在2020年初，著名经济学家马光远针对房地产行业发表的自己的言论，受到了广泛热议：房地产支柱地位100年不会变，房地产这个东西，闻着臭，吃着香。谁吃谁知道。整天嚷嚷臭的，都是因为没有吃一口。对于这段话很多人都表示感同身受，特别是过去买了房子的人都后悔自己没有多买几套房子，而希望房价下跌的人基本上都是没有买房子的。当然，通过这段话可以很明显看出马光远是非常看好房地产行业的。
但是在马光远说了这段话之后房地产行业就迎来巨变，在2020年停工停产、人们推迟购房计划和楼市调控政策持续收紧严重打击了房地产行业。并且在2020年9月份住建部联合多部门出台了“三条红”政策来限制房企融资，从而逼迫房企降低负债率，这让大部分房企的资金链都开始紧张起来。到了2021年，银监会又出台了“限贷令”，从根本上限制流入房地产行业的资金规模。可以说，经过2020年和2021年，我国房地产业走势发生了翻天覆地的变化，不仅住房资源供大于求，就是人们也都逐渐开始看跌房价。
2022年以来，很多城市和地区都出台了楼市扶持政策，但是这依旧无法改变人们看跌房价，在这种情况下，一些城市开始鼓励房企降价促销，这可谓是开天辟地头一遭。在过去，房价几乎都是只能涨不能跌，一旦有楼盘降价，就会遭到约谈，就是在2021年下半年还有20多个城市出台了“限跌令”。而现在一些城市开始鼓励房企降价促销，这说明楼市的金融风险已经得到了有效控制，不用再担心房价下跌带来的负面影响。另外，这也说明现在大部分人对房价的预期就是下跌，所以房企降价促销符合人们的预期，不会造成恐慌，相反地，如果现在一些城市的房价不降反涨才不正常。
对此，一位负责新房销售的贝壳渠道经理表示，在2020年和2021年还可以跟客户说房价会很快反弹上涨，但是到了2022年大部分客户都不信这个说法了。目前大部分购房者都是刚需购房者，如果不是急着用房他们可能都不会买房子，而对于房价的预期，大部分人短期内都是看跌房价，一二线热点城市的购房者则是看涨未来的房价走势，但是同时也不再看好郊区的房价走势。就比如郑州西四环外就已经有楼盘房价跌到了5000元/平方米，甚至还有一些挨着地铁站的二手房的价格都已经跌至5000多元一平方米。5000元/平方米的房价，这是目前很多三四线城市的房价水平，但是这种价格出现在郑州地铁沿线，这说明人们已经不再看好郊区的房价。
一二线热点城市房价下跌的楼盘主要集中在郊区，但是三四线城市的房价下跌则是大面积的。在2018年前后，大部分三四线城市的房价都在七八千元，个别品质好的楼盘售价都在万元以上，那时就算是在小县城买套房子也要近百万元。但是从2019年棚改拆迁减少之后，三四线城市的楼市就失去了资金和拆迁户的支撑，房价也出现了滞涨和下跌的情况。进入2020年以来，楼市行情急转直下，投资客开始大规模抛售房产，三四线城市本身就缺少真正的刚需购房者，随着投资客抛售房产，三四线城市楼市出现了严重的供大于求现象。
房价的下跌开始于二手房市场，很多二手房业主为了卖房子只能不断降低挂牌价，由于购房者数量实在太少，就是房价下跌房子也很难卖掉。笔者就有不少粉丝面临了这种情况，他们每隔一段时间就要下调房子的挂牌价，但是房子依旧无人问津。二手房是现房，很多还是准新房，二手房挂牌量越来越多、挂牌价越来越低，这对新房市场造成了巨大冲击。随着“三条红”来临，房企也不得不加入降价促销的行列，这导致三四线城市的房价在短时间内下跌了很多。
就比如笔者的家乡一些三线小城市，在2018年时房价还在8000元/平方米左右，而现在很多二手房售价都跌破5000元/平方米，新房售价基本上也都在5000元/平方米左右。如果是一套100平方米的房子，在2018年时需要80多万元，而现在最多也就要50万元。再加上2018年时房贷利率基本上在6%左右，现在房贷利率在4%多一点，这意味着现在买房子的利息成本又降低了很多。
目前对于资源萎缩和经济不发达的三四线城市来说，房价下跌每天都在发生，一些县城的房价已经跌回了三四千元一平方，就算是一套120平方米的房子也只需要50万元。可以说是三四线楼市“下跌潮”已经降临，这是一件正在发生的事情。更重要的是，目前基本上所有人都看跌这些三四线城市的房价，因为这些城市目前房价依旧严重偏高，偏离了当地居民的正常收入水平。从长远来看，不仅没有足够的人口来支撑这么高的房价，同时当地居民的收入也没法支撑这么高的房价，所以这类城市和地区房价跌回合理水平才是正常现象。
面对三四线城市房价走势，就是马光远都改口了，马光远表示现在投资三四线城市的房子就是“火中取栗”。当然，马光远并没有全盘否定房地产行业，他依旧看好部分城市的房地产行业，在马光远“3个20%”理论中列举了20%的城市、20%的房企和20%的房子。马光远认为未来只有发展潜力大的一二线热点城市和地区房价还有继续上涨的空间，同时大房企的房子和品质好的房子价值也会继续上涨。
总结：楼市已经出现分化，有城市房价会继续上涨，而有城市房价会不断下跌直到回归合理水平。说到底房子是给人居住的，房价的上涨和下跌最终由供需关系来决定，对于人口持续流入的一二线热点城市，人口增加的同时房价也会跟着上涨。而对于人口流失的三四线城市，未来面临的不仅是房价下跌的问题，随着人口流失，甚至有可能出现房子卖不掉也租不掉的情况。到了那时，房子不仅不再是财富，反而还将成为人们的负担。
