在“金九银十”即将到来之时，这种“常态”变化背后，却隐含着许多别样的意义，武汉楼市的“金九银十”正在及将要经历什么？

从盘盘光到分区光 平均开盘去化率走低

2017年以来，亿房研究中心监测开盘共计224次。监测数据显示，七八月份以来，武汉平均开盘去化率逐渐走低，部分楼盘开盘去化率仅40%。而日光盘的占比也逐月下滑，8月仅48.4%。 非日光盘的增多表明市场日趋分化，市场逐渐回归理性。

性价比和好地段成购房者首选 市场回归理性

在近期日光盘中，高性价比和价值度较高的好地段楼盘仍是购房者关注的重点。从各区域日光占比看，南湖、白沙洲、光谷东、汉阳中心、四新和汉南日光盘占比均为100%。其中南湖片是由于供应量少需求量大，汉阳中心和四新则是由于大部分楼盘性价比相对较高，而白沙洲和汉南则是由于价格相对便宜，而沌口日光盘占比最低仅17%。

数据显示，性价比和地段仍是购房者最关注的因素，如同为东西湖片，庭瑞新汉口因周边配套相对成熟，均价高达14000元仍日光，而美联德玛假日二期因相对偏僻性价比较低开盘去化率仅51%。购房者对楼盘的选择上正越来越理性。

精装价格大幅降低 装修正在被开发商“抛弃”

装修房因监管和后期法律风险等问题正在被越来越多的开发商所抛弃。数据显示，武汉精装平均价格最高的月份在3月和4月，但5月后平均装修价格大幅下滑，如万科、恒大等品牌房企从万元刚需盘到高端盘，装修价格大多在2000-2500元左右。而其他精装楼盘装修价格也一般在3000以下，4000以上基本绝迹。

此外，如华发外滩首府、纯水岸东湖、融创观澜府、天汇龙城、诺展星座等项目直接放弃精装，只卖毛坯。预计金九银十武汉楼盘精装仍继续回归正常状态。

贷款难和高利率正成购房需求“杀手”

贷款难和高利率正成购房需求“杀手”，购房门槛的提高将直接降低购房需求。武汉部分楼盘出于优化客户和快速回笼资金等目的，推出全款购房，但将进一步降低去化率。如江夏某楼盘要求客户全款购房，无疑抬高了客户的购房门槛，加上板块内规划并未彻底落实，不足以支撑过高的价格，因此开盘去化率惨到只有35%。而其他要求全款的项目除价值度较高的项目，去化率均不理想。“全款的往里面走 按揭的不要堵在门口”这种情况是难以持续的。

目前，武汉首套房贷率上浮10%，二套房贷利率上浮20-25%，且协议利率与贷款难成正比。利率的上涨不仅提高了购房成本也降低了投资收益率。金九银十及整个下半年信贷将继续紧张。贷款难和高利率对有效购房需求的制约将越来越大。

金九银十迎“开盘潮” 购房选择余地增大

近日，全省房地产“控房价、稳市场”工作推进会透露，今年下半年，武汉市将有400个房地产项目达到上市条件，同时年底将新增7000间、不少于30万平方米的租赁住房，推进市场供应的决心是很坚决的。

而金九银十武汉楼市也将迎来供应高峰，约有近百个楼盘开盘或加推，事实上从8月中下旬开盘量也开始明显增长。从高端聚集的汉口、武昌中心如融创中心、东湖金茂府、华发外滩首府；到炙手可热的光谷如琨瑜府、联投驿园；再到刚需圣地盘龙城、东西湖、白沙洲、江夏，如天汇龙城、融创观澜一号、揽胜公园、雅居乐、江南新天地等区域均有大量楼盘开盘或加推，购房者选择余地增大。

租售并举等长效机制将稳定市场预期

政府发展租赁住房的力度空前，租售并举对房地产市场的影响深刻而深远。竞房价、竞公建、竞自持正成为越来越多城市的选择。而武汉市是住房租赁的试点城市。虽然武汉持续放宽落户，并出台留住百万大学生计划，但同时也给百万大学生提供大量的人才公寓。此外，也将通过集体建设用地建设租赁住房，进一步加大租赁住房供应，这些措施将大量稀释购房需求，并改变市场预期。

