作者：子非鱼
01 | 根本停不下来
9月22日，济南市多家银行落地了非限购区域内，首套房首付比例20%，二套房首付比例30%的政策，通过降首付的手段，来进一步释放需求。
这已经是济南一周内第二次出手，也是8月份以来第四次托底楼市的大动作，足可见济南有多慌。
正如本号多次强调的，楼市一天不复苏，托举措施就一天不会结束。
因为这一场救市，本质上是救经济。尽管我们嘴上说着不会以房地产作为刺激经济的手段，但数据在这摆着，房地产的重要性在这里摆着。
房地产行业占GDP的比重仅次于制造业的第二大行业。更不用说，房地产行业的巨大带动作用了。冶金、建材、装修、家具、家电等行业，基本上都要靠房地产吃饭。
有专家计算过，中国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人里，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万里，三分之一相当于吃房地产饭。
今年房地产行情转冷，很多人失业，也证明了房地产的重要性。16至24岁的失业率，持续创下新高。
所以，对于托底楼市，上至中央下至地方政府，都是认真的，也是执着的。
对于济南这样一个房价已经阴跌了很久、房子卖不动、库存高企、挂牌量激增的城市来说，更是如此。
02 | 两个月四次出手
在昨天放低非限购区域首付之前的9月16日，济南大幅放开了限购：
除了二环内历下区、市中区，非限购区域新房和二手房不再有套数、出售限制，外地户籍在非限购区域购房不再有个税、社保要求。同时非限购区域的信贷政策，执行“认贷不认房”。
也即济南的限购外围只留下了最后两个行政区，其他全部放开了。
8月份，济南已经有过放松限购和降首付的举动。
关于降首付：自2022年8月15日起，济南市将二套房公积金贷款最低首付款比例由60%调整至40%
8月26日，济南发布限购新政：
第一，是针对大学以下学历的非户籍人口，之前需要1年社保，现在只需6个月。
第二，扩大了学历购房政策，之前缴纳3个月社保即可购房的，需要大学以上学历。现在下调至大专（高职）以上学历。
也就是说，过去的两个月，济南有过两次降首付和放松限购的举动，可谓是动作频频。没办法，市场太冷了。
克而瑞披露的数据显示，济南8月份商品房成交量仍在下跌，环比下跌15%，同比下跌32%，整个前8个月累计成交面积较去年同期下跌了41%，几乎快要腰斩。
库存方面，山东省两个中心城市，青岛与济南都在中心城市库存排名的前列。
我们知道，青岛的狭义库存持续位居全国第一，超过了2400万平方米，武汉第二。
克而瑞9月20日披露了最新的库存数据，青岛的广义库存（包括已建好尚未卖出、已开工尚未建好和卖出，已拿地尚未开建的房子）依旧位列第一，武汉第二，青岛与武汉的商品住宅广义库存都超过9000万平方米。
济南位列全国第19，在3000万平方米左右。
至于房价，济南和天津、郑州、青岛等北方中心城市一样，已经持续阴跌好几年了。
根据机构披露的数据来看，济南二手房挂牌价已经10连跌。7月份济南二手房挂牌均价15854元/平方米。而2021年7月，济南二手房挂牌均价为19243元/平方米，2018年2月二手房均价16004元/平方米。
7月份的挂牌价比2018年2月份还要低，这也就意味着济南的房价，已经跌回至四五年前了。
国家统计局披露的数据，也能够佐证这一点。
根据国家统计局披露的8月份70个大中城市房价数据显示，有37个城市的二手房价格相较于2020年下跌，按照抛物线的走势推断，这37个城市房价至少跌回三四年前。
济南便是其中之一。和济南一样位居此列的中心城市，还有哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、武汉、青岛、南昌、兰州、乌鲁木齐。
数据：国家统计局
03 | 放开限购与降首付顶用吗
不顶用。
关于放开限购是否管用，我前几天专门以福州、沈阳、廊坊这些完全放开了限购的城市和东莞、佛山这些几乎完全放开限购的城市作为案例进行梳理，结果发现，没有一个城市被托起来了。
这也意味着放开限购拖不起楼市。这个结果是可以预料的，一方面放开限购意味着告诉别人，这里的楼市扛不住了。另一方面，购买力才是决定性因素。
至于降首付，上半年一大波城市掀起过降首付的浪潮，依旧没有什么起色。
降首付，看似降低了上车门槛，但却加重了购房者的后期还贷压力。在不确定性加剧的当下，购房者压根就不想贷款买房，更何况还要增加后期的还款压力。
如果非要救市，那就得狠下心来，大幅降价，让更多的人买得起才有用。但显然这不现实，因为这会带来更加无法预料的危机。
所以只能这样僵着，价格阴跌，钝刀子割肉。
在这种局面下，如果不是特别着急，买房大可以缓缓，至少等到明年年初，根据局势变化再做决定。
从具体数据来看，目前济南下辖的所有区，包括历下区、市中区这两个核心区，去化周期都超过了12个月警戒线。
数据：济南市统计局、中指院
在这一点上，济南和其他中心城市有很大不同。青岛、武汉这两个库存量第一第二的城市，库存积压也主要在外围区，核心区比如青岛的市南市北，武汉的江汉，库存压力并不大，去化时间并不长。
济南则整体呈现出了去化周期超长的局面，这也就意味着，济南包括核心区的房价，都还有不少下行空间。
