折起拍，但是，随着法拍房的不断普及，现在购买法拍房的人也大有人在，捡漏的机会也越来越小，但相对商品房而言，法拍房捡漏低价的机会依然存在。

3、程序简单

法拍房完全就是价高者的，所以只要你的价格最高，成交的时间大大缩减，完全可以快速成交，没有二手房卖家那样会由于各种变故导致变化多端。

对于一些手里有着大量现金想投资房产的买家来说，特别适合，而且法拍房无需支付拍卖服务费，也是一大优势。

法拍房为什么不能买

既然法拍房价格便宜、又不限购，那么为什么不建议大家购买法拍房呢？因为法拍房有以下几大缺点，让大多数购买者望而却步。

1、腾空难

法拍房大都是因为原房主由于资金出现问题导致自己的房产被拍卖，换句话说，大都是迫不得已的原因，否则即使缺钱也完全可以通过房产中介卖房，这样价格更高。

所以，当你拍下法拍房之后，你就会发现很可能面临着原房主或者家中的老人赖着不腾空的局面，让人头痛不已，即使你通过法院强制将房主赶走，但房主很可能吧怨恨撒在你身上，整天在小区缠着你让你不得安生的人大有人在。

此外有些恶心的房主很可能会和租客补签10~20年的租赁合同，按照法律规定，你是必须承认这个合同，买了房子却给别人住这样的房子就问你累不累？

2、付款期限短。

法拍房和商品房不一样的地方就是需要在竞拍成功后5日至10日内支付全款，所以这对很多人的资金构成了很大的压力。

如果你只有首付款，打算采用按揭贷款方式竞买，那么一旦银行按揭贷款不及时到账，会导致竞买违约及保证金被没收，甚至还要承担一次拍卖造成的损失。

3、隐藏费用多

很多人以为买房只需要购房款就够了，然而对于法拍房来说很可能根本不够，因为很多法拍房由于房主资金链断裂，多年的物业和水电费都没有缴纳，而一旦你拍卖下房子，这一切的费用都要你来承担。

所以，你很可能需要补交税费和支付拖欠的水电费、物业费等。拍卖成交后，可能需要额外补交税费，税率1%-20%，甚至更高的税费，都有可能。

所以，如果你有意竞买法拍房，请一定提前了解清楚原产权人是否有拖欠的水、电、供暖、物业等各项费用，当然事实上这个很难打听得到，所以这是一个很大的隐患。

写在最后:

总之，法拍房由于需要资金量大、原房主腾空难以及隐藏费用多等缺点让需求想捡便宜的人望而却步。

毕竟房子不是白菜，买了还可以再换，对于大部分人来说，房子几乎是一辈子的事情，所以由不得不重视。

建议大家如果有条件的话，还是优先购买商品房，这样可以省心太多，否则一旦买到有隐患的法拍房，真的是欲哭无泪。

大家怎么看法拍房呢？欢迎下方评论，感谢阅读！

为什么法院拍卖的房子都那么便宜，却很少有人愿意买呢？

人民法院将被执行人的房子交与“评估公司“予以评估作价，随后再交付“拍卖公司“予以公开拍卖(网拍较多)。

拍卖依程序可以允许“流拍”三次。每“流拍”一次，评估价“下浮”百之二十。如果“流拍”三次后仍然不能成交，申请执行人与被执行人“协商“解决。

人民法院所拍卖的房子并非很“便宜”。主要是因为“流拍“所致。

另外一个更为重要的原因，人民法院执行拍卖“标的物”时，有些人害怕或担心被执行人找“麻烦“。

人民法院执行中，被执行人不甘心自己的房子被执行，在外发泄怨气！甚至扬言要“报复“中“标“的购房者。于是乎人民法院拍卖的房子买者寥寥无几。即使价格便宜于平均社会房价，仍然鲜有买主。

买主们皆寻思:何必花钱费力买“怨恨”呢？何必他日遭人“报复“呢？

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提起法拍房我就来气，这完全就是一个坑，男人拍了会沉默，女人拍了会流泪。奉劝那些爱贪便宜的人，面对法拍房时一定要谨慎，你拍走的可能不是房，而是社会矛盾，这是血的教训。

