前恒大首席经济学家任泽平说过“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，这也是被公认的影响房地产行业的比较权威的一种说法。
本月16日，国家统计局公布了8月份70个主要大中城市的房价，令人意外的是，就连一线城市都扛不住要降价了。
基于这个基本和权威的数据，我们有理由相信，我们一直期盼的房地产行业的拐点正在或者已经到来了。
风雨引用一些权威数据和行业专家的看法来尝试着分析下，房地产行业的拐点是否正在或者已经到来。
按照前重庆市市长黄奇帆先生的观点，我们来逐条分析下，房地产行业的拐点是否已经出现。
一人口，可以说，人口是影响房地产行业的最重要因素之一。那么按照目前的结婚人数（2016年：1143万对，2017年：1063万对，2018年：1014万对，2019年：947万对）、新生人口（2016年1786万、2017年1723万、2018年1523万、2019年1465万）、老龄化率（13.5% 此处为65岁以上人口 截止2021年）和死亡率（7.18‰ 2021年），人口增长率（0.34‰），可以预见的是在未来的几年里（有部分人口学专家预计在2022年），人口将会迎来负增长。——上述数据来源于第七次人口普查和国家统计局官网
可以预见的14亿必将是我国人口的天花板数据。没有人口增长的未来，房地产必将缺少最核心的增长逻辑和动力。
二 城市化率，截止2020年，我国的城市化率已经达到63%，今年预计会突破65%。未来城市化率增长的空间已经十分有限。
根据联合国的估测，世界发达国家的城市化率在2050年将达到86%，我国的城市化率在2050年将达到71.2%。
按照这一预计，未来的20多年里，我国的城市化率提空间也仅仅只有五六个点了。
之所以我国的城市化率未来提升空间受限的主要原因是，留在农村里的主要是老人和儿童。儿童随着年龄增长会逐步离开农村，而目前的城市务工人员很大一部分，在未来年龄大了以后又会返回农村。
三老龄化加剧，我国的老龄化目前已经突破20%（此处为60岁以上人口），且老龄化趋势还在进一步加剧。如此庞大的老龄人口是无法拉动房地产的需求的。
基于以上人口的角度来看，住房的需求方面已经出现拐点。
我们再来从土地的角度接着分析下。
四地产库存数据
相关专家测算，房地产行业目前一年及以上待售面积达到了6亿平方米，而全年的建设量也大约在17亿平方米左右。
也就是说，建好一年以上没卖出去的房子已经达到一年建设量的三分之一以上。
而现实中的空置房数量还要远远大于这一数据。
五人均住房面积
黄奇帆先生在公开的报告中提到，目前我国的人均住房面积已经达到50平方米。按照其他发达国家的情况推算，这一数据实际已经接近天花板了，未来改善型住房的空间也十分有限了。
六房价和地价
在过去的20年里，我国的地价和房价上涨近4倍，而这个趋势是不可能一直持续的，因为可用土地是越来越少的，而人民的承受能力也是有限度的。
通俗地讲，无论房价和地价怎么涨，都要遵循一个原则，大多数人能承受的范围，一旦超过这个范围，那么就是违背市场规律，也不会持续的。
最后我们谈一谈影响房价短期的金融。
七国家政策 首先我们谈四个字“房住不炒”，这是代表着我国的意志，是对地产行业的定调，意味着炒房客这一群体必将逐步退出历史舞台。而过去，这些人曾经极大地推高了房价。
“三道红线”政策的出台，极大地限制了过去依靠高融资、高周转模式生存的房企的生存空间，如某大。而这一政策，目前来看，正逐步收紧，且没有放松的趋势。
八金融补偿。过去几年，很多地方已经逐步放弃了拆迁现金补偿这一传统做法，而是用更为温和的新房置换。
九旧城改造、旧房改造替代整体拆除。随着城市的发展和完善，老破旧的逐步改造，未来这一需求也将逐步减少，不会存在之前的大拆大建。
十最后就是地产商的负债率。随着政策的逐步收紧，地产商的负债率，只会逐步降低，这也会限制他们拿地和开发新项目的能力。
基于以上的这些数据和现实，我们有理由相信，房地产行业的拐点其实已经出现了。
