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距离2017年那一轮楼市的疯狂已经过去了5年。
这5年，北京楼市从高点下落，震荡，直到2020年初又开启新一轮行情，已经走出了周期低谷。
8月份最新的成交均价已经较2017年二季度的价格高点上涨了11%，较2020年初上涨了20%。
而大兴，则较2017年的高点价格跌了近20%。
楼市分化，在这里演绎得非常彻底，也让不少大兴业主心里“凉凉”。
1、曾经的大兴
从地理位置上看，大兴位于北京的最南端，西临房山、东临通州，北接丰台。
虽然产业与教育资源不足，但很多人在这里买房，主要还是因为大兴的房子比较新，离市中心也不远。
这里绿化很好，公园很多，宜居之所。
尤其是城南复兴计划，让人们对于大兴的未来存在更多的想象。
“城南计划”从2010年开始推行，几乎是每三年作为一个计划周期，每个计划周期投资总规模高达3000亿-4000亿左右。
第一轮“城南计划”：2010-2012年，总投资3000亿。
第二轮“城南计划”：2015-2017年，总投资4000亿。
虽然主角是丽泽，但是大兴也在规划之中。
大兴区二手住宅价格变化趋势
所以，当2017市场热度异常高涨之时，连北三县都翻倍了，处于南五环的大兴房价也是涨势明显。
2014年初，大兴二手住宅均价2.5万元/平米，2017年二季度，大兴区二手房均价5.3万元/平米左右，此时的北京整体均价，不过是5.5万元/平米左右，基本持平。
2、现在的大兴
潮水退去，才知道谁在裸泳，这句话一点都不假。
从2017年至今，大兴的房价跌去了20%，虽然不像燕郊等区域腰斩那么严重，但也是跑输大盘。
北京这些年人口增长速度缓慢，从“七普”数据来看，全市常住人口为2189.3万人，与2010年的1961.2万人相比，十年增加了228.1万人，年均增长率1.1%。
而在2000-2010年这十年间，北京常住人口的增长率则有3.8%。
北京历次人口普查常住人口统计情况
人口增长速度放缓，而新盘一个个拔地而起，随着全国人均住房面积突破35平米，北京基本的住房需求已经得到满足，所以市场的需求早就不如之前那么大了。
住房需求已经从“温饱”走向了“小康”，只有更具备“优势”的小区才能受到购房者的青睐。
也就是——需求在严重分化！
这也是这一轮北京改善性住房价格涨幅较大的原因：
或为了更好的居住条件。
或为了获得由房产所绑定的资源——学区。
这样的房子在未来依然有着升值空间，而产业周边的一些“老破小”由于位置优势，多数价格已经回到了2017年的高点。
而大兴的表现不尽如人意，主要还是学区和产业势能差，加上位置稍偏远，房价就找不到足够的支撑点。
3、大兴缘为何不“兴”
大兴的房地产市场兴盛不再，原因主要是以下三个方面：
1）缺乏产业、学区支撑。
大兴（除去亦庄），一直以来就没有什么产业。
而产业对于人口的吸引力是最大的。
之前南三环的大红门，虽然服装批发产业层次比较低，但是也曾经繁华。
旁边的集美家具城，也是很多人家装打卡之地。
在大红门做生意赚到钱的商人，很快也将投资的眼光投放到房地产。
大红门周边二手房并不多，而且多是老旧小区，所以不少从业者都把置业的眼光投入南四、南五环，那里正是处于中轴线上的大兴。
然而，随着北京将非首都功能的产业进行疏解，大红门退出了历史的舞台，产业的迁移必然带走一部分购房群体。
丰台的丽泽在崛起，亦庄在朝着下一个“望京“阔步前行，而大兴，徘徊不前。
大兴，不仅产业缺失，学校也没什么名气，整体升学水平跟城六区无法相比，注定了它的吸引力越来越弱。
2）新房供大于求。
从2015-2021年六年间，从地块供应数量来看，大兴的供地是最多的，达到了57宗地块。
2015-2021年间各行政区供地数量
说大兴是新盘内卷之王，毋庸置疑。
大兴的二手住宅建成年代也多为2000年以后，也就是“次新”较多，在这里500万就可以买到一套90平米左右的南北两居，新房、二手房任意挑。
需求是逐渐减少，而供给却在大量增加，这就是大兴房地产市场的现状。
在这种供需失衡下，房价想不跌都难。
3）无法享受到亦庄的红利。
亦庄横跨两个行政区：大兴和通州，早在1994年就开始规划，在2012年前后才开始发力，随着更多的企业入驻，亦庄俨然有成为第二个望京的潜力。
对于亦庄的看好，有人将房子买到亦庄内，也有人买在周边，像旧宫这样的区域。
曾经亦庄也是大兴的一个重要标识。
但随着亦庄越来独立，尤其是学籍的独立，亦庄和大兴已经逐渐分离。
购房人不仅需要住在产业周边，还需要享受其学区资源，那么亦庄的需求已经固化在其内，无法外溢了。
4、大兴还能买吗？
1）临空经济
大兴分区规划【国土空间规划（2017-2035年）
这几年，大兴其实没有“认命”，一直在奋起直追。
新机场的建成，让大家看到这里的发展正日新月益，临空经济成为大兴经济的一个新支点。
除了临空经济区，大兴的产业重点还将集中在大兴新城，包括生物医药业基地、国家新媒体产业基地等几大园区正在吸引着企业的入驻。
2021年，大兴区GDP同比增长达到56.4%，远超其他行政区，遥遥领先。
地铁三期规划中，最引人瞩目的就是19号线的南北延线，建成之后，从西红门东到金融街也就六七站，这是大站快乘的线路，将缓解4号线的拥挤，成为南北线路的新一晋“网红”。
2）内部分化。
西红门的荟聚是南城第一大单体商场，附近还有宜家、绿地缤纷城、鸿坤广场这些高度成熟的配套。
西红门，已经成为大兴最值得期待的地方。
在整体都跌的时候，西红门在逆势崛起，现在距2020年初已经上涨了10%。
4号线沿线的高米店的表现也可圈可点，不少次新受到购房者的关注。
而像义和庄这样的地方，两年下跌12%，才只是个开始。
这些地方，终将会在城市发展过程中逐渐沉没。
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