2015年，准备在县城买房的我，听朋友说法拍房很便宜，于是抱着试一试的心态，去了解了一下，谁知道让我捡到了个大漏，只花了五十万，就拍到了一套价值一百万的精装法拍房。

当时可把我给高兴坏了，想着这套房子至少让我节约了四五十万，真是天上掉馅饼了，就算拍过来我自己不住，把它给卖出去，也能让我大赚一笔，想想就觉得兴奋。

由于当时我手里的钱有限，只有二十多万，为了能够拍下这套房子，我又找亲戚朋友借了三十来万，想着只要能把房子给拍下来，一切都好说，毕竟这样的好事不是天天有。

功夫不负有心人，我只用五十万就拍下了这套价值一百万的精装房，亲戚朋友知道后都投来了羡慕的目光，能够遇到这样的好事，我也觉得自己是不是上辈子做了什么好事，才有这样好的运气。

然而天有不测风云，当我兴高采烈准备去收房的时候，让我傻眼了，房子里面居然还住着人。了解后得知，原房主因对外欠下高利贷，与债权人签订了长达20年的租赁合同，以抵偿债务。

这可把我给吓坏了，因为按照有关法律规定，买卖不破租赁，也就是说，我这法拍房钱是付了，但是要想拿到手却是一件很麻烦的事，不可能真让我等20年再来收房吧，关键是我也等不了。

更让我难以置信的是，债权人又将房子转租给了他人，而承租人中还有两位年纪比较大的老人，这又进一步增加了腾空房子的难度，让我欲哭无泪，追悔莫及。

不过事已至此，为了拿到房子，我也只能通过诉讼来维护自己的合法权益，经过漫长的调解、诉讼、执行，身心俱疲的我，花了五年的时间终于胜诉了，这一刻真的泪流满面。

然而，当我拿着钥匙打开门的那一瞬间，让我惊掉了下巴，房间里的实木地板被撬走了，灯具和房门也被拆了，就连水管也被割断，墙上插座的插板也全被卸下，只留下一个洞，看着真是惨不忍睹。

我赶紧拿出拍卖公告仔细研究，发现上面居然没有室内动产的内容，执行法院表示，根据拍卖公告，执行的财产仅为房子，不包括室内不动产，也就是说这些损失我都要自己一个人承担。

粗略计算了一下，这套房子如果全部维修，至少也要二三十万，再加上之前打官司花费的人力、物力、财力，我非但一点便宜没占到，反惹了一身麻烦，更是白白浪费了几年的时间。

但是没办法，谁让我当初爱贪便宜，听了朋友的话，在没有了解法拍房里面的坑就盲目的拍了下来，要怪也只能怪我咎由自取。这也给我和身边的朋友敲响了警钟，法院拍卖的房子就算再便宜，也千万别轻易入手。

要想弄清楚为什么法院拍卖的的房子都那么便宜，却很少有人买，我们要先来了解一下什么是法拍房。

所谓法院拍卖的房子，简称法拍房，是指被法院强制执行拍卖的房屋。房屋所有人主要是由于债务违约、担保纠纷、逾期贷款、违法犯罪等原因，经法院判决后仍不能履行判决义务的被执行人。

从中不难看出，法院之所以会把这些房子拿来拍卖，是有原因的，而我们在没有了解具体情况的基础上，就盲目地去拍下这些房产，会有很多矛盾纠纷。

而法院拍卖的房子都那么便宜，却很少有人买，那是因为购买的风险太大：

一、法院大多会在司法拍卖公告中写到“本院不负责腾空”，遇公告中有本院不负责腾空的房子，大家还是不要参与该房产的拍卖，毕竟这是法院都怕的人。

二、法院在拍卖公告中写到“不安排看样”的房子也不建议拍，这说明法院在强制执行的时候无法进入房子或者房子实际有人居住且居住者不同意法官录像和看样房。

三、房产已出租，买卖不破租赁，拍卖也不破租赁，可能会在拍得房子后发现，买来的房子还是有租客的，甚至可能该租客与前房主订立了几十年的租房合同，租金都已一次性付清，拍这样的房子是最不明智的。

