本报记者 张漫游 北京报道
发展保障性租赁住房是“十四五”时期住房发展的重点。自如研究院编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，基于我国城镇化率年平均2%的增速，2030年我国住房租赁市场规模将近10万亿元。
加快发展长租房市场、推进保障性住房建设，离不开金融支持。继相关贷款业务和保障性租赁住房REITs之后，银行再出新招。建设银行（601939.SH）近日发布公告称，拟出资设立住房租赁基金，募集规模为300亿元。
中国银行海南金融研究院高级研究员王少辉认为，房地产市场具有资金密集型的特征，资金投入需求较大，特别是保障性租赁住房作为带有一定准公益性质的项目，其回收期相对较长，对金融支持的要求更高。因此，要鼓励引导多主体投资、多渠道供给，才能有效解决资金需求。
探索租购并举新模式
为大力发展保障性租赁住房，住建部提出，“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。
王少辉向《中国经营报》记者分析称，从需求侧看，1978年 2020年我国城镇化率从17.9%提升到63.8%，城镇人口达到9.02亿人，城镇化率的提升带来大量流入大中型城市的劳动力。根据第七次人口普查结果，全国有3.76亿流动人口，庞大的外来务工人员、新毕业的大学生等“新市民”群体对保障性租赁住房有很大的需求，是市场未来发展的支撑。
从供给侧看，由于商品房价格高企，商业性的住房供给与新市民购买能力之间存在较大差距，商业性租赁住房市场供给对中低收入阶层和新市民而言成本也相对较高，保障性租赁住房市场以相对较低的成本和价格为住房需求者提供安居之所，能够缓解住房供需矛盾。长期看，这既是保民生的重要举措，也对遏制房价过快上涨具有重要作用。
根据上述建设银行公告，建设银行认缴299.99亿元，建设银行子公司建信信托有限责任公司下属的全资子公司认缴0.01亿元。该基金将通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。
实际上，为了更好地连接供需两端，建设银行在此次设立住房租赁基金之前，便已经开始了相关探索。据悉，建设银行于2018年6月成立了建信住房服务有限责任公司（以下简称“建信住房公司”）。经过四年多的探索，已逐步形成了“平台+机构+金融+租赁产品和服务”四位一体的综合服务模式。
同时，建信住房公司开发了“CCB建融家园”，连接了租赁企业、中介机构和个人房东的住房供给端和租客这一住房需求端。“CCB建融家园”包含了房源管理、合同管理、财务管理、权限管理、数据分析五大模块，据悉，这些工作以前都是人工操作，不但繁琐、容易出错，且时间成本、人力成本大，不能规范管理，不利于住房供给端的公司运营。
建设银行在其2022年半年报中提到，截至6月末，住房租赁综合服务平台覆盖全国96%的地级及以上行政区，已核验房屋1025万套，合同备案788万笔，为1.5万家企业、4034万个人房东和租客提供阳光透明的交易平台，“CCB建融家园”长租社区已开业运营200个。
构建全生命周期金融供给方案
业内人士普遍认为，支持保障性租赁住房市场的发展，离不开金融机构。
“保障性租赁住房的运营模式有其特性，相关贷款一般期限较长、利率较低。过去，贷款投放主体以政策性银行为主。”惠誉评级亚太区银行评级董事徐雯超表示。截至2022年半年末，中国银保监会统计口径的保障性安居工程贷款余额为6.3万亿元，商业银行余额合计占比约三分之一，其中又以国有大型银行为主。
王少辉总结称，政策性银行贷款具有利率低、期限长的特点，非常契合保障性租赁住房项目的特点，目前国家开发银行作为政策性银行，为保障性租赁住房提供政策性中长期贷款支持。商业银行贷款虽然融资成本略高于政策性银行，但具有全面的专业化服务能力和多元化的产品，可围绕保障性租赁住房开发建设、装修改造、运营管理、交易结算提供全方位的服务。
“此前，保障性租赁住房建设主要按照专项贷款形式向政策性银行申请，商业银行的参与度相对较低。今年2月发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称‘《通知》’）鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度，为保障性租赁住房建设提供了更多的资金支持。且《通知》也明确，保障性租赁住房贷款不计入房地产贷款集中度的统计口径。”徐雯超介绍道。
王少辉同时指出，保险机构亦可以提供资金支持。“保障性租赁住房不参与市场经营竞争，具有租金收入低但稳定的特点，比较符合保险资金的要求，将保险机构纳入保障性租赁住房融资渠道，可发挥国内险资规模大等优势，为长租市场发展提供充足的资金供给支持。保险机构还可发挥自身专业特点，为保障性租赁住房创新保险产品。”
“除此之外，2021年监管方面也将保障性租赁住房纳入公募REITs试点，为保障性租赁住房的发展提供了更多的金融创新支持手段，今年也看到数单保障性租赁住房REITs的落地。”徐雯超告诉记者。
今年8月31日，首批3只保障性租赁住房REITs——北京保障房REIT、深圳安居REIT和厦门安居REIT在沪深证券交易所同步上市交易，进一步完善了保障性租赁住房市场的投融资机制，加速了保障性租赁住房市场化进程，有利于深化金融供给侧结构性改革，也丰富了基础设施REITs产品类型，为投资者提供更多元的金融产品。
谈及下一步金融机构在保障性租赁住房领域的布局方向，王少辉认为，还应充分关注到保障性租赁住房的需求端市场，即保障性租赁住房的主要对象——新市民、青年人等群体在安居过程中的金融需求，通过场景开发、产品组合营销等为其提供全生命周期的综合金融服务。
“金融机构要提高专业化服务能力，健全保障性租赁住房金融服务组织架构，有条件的可以成立专门业务部门、组建专营团队、打造特色支行等，深入开展市场调研，对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求。另外要完善激励考核机制，适当提高保障性租赁住房业务的考核比重，提升基层员工积极性。” 中国银行研究院博士后郑忱阳补充道。