与此同时，在未来大量政府租赁房和长租房冲击下，武汉租金有望走低，进一步降低房产投资回报、武汉房地产从制度和政策获得投资红利正越来越少，房地产市场预期将发生变化。

制约因素增多 房价止涨基础逐渐夯实

目前及短期内，武汉房价的止涨来自于政府严厉的管控和行政手段制约，但随着目前和未来开盘去化率的进一步走低和楼市供应的增长。市场力量的介入将使得武汉房价的止涨的基础逐渐夯实。

此外，年底将迎来开发商偿本付息的高峰，开发商推盘动力进一步增强，这也是武汉房价上涨的重要制约因素。

综上所述，无论从制度政策层面，还是市场层面，武汉楼市的基本面和力量对比正在发生变化。政策打压、房价止涨、信贷困难、投资回报降低、市场预期变化、需求稀释和供应增长这些因素的变化都将使得武汉楼市逐渐回归理性。但短期内，武汉部分热点片区和楼盘供应紧张局面仍将持续。

武汉的发展大家有目共睹，武汉买房的最佳时机应该在09-12年，女朋友10年的时候就带着我到处看，那时候就想入手，犹豫各种原因一直拖着，知道快结婚前入手一套，坐标盘龙城美景天成，2012年，当时一直从日月山水到08经典到中城时代，最后确定美景天成，当天看的当天成交，房价4850，交定金诚心购买时一平还少了100，不像现在要排队抽签或是交茶水费，当时的销售态度也好，定金交了后一个月不到贷款下来交房，当时也是现房，有一点可以确定的是开发商每次是抽几套房出来卖，现 在房价应该在12000，还是很庆幸，2016年，开始想入手第二套房，看了天汇龙城及天纵城，进了几次售楼部，那销售不知道多NB，压根不鸟你了，果断选择2手，从1月看到7月，中介都混熟了，终于在8月搞定一套中城时代83+25的，房东孩子上海结婚用钱，当时面谈5800一分都坚决不少，还要求首府最少30万，带中介费及其他最后64万不到搞定，到了10月限购及麦德龙定型，飞涨，现在最少12500一平，美景的出租1500一月，首套没房贷，二套现在2500每月贷款，感觉压力不大，还是得感谢老婆，在我犹豫的时候都是她当机立断，错过了不谈后悔，最起码压力会成倍，机会出现了，就不该犹豫，现 在横店的房价都到12000了，盘龙城虽然是限购区域，区域配套越来越好，所以我认为他的房价还会继续，房子投资或自住应该都不错

我13年2月在盘龙城首付买了一套85平的房子，价格4800元一平，贷款25万，因为是两个儿子，想想一套不够，13年6月又以小儿子名义首付买了一套70平，贷款26.4万，价格和限购各方面原因导致花了6000元一平左右，都是新房。期间约两年时间房价没有增长低迷状态。小儿子结婚因为有房子，虽然是70平两房，丈母娘多方抱怨面积比之前小，但是还是把姑娘嫁到了我家。年轻人现在都不愿意和父母一起住，所有我又首付入手了一套30多平方小公寓，准备今天退出儿子小家庭的养老房。公寓还贷每个月972元，出租1300元一个月。现在小儿子结婚花的20多万费用和包括公寓装修，还有一台几万的工作车。家里六个人每年约6000元商业保险。家庭基本保障有了。虽然还贷道路很长，一家人齐心协力做事，生活更有奔头。我和老公养了三个孩子，积蓄只有不到30万，经过这几年的努力工作，终究会达到自己的理想生活的。在中国，你拿着100万积蓄还在犹豫买不买房，你已经错过了武汉这个发达中心城市最佳买房时机，我家买房都晚了，存了10几万，错过了10年买房的先机，悔之晚矣。我希望你马上出手，现在经济不景气，不要一下子大投资某个项目，个人建议。虽然我遭到很多人非议，我坚信自己的选择是对的。

