银行，终于要开始“鸡楼市”了。
从三道红线、收紧房贷，到不断降息鼓励贷款，不过一年时间，银行对楼市态度已经扭转180度！
风向大变，还有哪些大招要隆重登场？
银行掌控着楼市的水龙头，牵一发而动全身，也是决定房地产涨跌的终极密码。
难怪，银保监会短短一句话，就掀起了房地产轩然大波——
“房地产金融化泡沫化势头，得到实质性扭转”。
这个说法，意味深长，绝对值得细品。
翻一翻这几年银保监会主席郭树清的表述，就会看到清晰的转向过程。每一次重磅定调，都让市场抖三抖。
2020年12月，郭主席说：
“坚决抑制房地产泡沫。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”
2021年3月，在国新办发布会上，郭主席说：
“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大的灰犀牛”；
但到了2022年3月，同样是国新办发布会，他却调转话头：
“房地产泡沫化、金融化势头得到扭转”，且“去年房地产市场调整对金融业是好事，但希望调整平稳些”。
如今，银保监会的态度更是彻底扭转。
灰犀牛一词，指的是体积庞大、影响剧烈，看得见却难以阻挡和预测的危机。
在银保监会的定调中，房地产泡沫从“最大灰犀牛”转为“泡沫化势头得到扭转”，再到“实质性扭转”，意味着——
房地产调控，已经见底了。
接下来，要做的就不是预防楼市过热，而是防止楼市过冷了。
毕竟，今年以来的数据，只能用惨不忍睹来形容。
从今年2月份开始，居民中长期贷款（以房贷为主）就出现了同比减少的趋势，几乎是一泻千里。
背后，是整个房地产预期和经济都上不来，人们宁愿把钱都存进银行，也不愿意买房：
今年1-8月，全国商品房销售面积同比下滑23%
为此，地方已经应出尽出。近几个月以来，宽松性政策暴涨，不说小地方的购房补贴和各种奇葩救市政策，就连一二线也是动作频频。
南京、宁波、合肥和武汉三大强二线城市，基本都敞开了限购的大门，剩下一线以下城市，自然也没有再限购的必要。
或许是意识到预期一旦被打趴，就很难再扶回去。地方卯足了劲鼓励买房，央行也做了不少“超预期”动作。
例如，8月份出现了罕见的非对称降息，目前已经有86个城市的主流房贷利率为首套房4.1%的最低水平。
不仅如此，多地也恢复了“认房不认贷”的操作，二套房首付比例大多出现大跳水，基本都回到了2016年的水平。
现在，房贷利率够低了吧？首付比例够低了吧？
但未来还会再降。
第四季度的房地产基调，依旧是“松绑松绑再松绑”！
现在的房地产，复苏之路还面临重重困难。
人们买房的问题不在于名额和利率，而是变成了：
对期房的恐惧。
遍地野蛮生长的烂尾楼们，就是买房人心头挥之不去的阴霾，没有人知道它什么时候就会落到自己的头上，吞噬未来人生三十年的金钱和幸福。
这意味着，对于需求端的松绑，效果总归是有限的。
而这也是这次谈话中重点提到的：
“合理满足房地产融资需求，稳妥处置恒大等头部房企风险”且“增量风险基本控制”
只有从供给端下手，稳定买房人的预期，才能真正实现“稳楼市”。
这里面，主要有两件事情要做。一是处理已经暴雷的房企，防止风险蔓延，推进保交楼。
关于保交楼，各地基本都把最大的力气花在了这件事情上，毕竟这已经不是单一金融领域的事情了，而是上升到政治觉悟这一层面。
今年7月以来，已经有36地提出了相关措施，包括重庆、北京等。
其中，又以“烂尾楼之都”郑州的动作最为典型。
郑州最早提出处理烂尾楼的四大举措，最近又宣布将大干30天，确保全市停工楼盘全面复工。
这次，郑州是真的下了决心——
对于挪用资金、合同欺诈的房企，直接动用公安部门的力量，对其重拳出击。
9月21日，郑州通报了5起房地产领域违法犯罪案件，共22名涉案人员被采取刑事强制措施。
例如，某房企非法挪用建设资金，导致在建的2000多套房子停工，6名涉案人员被以涉嫌挪用资金罪等罪名被抓，同时被非法挪用的资金也都依法追回。
这一招，可谓大快人心！
郑州，已经开始了杀鸡儆猴的第一步，接下来，若是还有躺平的老赖开发商，也要掂量几番：
究竟是老老实实配合交楼，还是一块进去做做狱友？
当然，除了地方各自用上狠招，中央也要在钱这一块上想办法从旁辅助。
9月22日，国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
可以说，今年的金九银十，不是楼市的金九银十，而是烂尾楼的“金九银十”。
不管是地方还是中央，都要用尽各种办法，把烂尾楼这块“毒瘤”彻底挖出，绝对不能让其成为房地产复苏的阻碍。
二是适当放松房地产融资，让还没有暴雷的房企稳住。
历经一年多的房地产调控后，现在还没有暴雷的房企，大多已经渡劫成功，接下来问题不大。
毕竟，一个恒大就够全国焦头烂额。若是再来半个，那还得了？
这次讲话，还有一个非常重要的信号，即“地方政府隐性债务风险得到稳妥处置”。
这是什么意思？
去年年底以来，城投就成为地方土地的兜底大军，帮助地方财政勉力维持。这一点，我们在《城投撑不住了》一文中有过非常详细的阐述。
很多没人要的地，背负着重任的城投都想尽办法掏钱拿，例如福州、天津、上海、深圳、厦门城市郊区的地块，甚至几乎全部被城投包圆。
但下半年以来，城投也开始拿不动了。
2022年前两轮集中供地，地方城投平台公司拿地金额分别下降至1488亿元和980亿元。
背后原因就在于，城投的兜底游戏，本质是金融游戏。
据财新报道，2013年，国内城投债余额为2.1万亿，到2022年5月，已经增加至13.74万亿。
这其中有将近6万亿，都是这两年新增加的。
为了防范风险外溢，各大部委多次提及“防止新增地方政府隐性债务”，甚至在3月份强调，“完善对房地产、地方融资平台的外债调控，持续防范外债风险”。
城投被卡了脖子，拿钱越来越困难了。
所以说，要维持地方财政，城投兜底的路子已经难以走通，因为这个把戏压根就不具有可持续性，仅仅是救急之举。
问题是，房企不拿地，城投拿不动地，一笔可观的收入断了，但地方每天都还有庞大的开支，教育、基建、防疫，样样都要花钱……两难之下，地方一拍脑袋：
城投鸡不动了，那就再鸡一鸡房企吧！
这不，也是在昨天，武汉召集十几家头部房企座谈，包括万科、保利、华润、中海，甚至还有融创。
会议上，端得是政企一家亲，地方对房企们亲切慰问，询问他们拿地困难何在，接着又是一番鼓励——
多拿点地吧！
房企也很实诚，直接建议武汉降低二套房首付比例，顺便优化卖地条件，提了一大堆建议。
毕竟，说得好听，不如做得实在。
兜兜转转，还是回到了两个大字：
救市。
朝野上下，这便是最大公约数了。0