四、凶宅，有些法拍房中曾发生了命案，或凶杀案件，这样的房子不但住着心里不舒服，而且价值也会大打折扣，拍至少最好三思而后行。

五、被执行财产仅指房子不包括室内动产的，这类法拍房一旦拍到手，有后悔的时候，很有可能房屋里面会被拆得面目全非，装修起来不但费劲，而且花钱，得不偿失。

写在最后

不要因为贪便宜就掉进坑里，法拍房只是看着便宜，实际上一点也不便宜，相反，要是没有经验就去盲目拍下，可能会血本无归，能不能拿到房子还是一回事，更别说捡漏了。

如果没有这方面的经验和专业知识，奉劝大家还是不要抱有侥幸心理，安安心心去买正规的房子，这些法拍房就算能拍到，也很难处理后续麻烦，没有时间和精力千万别涉足，因为个人购买法拍房的风险很大。

法院拍卖的房子虽然便宜不限购，但是这种房子会有很多隐性的纠纷需要处理

1.需要全款

法院拍卖的房产都是需要全款的，有些专门做法拍房的中介公司是可以贷款的，但是要收价格不等的贷款服务费，而且程序也要复杂一些，所以全款这个条件就把大部分人排除在外了。

2.拍卖需要缴纳数额不等的保证金

大家都知道在正式拍卖之前，竞拍人是需要将法院要求的保证金打到法院的账户里，少则几万，多则几十万，上百万，虽然知道的人会觉得没什么，但是对于没接触过这方面的人来说很少会直接将这么多保证金存到法院提供的账户的。

3.看房不方便

买房子这么大的事，肯定要看房的，但是一般拍卖的房子都多多少少有点问题，总之来说不好看房，需要预约和竞拍者一起看房，有些甚至看不到房子，对于一般人来说这是很难接受的。

4.法院不保证售后

很多拍卖的房子是由执行人居住的，或者是被执行人租给别人的，而且签订了几年的租赁协议，这种情况法院是不负责腾退的，所以买到房子还需要自己去协商处理，这种难免会有纠纷，很可能自己出了钱买了的房子自己很长一段时间拿不到，而且还要处理纠纷，很多执行人可能在外面欠有债务，很可能债权人会来房屋找麻烦，让购买者苦不堪言。

律师表哥告诉我，法院拍卖的房子虽然很便宜，但千万不要买，否则哭都来不及，太现实了！

有一天我在跟一位律师表哥聊天，他突然跟我说，拍卖的房子最好不要买，虽然手续齐全，而且比市面上的便宜，但是买了之后，可能会带来很多的麻烦事，到时后悔都来不及啊！

现在的房子是越来越贵，但很多人都是普通的上班族，想要买一套房，可不是那么简单的，不过，法院拍卖的房子通常要便宜一些，为何却说买不得呢，很多人都不是希望买到一套便宜的房子吗？这样总有一个容身之所，但知情人表示，事实远没有我们想的那么简单

一、法院拍卖的是一些什么房子？

首先，我们必须弄清楚一个问题，法院拍卖的是一些什么样的房子，为什么要进行拍卖呢？

首先我们比较熟知的就是，一些老赖的房子，比如他向人家借款买了房，但是发生了纠纷，没钱还了的。还有一大批房源，是来自金融机构欠款不还的，所以要把房子卖了还债

还有一些是涉及刑事案件被法院强制执行的房产，所以，法院会将其进行拍卖处理，这样的房子也有一定的优势，比如最大的好处就是要比市面上便宜很多，假如100万的房子，或许七八十万就能买到，低的甚至50万就能买到

而且有政策上的优惠，比如不限户口、户籍、也不限购

总而言之，有很多被拍卖的房子，都是跟银行产生了纠纷，不能在规定的时间内还款，所以银行可以向法院提出民事诉讼，那么就可以把抵押贷款的房屋进行拍卖，以此来偿还银行的欠款

在民间也会产生这种纠纷，比如小明把钱借给了小强，在签订协议的时候，小强愿意用自己的房子来抵押，但是期限到了，小强没有能力还款了，或者要强行赖掉这些钱，那么小明也可以向法院申请拍卖他的房子来还清欠款