现在在武汉买房划不划算，要具体分析。

一、房价

今年武汉新房房价是平稳的，既没有象样的上涨，也没有什么下跌。主城区因价格限制，没怎么涨，基本是按报备的价格销售，加推的也大多是原来的价。但又因供应有限，没怎么跌。远城区价格涨不起来，因为供应充足，但刚需转向远城区的较多，所以也没多少下跌。

今年武汉二手房均价也是平稳的，1月份均价18442/平，10月18634/平。

二、交易量

武汉今年的房屋交易量继续下降。就拿最近的新房来说，据武汉购房荟不完全统计，武汉上周（10月29日-11月4日）有18盘入市，共计推盘套数在4200套左右。结果有11盘没卖完。

市房管局发布的数据显示，今年1-9月，武汉二手房住房成交59229套，同比减少9.66%。

武汉房屋交易量2017年比2016年下降超20%，达27万余套，今年去去年继续下降，供计在25万套左右。

三、房贷

武汉的房贷利率是全国最高的，房贷审核也是最严的，很多申请房贷的人都落了空。所以买房之前一定要问清楚，并且要留有余地。

四、展望

未来的武汉房市限价限购不会放松，武汉新房没有涨价基础，一是限价措施，二是土地供应，武汉今年土拍流拍的多，底价成交的多，据中国指数研究院1日发布的最新数据，前十个月武汉拍地收入927亿元，同比去年减少了5%，排名全国第五；这些地可规划建筑面积达3340万平方米，同比增加13%，排名全国第二。这么多地，底价成交的占大多数，没有涨价的基础，因为土地供应量大，拿地成本不高，武汉的今年去化率在全国算是最高的，但也从2017 年的最低1.6个月上升到6个月，武汉这几年一般是在3个月库存，现在上升到6个月，所以未来房子是好买的，当然，不排除主城区少数新盘涨价，因为它原来的拿地成本高，武汉又是遵循确保开发商不亏损的原则，如果它开价高了，你就让它坐醒。现在不是买不到房，连性价比最高的白沙洲，马上加推上千套13500/的盘供应。

远城区新盘就不说了，新洲阳逻含装修2000的8400/平的纯地铁盘开盘当天也没卖完。

至于二手房，当然主要是说主城区的，现在较上半年挂牌有下调，但还是倒挂，成交持续萎缩。二手房死扛的结果，是刚需转向了远城区，新房交易相对活跃，随着交通的快速发展，配套的逐步完善，低价新房将成越来越多刚需的首选，二手房将会错过最好出手机会，房价死扛，房龄越来越大，成本越来越大，贬值概率越来越大，最后不得不甩卖，没有谁敢把房子熬到15年的，除非它准备永远出租。

但是，武汉的房价下跌多少也很难，因为它是一个进入快速发展阶段的城市，存在不少刚需，购买潜力会一直存在。

说了半天，不知你明白没有，现在在武汉买房，自己住，当然可以，不存在划不划算，只要合适，就要出手。如果是投资买房，不划算。你说100万，投资的话，远城区没意义，它很难有多少回报。有升值潜力的是主城区。100万够个首付，贷200万，如果房价象今年继续横盘，你买的房子总价表面涨个3、4万，但你的房贷要掏10多万，整体是亏的，如果一年跌几万，你更不划算。

我告诉你，这几年你也别指望武汉房价能涨什么，不大跌就烧高香了。象杭州、青岛、济南、南京等跌1、20%的多的是，武汉还抗跌一点。

四年前你有100万为什么不买房呢？我们六年前买的武汉的房子现在也番三倍了。机会一旦错过，就很难再出现了。你现在在武汉买房，指望它增值番倍，可能也是猴年马月，真到了猴年马月，也许房子真成了个房子，得花钱雇人住了。

