文｜邓浩志
与大城市“金九银十”的楼市旺季，春节淡季不同，三四线城市的楼市，“春节档期”是一个很重要的营销节点。春节有大批回乡过节的人士，而他们多半在大城市工作，收入高，消费力高，所以他们一直都是三四线城市楼盘重点争取的客户。不过在过去三年时间里，由于疫情的影响，很多人都未能回家过年，导致三四线城市楼市春节档期已经连续三年失约了。今年春节社会运作逐步复常，各行各业都摩拳擦掌准备大干一场。三四线城市的房地产业也瞄准了今年大批回乡过年的人士，希望全力抢收一波。
中国楼市整整低迷了一年半时间，这是进入商品房市场过去20多年来最长的一次调整。在管理层不断强调房地产支柱产业地位，各种融资利好政策不断推出之下，各地也纷纷出台了地方性的稳楼市政策。在刚刚过去的春节档期，三四线城市除了开发商积极准备货源、活动、促销方案外，地方政府也积极配合，出台了一大批鼓励返乡置业的政策。比如江西南昌安义县出台春节购房补贴政策。山东菏泽市宣布住房公积金贷款额度提高；江苏盐城市开展返乡置业购房专场房展会…….
关于回乡置业是否值得考虑？
这个话题前几年我们曾经探讨过的，我是明确不建议。但时至今日形势发生了比较大的改变，一则不少三四线城市的房价已经跌回2018甚至2016年，5、6千一平的房子随处可见，价格回到7、8年前也的确很吸引。尤其对比一线城市核心区房价的不跌反涨。这种大规模的回调是否酝酿着反弹机会呢？二则很多人三年没回老家了，再次回家见到长辈，也希望能够给予多点“补偿”。于是买套房提升居住环境，可能成为表达孝心的重要方式。
这个问题我是这样看的：
1、给家人提升居住环境的自住购房需求可行，给自己准备套房子自住大可不必。如果是前者，那是一种购买消费品的行为，只要你认为这笔消费值得，就可以买。因为购买的这套房子有非常清晰的使用者，就是在家乡的亲人，他们如果因此提升的生活品质，那是值得的，甚至也是你在外奋斗的目标之一。第二种之所以不建议，是因为很多人的工作重心，生活的绝大多数时间都在大城市。一年到头回乡居住的时间加起来也就10天上下，买房的钱每年所产生的利息都足以给酒店的房费了。而且还不用交管理费，水电费，更不用头痛搞清洁的事情，所以住酒店这个方案才是最经济和省心的。
2、三四线城市房子是便宜，但就算市场有一定程度的复苏，也不见得房价有太多超跌反弹的空间。长期看，三四线城市人口流出，住房需求逐渐减少，这个因素很多人都知道，不用展开说。短期看，市场则受高库存的影响，未来就算在各种楼市刺激政策推动下，成交量出现一定程度的回升，但库存仍然会维持高位，供需关系并不支持其房价回升。目前三四线城市住宅库普遍消化周期在25—30个月，个别甚至远高于此，明显高于供求平衡区间。按照这个量，就算小城市楼市成交量回升30%乃至50%，去库存之路依然漫长。“量涨价稳”恐怕是未来2、3年的主流趋势。另一方面，三四线城市地方又非常依赖土地财政，未来也肯定会继续推出大量建设用地，建设更多住房，从而使得库存就保持高位，市场继续保持供应充足的情况。
所以，未来较长一段时间，三四线城市的房子，买还是不买，应该更多从使用频率的角度考虑。用得多，就值得买，用得少，甚至不用的，完全不着急，甚至不用买。
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