而且在一些刑事案件中，我们经常能看见这样的判决，就是没收犯罪分子的全部财产，那么这就会涉及到房子这样的不动产，但是法院可以依法进行拍卖，拍卖得到的钱款为国有

二、法院拍卖的房子为何不要轻易的买？存在哪些弊端？

法院拍卖的房子的确有一些好处，比如最大的实惠就是价格便宜，但也存在一些弊端，稍不留神就可能让你后悔

1、容易产生纠纷

首先第一点就是容易跟房主产生纠纷，因为有些人特别的无赖，比如有的人犯了故意伤害罪，法院判了一个缓刑加监外执行，并且赔偿两万块，而且给了他一年的期限

但是他依然特别的嚣张，见到被害人还要破口大骂，法院的判决他也不积极的执行，比如时间到了，他就是耍赖，不进行赔偿，然后打电话去问法院，法院的工作人员说，难道他还没有赔偿吗？

最终还是申请法院出面，他才乖乖的把这些赔偿款拿了出来，那么同样的道理，有一些房子虽然被拍卖了，但是房主可能赖着不搬走，你入住的时候就会产生纠纷，本来乔迁新居就是非常喜悦的事情，发生这样的事情让人体验很不好，毕竟买房子，可是人生之中的一件大事！

2、增压你的经济压力

虽然说法院拍卖的房子可能要比市面上便宜30%左右，但依然很少有人买，除了怕跟旧的房主发生纠纷之外，而且经济压力也是很大的

因为法院拍卖的房子性质，跟市面上正常出售的房子不同，通常来说房子都是可以按揭的，但是法院拍卖的房子需要你一次性付清

本来就是因为没钱才想去买一些便宜的房子，但是让你一次性拿出那么多钱，又有几个人拿的出来呢？即便拿出来了，但是付清房款后也所剩无几，生活基本没有了保障

因此，压力特别大，要是突发疾病的话，都没有钱治病了，所以到时真的是后悔都来不及啊！

3、房产税比较高

虽然说法院拍卖的房子都比较便宜，但是需要你一次性付清，很多人表示压力很大，除此之外房产税也很高，那么压力就会更大了，房本不满两年的还会产生增值税，公司房的话，企业增值税达到了50%左右

房主在破产前会产生现金流，等到他破产后，房产就会被债主向法院申请拍卖，这个过程中也会产生一些其他的费用，比如土地增值税、契税等等，所以产生的房产税，也是一笔不小的开支

总结

而且你买了被拍卖的房子，是没有售后服务的，过户完之后，交房产生的纠纷基本就不会管了，如此一来，你也很难在第一时间入住，如果房子里面还住了房主的父母，那么就更麻烦了，所以人们才会说，法院拍卖的房子最好不要买，因为这些房子基本上都是存在纠纷的，所以如果你买了，人家赖着不走，是非常令人头疼的

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一、什么是司法拍卖房？

其实，从字面上来看，也很好理解的，司法就是国家的一种部门，而拍卖房就是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

也许会有些购房者好奇，我国司法部门是从哪里得到这些需要拍卖的房子？其实，一般来说，司法拍卖房主要来源有四个，分别是按揭违约、司法没收、民间借贷违约、无主房产。

二、司法拍卖房与普通住宅有哪些区别？

同样都是房子，而且司法拍卖房也是可以上市交易买卖的，那么问题来了，它和普通住宅有什么区别？司法拍卖房与普通住宅购买主要差别是在贷款以及税费上。拍卖房收取的税费比例较高，但是房价低于普通住宅，整体来看房价还是比较占优势的。

这样看来，司法拍卖房就一定值得购买了？毕竟从价格上来看，真的十分地吸引人。但是，拍卖房需三日内一次性支付全额房款，办理贷款手续较为麻烦，占用资金较多。还有，拍卖房不需要网签，对于买房人资格不审查，房管部门只负责办理过户手续与不动产权证。

三、怎样避免司法拍卖房风险？

既然司法拍卖房人价格那么便宜，那么为什么在实际生活中却鲜少有人会买呢？其实，司法拍卖房有着高回报同时也存在高风险，因此，在购买前要做好充分的准备，尽量避免或者减少风险：首先，详细阅读拍卖公告，了解项目情况；其次，了解土地使用权及过户风险把握。

最后，既然是需要进行拍卖的房子，那么说明该房子的背景以及产权纠纷也是很多的，因此，在购买时一定要充分了解拍卖物状态及拍卖物是否附有其他债务、义务等。