武汉现在适合买房吗？

武汉未来房价是上涨还是下降，是否适合买房了，目前来看，武汉还是适合买房投资的。

武汉的经济发展实力和前景，都被大家看好，我们知道，武汉是华中地区最具实力的城市。

武汉房价部分地区一直在限购，为什么限购，就是因为有热钱投入，这就说明武汉房价有投资的价值。

大武汉房价和他自己的地位分不开。

大武汉新一线，武汉人高兴了，投资客比你们更高兴，他们知道如何通过新一线，来提高房价。

大武汉的教育资源丰富，在国内也有一定的影响力，武汉经济环境的改善，未来留在武汉的大学生越来越多，人口聚集度提高，就要解决房子问题，房价自然会上涨了。

大武汉的现代交通，三位一体，对外交流更方便，投资条件更优越，经济发展更快更强，房价上涨可能性具备。

还有旧城改造，拆迁户选择性更强，他们的拆迁资金大量进入市场，也会给房价上涨带来动力。

武汉现在是否买房，应该说是可以的，

个人观点，希望不要误导你对房价的看法。

首先明确的说划算！

先做个假设，假使您4年前的100多万在武汉买了房子。那么会出现什么情况？刚好本人16年中半年在武汉三环边上买的一套房子，84个平方，总价68万，均价8000。今年小区的二手房成交均价在15000，也就是说可以卖126万，也就说这期间房价翻了一番。并且16年武汉还没限购，首付最低2成，您手上有100多万，完全可以买两套，或者在市中心买更好的房子。那么因为房价上涨而给您带来的收益就非常可观的。做生意的风险肯定比买房子大。

其次回到您的问题上来，现在买房划算吗？还是叫划算的，为什么这么说，虽然现在的房价不可能像之前几年那么疯涨，最近一两年微调，基本以平稳为主，稳中有升。但是用来保值还是没有问题的。再一个，今年武汉受疫情影响，开发商基本只卖了半年多的房子，新楼盘不断涌入，所以选择性很大，再加上年底回款压力大，有些楼盘还有些许折扣。所以在武汉购房的时机还是比较好的。退一万步来讲，您后期想做生意，亦可以把房子抵押或者卖掉，这样总比自己放着存款强。我是黄胡子看房，希望回答对您有参考作用。

这是我前不久亲自拍的，这个地方在东西湖，请看一下地图：

这个地方有两个楼盘：

恒大帝景

钦江苑

房子价格是11000，带装修。

为什么买在这里，而不是在非常热闹的光谷？

第一：虽然东西湖确确实实比较远，附近的设施确确实实没有那么完善，但是别忘记了，这里距离1号线轻轨只有500多米，不用骑车，走路就可以到，而且马路非常宽阔，你停车也好停。

第二：这里马上房价就会起来，东西湖汇集了一大堆的开发商，比如说九坤新城一号，请看地图

九坤新城一号距离这里足足有1.4公里，房价是12000带装修，请问难道九坤新城一号比恒大帝景更好？绝对不可能的事情。

第三：这也是最最重要的，码头谭公园站表面上是个1号线轻轨，但是别忘记了，这也是6号线的延长线，请看下面的新闻

http://news.cnhubei.com/xw/wuhan/201707/t3873858.shtml

据介绍，6号线二期工程起于一期工程终点金银湖公园站，经金山大道、东吴大道止于走马岭站，线路全长约15.3公里，设站9座，其中地下站5座，高架站4座，在马头潭公园站与1号线径河延伸线换乘，在临空港大道站与远期17号线换乘。6号线二期线路途经武汉临空港经济技术开发区，建成后可实现西部新城组群与汉口中心区、汉阳中心区和沌口经济开发区西南新城组群的快速联系，促进新城与主城产业结构调整。

看到没有？在码头谭公园站和1号线换乘，也就是说1号线和6号线在码头谭公园交汇！

在武汉凡是地铁交汇站的，房价有低的吗？从来没有！

这是天时地利人和的线。一定要好好看看码头谭公园附近的房子，这段时间会有大量的楼盘开盘

现在准备入手武汉的房子不算晚，可惜的是，你错过的价格最低的时期！

我们都知道，武汉是这次疫情期间楼市被影响的最严重的的城市，没有之一！

在今年2、3月份，全国其他城市的售楼部已经开始开放销售的时候，武汉的楼市还处在停滞状态，部分售楼处关门停业，销售量也是一片惨淡，当时这一停就给了不少人想象的空间。都认为武汉的房子这次没人买了，价格肯定要下跌”

