合肥房价会下降吗？现在是买房的好时机吗？

对于刚需的购房人群，我认为目前买房、置换是好时机；虽然目前整个合肥的房市成交量少，热度不比上半年，但是整个城市的房价基数仍属于价低的（相对一线城市来说），房市处于比较稳定的状态情况下就是好时机，买房千万别想着捡个大漏，低于市场价多少多少的，这样你买不好房子，有机会可以选择好的房源和楼层，市场价就可以下手，现在到年底之前由于上半年房市太过火热，下半年房价不会大涨更不会大跌，整个房市会横盘一段时间，之后房市会怎么样很难说，我认为；一方面“老破小”房子价格，因为房龄原因，贷款年限受限，首付比例增加，增值空间不会很大、加上居住体验不好，我认为这样的小区购房人群会越来越少，价格降是迟早的，另一方面，房子比较新点的，处于就业率高的地区，小区配套好，大的开发商小区这样的房子价格会越来越高。还有重要的一点就是往合肥重点发展的方向购房，不管是居住还是投资是不会错的，千万别因为那个地方价格便宜而买，那就大错特错了，当然如果你在那里工作，就是为了居住，生活便利那就另当别论了。总结一句话：房价会不会降，如果你已经刚刚把房子买好了，或者你手上已经有几套房子了，你还想着它降嘛？

房价下降几家欢喜几家愁！刚需购房者皆大欢喜，开发商愁、拆迁户还原10套8套房子的愁、炒房团愁。房价持续下降的可能性不大，或许还有点惯性。3—5年仍然会涨，为什么？土地有尽头，房地产仍将是支柱产业，吃房地产饭的太多太多。

先换个角度来看，现在合肥的房价虚高吗？有水分吗？如果没有水分，那风险就较小，水分较大，那房价跌的可能性就大。

其实想买合肥房子的人，别光盯着合肥房市，合肥因为市区常住人口就512万人，你没看错，不信的自己搜一下，官媒发布的数据，四县加巢湖市各有近百万人口。可以没事看下深圳房市的情况，深圳常住人口2000万人左右，而且人群的购买力更高，炒房客的花样更多。之前还有炒房客叫嚣着，深圳房价20万一平米不是梦，结果一个二手房指导价就给深圳房价指导跌了。

合肥现在只是少数学区房出了二手房指导价，还不是更严格的全市二手房指导价，或者拿到房产证后4年才能转手卖，给流动性锁住。我个人的结论，合肥目前的房价里面，有20%-30%的水分。现在表面出来的情况就是二手房交易量变慢，二手房慢慢的越来越难卖，捂盘的新楼盘开始抢跑上市。最近肥西新开盘的某楼盘给中介高回扣，全城中介都激动坏了，卖一套房子赚几万块钱佣金，还不疯了。其实肥西一没限购，二没限售，二手房指导价更是没影的事情，肥西这是提前给二十年后的房价一步涨到位了，肥西新楼盘水分就更大，说50%的水分都不为高。

所以我个人建议，你现在想在合肥买房，是为了什么？你急着结婚，孩子急着读书，耽误不起时间你就买。如果你是想买房等价格涨了，转卖割别人韭菜，现在的情况和炒股差不多，你惦记人家的涨幅，人家惦记你的本金，别折了老本。

个人浅见：时机主要看政策目前不会大涨大跌了无所谓买房的好时机因为好时机已经过去了也不会再有了但是合肥还是当下值得买房的城市之一

这么大一个话题其实对于我们这些小人物来说不适合讨论。但身在其中又从自己的观点也做下自己的讲述。从1998年房产商品化以来房屋一路高歌猛进，一周期形势看只有短暂的下调后又直线上升，直到今年才开始回落。七折八折到处的开发商都在出货。很多人认为这和08年类似。等待黑暗后的爆发。也有很多人不这么认为。那么这个问题我们究竟应该从什么方面去看看。从哪些角度分析呢？今天站在个人的角度。和从业这么多年的角度来说下我的一些方法！

首先来说过去20年中国房产的一个过程。1998年房屋开始商品化。在2000年前的两年里整体的商品化进程还是没有太多变化。直到2000后中国大城市正式进入商品化过程。房价也在肉眼可见地不断上涨。直到2008年亚洲金融危机，才开始下浮。这也是个人认为的第一阶段。这个阶段的购房以自用居家为主。这个时间段的购房还是理性的大多以居住为目的少部分投资属性。2008年到2015年房地产在不断地基建完善下开始进入成熟区。一部分具有前瞻眼光的人在这期间进入房产市场，这使得房产属性发生了变化。从居住消耗品变成了具有投资属性的资产。这期间很多房产也从08年的价格变成了过去的1倍或数倍。很多人也在在这期间看到别人购房获利而逐渐关注了解房产。第三阶段也就是房产市场的非理智期。15年年度到2019年开发商不断建房，客户不断买入。投资客增多，交易量不断上升，价格不断上涨。购房者心态趋于疯狂。经济环境大好，城市规划。基建配套的配合下。房价不断地创造新高。那中山这座城市为例百分60的客户为投资属性的客户。2019年年度疫情，到2020年5月。因为隔离政策。房产降温。2020年下半年房产市场进入了他最后的疯狂。又创新高。2021年回归理智。这份理智来源于政府，银行，经济条件。

这是我对于这些年房产市场的一个个人描述。我们可以看到房子从住变成了投资品，那后期是否会回归于它本来的属性消耗性商品呢！个人角度认为答案一定是是！那我们从什么角度来证明这个结论。

价格上涨的原因是供需关系决定的。商品少。购买者多。价格上涨是趋势。如我有100瓶水。有500个购买水的人。必然发生的就是价格上涨。如果有有能力在这时卖了2瓶水或者更多。我就可以加价出售给更多的为够得人群。和黄牛类似。价格就是价格不断升高。但当出售水的商家不断生成水。增加到500-1000瓶了呢。当然这里有人有很多瓶水，所有这个时间段的还是会有很多没有买到水的人购买。但已经比只有100瓶水时购买者减少。100瓶时水的出售价格假设为1元购得。到手出售价为2-3元价格。后期造水商人价格上调至2元-3元。黄牛价格也在提高。在不断地生成下。真正需求的购水者不断减少。而到手者逐渐增多。很多人手里有2-3瓶的时候。结果也就显而易见了。很多人说中国人口众多。不愁没人买。但购房主力70-80-90现在大多已经进入稳定期。00后10后的人口又有多少。中国正在进入老龄化阶段。生育的减少。也决定了将来消费主力的减少。

当然很多人会说现在的通货膨胀这么严重。请明白我说的房产会变成消耗品，而不是说他未来价钱会去到怎样，但请大家理解一点08年基础工资给500的地方还是有很多的。现在是否还有很多呢，简单举例现在我够得100万的房产。而且每年还上涨了百分之4到5.五年后，我是否盈利。但是否定的。根据近20年的货币情况。国内每年的通货率为6.8-6.9。按一百万算。同在五年后的同等价值在当时价值90万左右。那他还是投资品还是消耗品呢。记住前提是还没有计算国家房产税务未来的增收情况。

消耗品的前提是什么。当然是越旧。他的价值就在同等物品的价值中价格越低。记住我说的不同等物品。不是说所有。因为一定有人会说深圳的房子和惠州的房子比较。现在房产大多为电梯高层。一般超过20层，电梯最优状态大概是15年。外观状态大概是10年-15年。可以换可以修缮。但你是否喜欢修过的车呢。或者同等你是否愿意用同样的价格去购买呢。这是显而易见的。