近期，今年第二轮集中供地陆续在各大城市落下帷幕，2022年中国房地产市场的走向初现端倪。
今天，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社共同发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》指出，在坚持“房住不炒”目标定位的前提下，2022年，房地产调控政策预期持续改善，土地拍卖规则或在2021年三批次基础上持续优化，保证金比例、配套公建等或将有所改善，在“三稳”政策总基调下，土地拍卖市场预计仍将以“稳”为主。
报告预计，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积增速平稳回落，销售均价小幅上涨，新开工面积持续下降，投资增速明显回落”的特点。
住宅市场一二线城市将率先修复
2021年底以来，房地产市场的信贷环境逐步改善，2022年一季度的信贷额度相对宽松，数据显示，第一季度成交量已完成筑底。因此，报告预计，今年第二季度房地产成交价格将实现止跌，并由二手房市场率先启动。
根据贝壳研究院的一线城市二手房景气指数，当景气指数处于20至40之间时，市场预期平稳，当景气指数处于40以上时，涨价预期强。目前，景气指数已恢复到20以上，预示一二线城市正在率先修复。不过，三四线城市仍存在下行压力。
报告认为，随着二手房市场升温，将加快换房需求从二手房市场转向新房市场，从而带动新房成交量筑底回升。同时，新房销售端去化加快又会缓解房企融资压力，推动房企周转效率回归正常化，使房企的资金流动性压力得到实质性缓解，拿地信心逐步恢复，最终带动土地市场修复。
过去15年存量数据显示，房地产市场规模的增速和房贷的增速高度相关，按揭贷款的规模和节奏基本上决定了住宅市场销售的规模和节奏。因此，在需求改善并且供给端没有大变动的假设下，报告预计，2022年中国住宅交易规模将达到22万亿元。
长租房市场政策或将实质性突破
除了商品房，保障性住房也是中国房地产市场未来发展的重要方面。
报告指出，2022年，保障性租赁住房将整体延续2021年的发展力度。一方面，2021年中央经济工作会议中明确要推进保障性住房建设。另一方面，根据各地“十四五”期间保障性租赁住房建设规划，以及部分研究机构的测算，“十四五”期间我国保障性租赁住房建设规模为750万—800万套。同时，根据住建部相关信息，2022年计划继续筹建240万套保障性租赁住房。
从保障性租赁住房入市情况来看，目前除南京于2022年初一次性投入市场9800余间保障性租赁住房外，仅有北京华润有巢、福州战峰公寓等少数项目正式入市，大量保障性租赁住房仍处于建设之中。但是受综合建设周期和前期建设运营等因素影响，预计2022年保障性租赁住房供应面积将持续增加，且下半年将会出现保障性租赁住房大规模集中上市的情况。
报告认为，考虑到2021年中央经济工作会议明确提出的“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”，2022年或将明确出台支持长租房市场发展的相关政策。预计部分长期制约长租房发展的制度约束，或将取得实质性突破。
商业不动产市场将总体稳定增长
在商业不动产方面，报告预计，2022年该市场将保持总体稳定增长，其中并购交易仍将保持活跃。
由于奥密克戎疫情使不确定性进一步增强，品牌商户和实体商业进一步承压。据赢商网统计，2022年实体商业拟开业数量同比下跌近两成，但仍略超2020年拟开业数量。按往年实际开业经验比例，预计2022年实际开业数量在400至450个，开业面积在3200万至3600万平方米。其中，存量改造项目仍将保持稳步略增的趋势。
因此报告预期，今年内除少量优质企业和优质项目外，多数商业租金将保持承压或下行，而商业空置率预计仍将保持双位数且继续攀升。但伴随疫情消退和政策助推，预计社零总额仍能保持个位数增长，而线上增长也将继续保持。同时消费者的“追求高奢”和“追求性价比”需求将继续在消费升级基础上分化。
2022年，中国甲级办公楼市场将迎来供应大年，年新增供应或将突破750万平方米。据世邦魏理仕于2021年的调查， 60%租户未来三年计划增加员工扩租，另有49%租户计划增加人工办公面积，预计2022年办公楼吸纳量将达600万平方米，空置率会再度攀升。2022年的办公楼需求来源除了传统的科技、金融和专业服务类机构（以互联网科技为代表的数字经济企业，已成为主导中国写字楼市场走势最重要的力量），也包括公共空间、健康、科技及共享灵活办公的办公楼产品需求。
报告认为，随着大批优质办公楼项目在短时间内集中入市，将加剧各城市内办公楼的竞争程度，空置率将再度攀升，租金将继续承压，整体租金预计会小幅下滑，但一线城市租金表现仍会跑赢二线城市。
此外，酒店投资活跃度预计也将继续保持。据仲量联行2021年对受访投资者调研数据，约45%中国投资人表示会在未来一年内考虑投资酒店资产，预期2022年酒店资产交易会呈现上升趋势。从集中度来看，头部连锁酒店管理集团如华住、锦江和首旅如家等继续领跑市场；从产品类型看，高性价比的中档酒店仍将是产品主力。
报告预计，随着疫情有效防控，国内旅游市场回暖将带动酒店市场动能增温，预期今年国内旅游市场将保持2021年相同水平或略有增长。
栏目主编：樊江洪 文字编辑：樊江洪 题图来源：新华社 资料图 图片编辑：项建英
来源：作者：张煜