这个话其实在疫情刚刚爆发的时候，已经有太多人在喊了，如果你问起理由的话，这群人会告诉你“疫情这么严重的城市，谁会去那买房啊，白送我都不要”

理由貌似挺充分的，但是现实却又一次无情打脸。

根据中指研究院的最新数据统计，武汉上半年新房成交4.36万套，这个数量已经恢复到了去年同期的八成。

2月和3月的疫情给武汉楼市按下了暂停键，而4月武汉新房市场开始恢复交易后就开启了递增模式。

4月武汉楼市解封，当月新房成交6627套，5月份增加到11977套，刚刚过去的6月份再次上升到了13300套。

连续3个月递增的成交量加上之间积累的网签新房数量，一共完成了新房成交4.36万套的成绩，而这个销售数据比去年同期下降了48.7%。

但是要清楚一点，这个是在疫情后楼市销售时间满打满算3个月的时间做到的。

在疫情过后，在整个经济环境和楼市预期都发生变化的时候，武汉楼市出现这样的新房成交数量，只能说明其楼市的韧性远超大部分人想象。

新房市场的表现只是武汉楼市快速复苏的迹象之一，和新房市场一起产生联动的还有武汉的土地市场。

截止6月30号武汉土地出让金达到688亿元，这个卖地的收入虽然还是低于2019年和2018年的上半年金额，但是却在2020上半年排到了全国第六名。

房企开发商对武汉土地市场的热情和之前大部分人对武汉楼市看衰的想法出现了截然相反的对比。

土地市场恢复开放的这短短3个月时间里，武汉的住宅用地从6月18号蔡甸区的73%溢价，再到6月30号光谷东的93%溢价，整个土地市场呈现一路上涨的趋势。

如果在这一波行情中，已经在武汉进场的人，我想说算是阴差阳错的踩对了节奏。

因为武汉接下来的地价还要继续上涨。

这么说的根据是源自武汉官方一份非常不起眼的文件。

6月26号武汉自然资源和规划局出台了一个叫做《加强土地资源要素保障支持加快恢复我市经济建设发展若干措施》的文件。

这个文件里从头到尾只讲了一句话，就是武汉的土地供应要加快了。

如果只是加快供应还没什么可值得专门拿出来说的，问题是不仅是加快，而且住宅用地的价格还会继续上涨。

文件原文里说的很清楚，武汉要恢复经济，土地市场要进行价格调整，从而起到辅助经济恢复的作用，所以对工业类项目用地的基准地价以70%起步计算，第三产业项目按80%起步计算。

重点来了，唯独房地产用地例外！

也就是说在工业用地和第三产业用地的价格本来就不高的情况下，武汉市决定继续给予更大幅度的优惠，降低地价成本，而房地产用地价格维持之前的标准不变。

稍微熟悉一点土地市场上的人都知道，房地产用地一直是以高价格来补贴工业用地等其他低价用地的缺口，而武汉的这个文件可以说把这套机制进行了强化。

其他用地价格继续下降，而房地产用地维持不变，换句话说就是房地产用地在接下来的时间里，会承担更多的补贴作用，价格只会继续走高。

兜兜转转了一圈子，房地产又间接扛起了武汉经济恢复的重担，担子来了副作用当然也不会缺席，武汉的新房市场想平平稳稳的发展，估计很难。

所以说，武汉是摆好了架势准备上涨，根据自己的情况，该入手还是入手吧！

现在买是没问题的，尤其是自住用途。全国二线城市的调控力度很大，不仅限购，更多地方已经限售并举，为的是压制投资性购房需求，也就是炒房，而武汉至今没有限售，重要原因是巨大的自住需求，因此，总体来说武汉的房地产市场比较健康。

武汉作为国家新定的新一线城市，其发展潜力毋庸置疑，从这两年的基础设施建设和规划上，不难看出未来城市的腾飞，如此规模的地铁线路就是明显指标。

另外，不同于珠三角、京津冀、长三角的城市，武汉是中部的核心，不会被一线四大城市分流和压制。反而由于一线城市的挤出效应，更多的人才和产业聚集于此。未来，成都、武汉都是很值得关注的城市。

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