深圳与鹤岗，天南地北，毫不相干的两个城市。
却因为房价，一个是中国内地房价最高的城市，另一个则是房价最低的城市，承载了太多的楼市热门话题，经常被捆绑在一起站台。
如果给你一个选择：愿意在深圳有套房？还是在鹤岗有套房？
估计大多数的人想都不会想，直接用脚投票，毕竟深圳，在2021年前的房价涨幅那是冠绝全国，尤其是在2020年1年间就暴涨了30%。而鹤岗，则是白菜价买房火遍全国自媒体而已。
然而两年过去了，情况又怎么样了呢，毕竟这两年全国的平均房价和大多数城市房价都在下降，谁的跌幅最大？谁最终还能在高位站岗？
深圳或是鹤岗？
2021-2023年全国300余城房价涨跌数据的发布，或许结论一目了然，但是在城市房价分化的大趋势下，显然不能只停留在房价高低这样的认知上。
全国平均房价在跌，哪些城市房价跑赢了房贷利率？
先来看下2023年1月份全国城市住房的房价排行数据，深圳二手房平均单价72040元/平方米，排名全国首位；而鹤岗，在有数据统计的城市中，排名最后一位，二手房平均单价仅1850元/平方米。深圳与鹤岗作为房价的两极，这一点并没有改变。
对于城市房价的判断，为什么以二手房作为风向标，这是因为一手房受调控因素和开发商影响较大，比如限价与限跌；而二手房是分散的个体，它的涨跌更能够从市场角度真实地反映一个城市的房价水准。
2022年全国商品房均价9814元/平方米，同比下跌3.2%，对于很多城市而言，2021年的房价实际上已是天花板了。以2021年1月份的价格为参照，在有数据统计的334个城市中，2023年1月房价仍实现增长的有113个，占比33.8%。
对于房价的涨跌，有一个指标就是能否跑赢房贷利率。如果以5%作为参照指标，两年就是10%，涨幅超过10%的城市有30个，占比约10%。
那么，哪些城市跑赢了房贷利率呢？或出乎你的意料，涨幅较大的城市都是一些名不见经传的三四线城市。比如涨幅第一的湖北神农架，两年间增幅达到34.51%，足以秒杀一众一线与新一线城市了。
房价增幅TOP10的城市，广东显然是最大的赢家。
有四座城市上榜，分别是潮州、广州、佛山与汕头，除汕头涨幅在17.82%外，其他三座城市增幅均超过20%，潮洲更是高达33.30%，位居全国第二。这与广东常年GDP霸榜全国首位有着直接的关系。
另外就是高线城市的溢出效应明显。
四大一线城市北京、上海、广州、深圳，房价增长的城市只有广州与上海，增幅分别为24.56%、15.12%。大量的新一线与二线城市显然都没能够跑赢房贷利率。
哪些城市房价在猛跌？前期涨得越多跌得越狠
那么，近两年到底有哪些城市高位站岗了？谁跌幅最大，会是深圳吗，亦或鹤岗。
数据显示，两年中，房价下跌超过10%的城市共计91个，占比27.2%，显然比跑赢房贷率的城市要多上不少。
从房价下跌城市的具体分布来看，明显东部沿海地区是重灾区，数量占比达34%，其次是中部地区，占比23%。虽然一直东北与西北地区的城市人口流失严重，但房价的下跌幅度似乎没有想象的那么糟糕。
2021年1月到2023年1月，跌幅超过20%的城市共有18个，其中深圳与鹤岗均榜上有名，跌幅分别为20.00%和20.12%，至少从涨跌的角度来看，两个城市似乎都是输家，跌幅相当。
这两年中，跌幅最大的城市莫过于江苏的宿迁，跌幅高达33.76%，其次是河南的南阳，跌幅32.61%；其他城市跌幅都在30%以内。
跌幅超20%以上城市的具体分布，山东省最多，占了四席；其次是广东和江苏两省，各占两席。
房价跌幅较大城市一个明显的趋势就是，前期涨的越多跌的越狠。比如江苏的苏州、广东的深圳，2020年苏州新房价格同比上涨了20%，深圳则同比上涨了30%，均位居全国前列。
当然，还有少数城市如网红鹤岗、广西的白色都是资源型城市，资源枯竭与转型不及预期，人口流失，房价失去支撑，持续走低。
房价跌到底了吗？楼市转风，哪些城市会率先复苏？
那么，房价跌到底了吗？
以统计局发布的70城房价环比数据来看，楼市的跌幅已经开始收窄，尤其是2023年2月份，首周触底的城市越来越多，已经40%的城市涨幅为正了。但是这轮楼市的底部与前几次有着不一样的特点，就是底部周期越来越长，而且也在不断反复。房价是否已经到底尚不确定，但是触底的趋势已经很明显了。
2022年全国平均房价出现下跌，2023年中国房价是涨还是跌？
如果只是从全国平均房价的角度来看，当下的趋势止跌上涨将是必然的。但是从300城的涨跌情况来看，并不意味着所有城市都会上涨。
那么，哪些城市房价会率先复苏呢？对于城市房价的认知，显然不能只停留在房价高低这样的认识上，更应该放在未来房价的成长性上。
简单的道理，以一线城市为例，近两年四大一线城市只有深圳的价格进行了深度调整，其他城市仍保持较大幅度增长，平均房价最低都已经超过5万元/平方米，已属于中国顶尖房价圈了。
以往以一线城市作为楼市风向标的情况已经正在发生变化，新一线城市或更具备价格的成长性空间。
前两年，经过史上最严厉的调控政策，部分新一线城市的价格已经有了阶段性的较大幅度的调整。而2023年，在限购、限售、限贷三限上均已不同程度的放松，城市综合实力出众的城市或将率先迎来复苏。
具体而言，如苏州、成都房价已经基本调整到位，且新一线城市中GDP超2万亿，综合实力有直接碾压优势；宁波、青岛、长沙以及西安等城市，一边承接高线城市的外溢，一边虹吸周边低线城市，高增长优势明显。那么，这些城市复苏的窗口期或会提前来到。
实际上，这些城市春节后楼市的表现也有这样的趋势，看房量与成交量均有不同幅度反弹，楼市正在发生变化。
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